Риелтор - как вычислить черного и хорошего риэлтора

О способах узнать профессионала риелтора, которому можно доверять, и потенциального мошенника (черного риэлтора), который может обмануть, узнавал Простобанк Консалтинг. Мы расскажем, сколько зарабатывают риэлторы, какие имеет обязанности в процессе покупки, продажи и аренды недвижимости.

Краткое содержание и ссылки по теме

  1. Кто такой риелтор
  2. Плохой или черный риелтор
  3. Хороший риелтор при продаже квартиры
  4. Хороший риелтор при сдаче квартиры
  5. Где найти хорошего риелтора?
  6. Сколько стоят услуги риелтора?
  7. Работа и обязанности риелтора при покупке или продаже жилья
  8. Пять правил выбора хорошего риэлтора при покупке-продаже жилья

Кто такой риелтор

«Сейчас риелторами называют себя все, кто не попадя. Вот человек остался без работы и решил подработать, потому что у него знакомые квартиру продают. И он уже гордо называет себя риэлтором. Разве можно доверять таким людям безопасность сделки?» - делится своим опытом Марина Дубровская. Поэтому в первую очередь риелтор должен быть профессионалом, а для этого нужно владеть большим объемом знаний

В теории риелторы-профессионалы осуществляют достаточно широкий спектр услуг. Это и информационные услуги (предоставление клиенту информации обо всех возможных предложениях на рынке недвижимости, показ объектов, договоренность с нотариусом, предоставление транспорта и помещения для переговоров); и консультации (знание всех юридических, технических и экономических тонкостей, связанных с объектами недвижимости, и предоставление клиентам соответствующих консультаций); и посреднические операции; и торговая деятельность.

Поэтому хороший риелтор, как правило, не только хорошо ориентируется в психологии, праве, юридическом проведении операций с недвижимостью, архитектуре, строительном деле, оценке технического состояния объектов недвижимости, имущественных прав и бизнеса, но и имеет представление об управлении объектами недвижимости, основах бухгалтерского учета и налогообложения, разбирается в строительных материалах, макро- и микроэкономике, маркетинге рынка недвижимости, и владеет английским языком.

Это необходимый минимум, который для клиента остается за кадром, он и обеспечивает необходимую работу, успех которой и делает риелтора хорошим. Кроме этого минимума риелтору необходима еще моральность и порядочность – иначе его клиенты будут в опасности.

Плохой или черный риелтор

Дабы не послужить пособием для мошенников, не будем перечислять всевозможные признаки и последствия доверия черному риэлтору. Встречаются просто недостатки в работе специалистов. Бывают и случаи, когда мошенники оформляют различные незаконные сделки и скрываются с деньгами, оставляя людей ни с чем. Чтобы их избежать, нужно всегда тщательно проверять удостоверение риелтора и свидетельство о регистрации фирмы, желательно, чтобы у специалиста еще был и страховой полис профессиональной ответственности. По тем же причинам нужно насторожиться, если риелтор предлагает встретиться не в офисе, а в кафе, либо на любой другой нейтральной территории.

Плохой риелтор будет искать или продавать квартиру год или два – особенно, если вы подписали договор без точно указанного срока предоставления вариантов квартир. Причем если вы уже попались в эту ловушку, то вам из нее выбраться будет очень сложно. Ведь в том же подписанном договоре прописано ваше согласие на уникальное право по продаже вашей жилплощади и указаны штрафные санкции за нарушение договора. То же касается ваших затрат на рекламу недвижимости – в случае, если вы ее оплачиваете, нужно четко оговорить сумму расходов и длительность размещения рекламы.
Плохой риелтор специально продает квартиру по завышенной цене, а разницу добавляет к своим процентам. Еще он продает не ту квартиру, которую смотрел покупатель, или держит «в кармане» родственников-наследников, которые могут у вас свежекупленную квартиру забрать. В любом случае, грамотный юрист может в некоторых случаях исправить ситуацию. А вот риелтор – какой он после этого риелтор?

