про твої фінанси

Кооперативная новостройка: покупка квартиры в жилищно-строительном кооперативе

Prosto, по сравнению с другими схемами покупки жилья в новостройке, вступить в жилищно-строительный кооператив (ЖСК). Главное – выбрать надежный кооператив, не забыть учесть все риски и обратить внимание на некоторые важные моменты. Об этом, а также о преимуществах и недостатках ЖСК в Украине, узнавал Prostobank.ua

Краткое содержание и ссылки по теме

  1. Что такое жилищно-строительный кооператив
  2. Выбираем кооператив
  3. Создаем ЖСК
  4. Преимущества кооперативной новостройки:
  5. Недостатки кооперативной новостройки:
  6. Покупка квартиры в новостройке: что нужно знать
  7. Новостройки Украины




Видео по теме

Loading...

Что такое жилищно-строительный кооператив

Из всех схем инвестирования в строящееся жилье жилищно-строительный кооператив (ЖСК) выглядит если не самым проверенным, то, по крайней мере, привычным. «Жилищно-строительные кооперативы — явление для украинского рынка отнюдь не новое, ведь такая форма объединения граждан для строительства жилья существовала еще в СССР», - рассказывает Екатерина Гутгарц, главный редактор портала Prostopravo.com.ua.

ЖСК имеет ряд объективных «плюсов». Во-первых, довольно простая и понятная схема приобретения строящегося жилья. «Основная привлекательность этой схемы для населения в ее относительной простоте, тогда как разобраться в сложных схемах инвестирования посредством выпуска целевых облигаций, фондов финансирования строительства простому украинцу подчас не под силу», - комментирует Екатерина Гутгарц.

Во-вторых, члены ЖСК – «сами себе хозяева», в том смысле, что могут обходиться без услуг ЖЭКов и самостоятельно решать вопросы по управлению домом. «Также к плюсам можно отнести возможность самоуправления членов кооператива (жильцов). Однако этот плюс может стать и минусом, если члены кооператива не смогут договориться между собой по вопросам его деятельности. Большинство судебных споров, в которых фигурируют кооперативы, связаны именно с несогласием его членов с решениями и деятельностью правления», - предупреждает юрист.

Еще один объективный минус состоит в том, что вы не станете владельцем своего жилья, пока не внесете полную стоимость своего пая. «Следует помнить, что член кооператива становится собственником квартиры только после полной выплаты своего пая. До этого он может владеть и пользоваться жильем, но распоряжаться им может только с разрешения кооператива», - поясняет Екатерина Гутгарц.

Но и это не все: после уплаты паевого взноса вы не станете собственником жилья, пока не зарегистрируете свое право собственности. «Поскольку право собственности на недвижимое имущество возникает с момента его государственной регистрации, после выплаты пая члену кооператива нужно будет еще зарегистрировать право собственности на недвижимое имущество в Укргосреестре», - комментирует Екатерина Гутгарц. А потому после уплаты пая не желательно откладывать оформление права собственности «на потом».

 

Существенное отличие кооперативного дома от дома, квартиры в котором приватизированы, состоит в том, что второй находится в совместной собственности жильцов, а кооперативный дом остается в собственности ЖСК. «После завершения строительства кооператив остается собственником здания, которое продолжает числиться на его балансе, и придомовой территории. В обязанности кооператива входит ввод здания в эксплуатацию, а также обеспечение проведения всех коммуникаций», - рассказывает Екатерина Гутгарц.

В этом кроется недостаток: если кооператив «влезет в долги», и кредиторы подадут в суд, то взыскание могут обратить на имущество – дом и участок. «Основной риск в том, что кооператив отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом (ст.27 ЗУ «О кооперации»). То есть по обязательствам кооператива перед финансовыми учреждениями, коммунальными службами взыскание может быть обращено на все его имущество», - поясняет юрист.

Еще одним риском можно считать инвестирование в жилье до начала его строительства. Кооператив имеет право «продавать» квартиры даже до начала строительства, просто принимая паевые взносы членов. С одной стороны, для инвестора это несет высокий риск. С другой стороны, в кооперативе, который работает прозрачно и по закону, участники могут контролировать ход строительства и выйти из кооператива, если он их не устраивает. В отличие от покупки жилья у застройщика, некоторые из которых также «грешат» продажей еще не существующего жилья, но с гораздо меньшими возможностями контроля со стороны покупателей.

В любом случае, если вы инвестируете в жилье на начальном этапе строительства, это несет для вас большой риск того, что дом так и не будет построен. Так что независимо от схемы приобретения, нужно обращать внимание на то, насколько надежная компания или кооператив ведет строительство.

Еще одним плюсом, который может привлечь покупателей кооперативных квартир, можно считать их цену. К примеру, в ЖСК «Власна квартира» цены стартуют от 10300 гривен за квадратный метр. В домах ЖСК «Загородный дом» в Киево-Святошинском районе Киевской области – от 600 долларов за квадратный метр. А ЖСК «Домобуд» и вовсе обещает жилье под Киевом (с. Петропавловская Борщаговка) по ценам от 400 долларов за квадратный метр.

Правда, нацеливаясь на приобретение дешевой «первички» стоит быть предельно внимательным: как показывает практика, низкими ценами нередко стараются привлечь покупателей «проблемные» застройщики. Потому перед вложением денег обязательно поинтересуйтесь у кооператива разрешительной документацией на строительство и актом на землю.

Выбираем кооператив

Если вам приглянулось жилье в кооперативной новостройке, и вы убедились, что строительство ведется в соответствии с законом и при наличии всей разрешительной документации, то перед тем как вступать в кооператив, внимательно изучите его устав. Прежде всего, процедуры вступления в члены кооператива и выхода, права и обязанности членов. Как вносится пай: разово или частями? Как и в какие сроки кооператив будет возвращать вам ваш взнос, если вы захотите из него выйти?

Кроме этого нужно обратить внимание на то, как формируются и какие полномочия имеют органы управления ЖСК. Подойдите к этому меркантильно. Может ли глава правления кооператива без согласия жильцов, например, установить в доме новую антенну, за которую вам, в том числе, придется платить? Насколько легко (или сложно) жильцам поменять правление, если они не довольны его работой?

Практика показывает, что неудачно выбранное правление кооперативного дома может создать массу проблем жильцам: начиная от некачественных или вовсе не оказанных услуг, заканчивая огромными лишними тратами и неконтролируемо повышающимися тарифами. Избежать этого проще в том случае, если по уставу глава правления кооператива принимает решения не единолично, а совместно с правлением. Желательно, чтобы эта норма была прописана в уставе.

Помимо этого, уточните все платежи, которые вам придется внести. Помимо собственно пая (равного стоимости квартиры) это могут быть членские взносы за участие в кооперативе, из которых будет финансироваться его работа, целевые взносы в различные фонды кооператива.

Создаем ЖСК

Если же вы чувствуете в себе силы и желание, можно создать свой кооператив. Для этого вам нужно объединиться с другими семьями, желающими построить свое жилье, и зарегистрировать кооператив. А непосредственно для начала строительства нужно получить землю и нанять подрядчиков, которые построят дом. «Учредителем кооператива может быть гражданин Украины, иностранец, или лицо без гражданства, а также юридические лица. Количество членов кооператива не может быть менее трех. Сначала будущие кооператоры должны провести учредительное собрание, на котором принимается решение о его создании. Далее кооперативу необходимо оформить землеотвод под строительство и обслуживание жилого дома и заключить договора подряда с организациями, которые будут осуществлять строительство и имеют для этого соответствующую лицензию», - рассказывает Екатерина Гутгарц.

Основных сложностей здесь, как видим, две: получение участка земли, а также тот факт, что участники кооператива должны сами искать деньги на строительство. С другой стороны, участники кооператива могут сами контролировать целевое использование средств, выбирать, какие технологии будут использованы при строительстве дома.

Преимущества кооперативной новостройки:

  • простая и достаточно понятная схема приобретения собственности в строящемся доме;
  • участники кооператива (инвесторы в строительство или владельцы квартир) имеют возможность принимать участие в управлении домом и отстаивать свои права;
  • зачастую стоимость жилья ниже, чем у компаний-застройщиков.

Недостатки кооперативной новостройки:

  • покупатель приобретает право собственности на квартиру только после полного внесения своего пая, а также регистрации права собственности;
  • возможны конфликты и судебные разбирательства, если владельцы квартир (или инвесторы в строительство) не достигнут согласия по какому-либо вопросу по управлению домом;
  • хотя квартиры принадлежат участникам кооператива, сам дом принадлежит ЖСК;
  • ЖСК отвечает по своим обязательствам всем своим имуществом, в том числе – самим домом и землей под ним, если она принадлежит ЖСК;
  • участники кооператива в случае его ликвидации отвечают по его обязательствам своим паем. При недобросовестном или неумелом управлении домом (или еще строительством) и возникновении больших долгов у кооператива, теоретически жильцы рискуют лишиться квартир и вложенных денег.
Мнение эксперта

Екатерина Гутгарц, главный редактор портала Prostopravo

На сегодняшний день деятельность кооперативов регулируется Гражданским кодексом Украины, Законом Украины «О кооперации», Примерный устав ЖБК был утвержден еще Постановлением Совета Министров УССР от 30 апреля 1985 года №186, нормы которого уже во многом устарели.

В соответствии с ЗУ «О кооперации» кооператив — это юридическое лицо, образованное физическими и/или юридическими лицами, добровольно объединившимися на основе членства для ведения совместной хозяйственной и иной деятельности с целью удовлетворения своих экономических, социальных и других потребностей на принципах самоуправления.

Жилищно-строительный кооператив организуется с целью обеспечения жильем членов кооператива и членов их семей путем строительства многоквартирного жилого дома (домов), а в случаях, предусмотренных законодательством, - одно - и двухквартирных жилых домов усадебного типа или многоквартирного блокированного жилого дома (домов) с надворными постройками за собственные средства кооператива с помощью банковского кредита, а также для последующей эксплуатации и управления этим домом (домами) (п.1 Примерного устава ЖБК).

ЖБК действует на основании устава, высшим органом управления кооперативом является общее собрание его членов, а исполнительным — правление, которое избирается этим же собранием.

Перед принятием решения о вступлении в кооператив следует, прежде всего, внимательно ознакомиться с его уставом. Обратить внимание на такие моменты, как вступление в члены кооператива, права и обязанности членов кооператива, прекращение членства, наследование пая, органы управления кооперативом, их полномочия и порядок формирования. Количество членов кооператива должно совпадать с количеством строящихся квартир в многоквартирном доме.

Учредителем кооператива может быть гражданин Украины, иностранец, или лицо без гражданства, а также юридические лица. Количество членов кооператива не может быть менее 3. Решение о создании кооператива оформляется протоколом. Документом, который регулирует деятельность кооператива, является устав. Кооператив регистрируется в порядке, предусмотренном Законом Украины «О государственной регистрации юридических лиц и физических лиц-предпринимателей». Для регистрации подается регистрационная карточка, протокол учредительного собрания, два экземпляра устава и документ о внесении платы за регистрацию.

Горячие предложения

Кредиты на карту

более 30 онлайн-сервисов!

Ставка - от 0.01%

Срок - до 180 дней

Сумма - до 20 000 грн.

Документы - паспорт и код

ШвидкоГроші

Кредит за 30 минут

Сумма: от 600 до 10 000 грн.

Выдача: наличные или на карту

Возраст: от 18 до 60 лет

Документы: паспорт и ИНН





Полезные статьи по данной тематике

Актуальные обзоры банковского рынка на ваш e-mail!




© 2006—2019

ООО «Простобанк Консалтинг»

Код ЄДРПОУ: 35454764

Адрес: 02100, г. Киев, ул. Георгия Тороповского, 2, оф. 19

Телефон: +38 063 075 70 92

Email: info@prostobank.com