Хороший риелтор при продаже квартиры

Самое важное, что ожидают от хорошего риелтора – это проверка всех документов на квартиру, которую клиент собирается купить. Важно, чтобы он знал, в чем именно нужно проверять квартиру, где нужно искать риски, а где они маловероятны. Он самостоятельно и юридически грамотно оформляет сделку, ведет все бумаги, получает все справки. Хороший риелтор консультирует своего клиента в вопросах законодательства и решает любой возникший вопрос с недвижимостью. Он расспрашивает участкового о возможных нюансах. Он пообщается и с соседями – ведь они знают настоящее положение вещей, которое не обязательно отразилось в документах.

Проверив безопасность квартиры для покупателя, и рассказав ему о том, что, где и как будет оформляться, какие при этом возможны нюансы, хороший риелтор расскажет продавцу о преимуществах и недостатках квартиры, о том, что делает ее дороже, а что снижает ее цену.

Хороший риелтор всегда работает на репутацию своего агентства или на свою репутацию, а не на количество сделок и процентов. Если у него такая мотивация, то никаких злоупотреблений, например, различных сговоров с продавцом, можно не бояться.

У хорошего риелтора за плечами значительный опыт работы на рынке – он успешно использует свой опыт для решения вопросов, возникающих при продаже.

Главная примета хорошего риелтора – это клиент, который уверен, что именно благодаря маклеру он приобрел лучший вариант из тех, которые искал, причем на самых выгодных условиях.

Хороший риелтор при сдаче квартиры

Хороший риелтор никогда не вступает в сговор с арендодателем – правда, за последнее время имевшая место еще несколько лет назад такая практика сама постепенно отходит в прошлое. Сами клиенты ожидают от риелтора поистине всесторонней развитости. «Риэлтор должен быть хорошим психологом, чтобы гарантировать совместимость арендатора и арендодателя», - считает Евгений Свирский, который пользуется услугами маклера уже более четырех лет.

Однако есть и более реальные требования. Хороший риелтор не должен обманывать или давать клиенту ту информацию, в которой не уверен. «Я говорил со многими риелторами по телефону, при этом на ноутбуке у меня была открыта карта района. Я спрашивал, сколько времени нужно, чтобы дойти от станции метро до той квартиры, которую сдают. Они называли конкретный адрес квартиры, поэтому я мог на карте посмотреть. Довольно курьезно было, когда утверждали, что до метро минут 10 пешком, а по карте выходило минут 30. Я возмутился, и потом мне уже объяснили, что оказывается, это на трамвайчике проехать», - рассказывает Евгений. Часто бывает, что риелторы говорят, что есть мебель, а ее на самом деле нет. Бывает, что ведут в панельный дом, когда клиенты поставили четкое условие – чтобы дом был другой. К сожалению, не все маклеры понимают, что вредят этим в первую очередь сами себе.

«Я с такими риелторами больше стараюсь дела не иметь, – рассказывает Евгений. – Если они меня один раз в мелочи обманули, то, значит, и во второй раз смогут обмануть в чем-то более серьезном. Да и тот вариант, который они мне предлагали, мне просто перестает подходить. Это пустая трата времени: и риэлтора, и, к сожалению, моя».

Хороший риелтор не просто прислушивается к пожеланиям клиента и уважает его мнение, а и учитывает его потребности уже во время заключения договора. Впрочем, сегодня рынок и так уверенно двигается в сторону арендатора жилья. «Когда мы снимали свое первое жилье в 2001 году, риелтор был на стороне арендодателя, и мы не могли внести свои изменения в договор, риэлтор настаивал на такой формулировке, где учитывались только интересы арендодателя, - делится опытом Марина Дубровская. – А наш последний договор носит нейтральный характер, и риелтор внесла изменения, которые мы просили – чтобы арендодатель без согласования не имел права появляться в квартире и чтобы все бытовые поломки мы оплачивали с ним пополам».

Где найти хорошего риелтора?

К сожалению, вариант «по знакомству» не всегда поможет. Дело в том, что знакомые намного чаще на риелторов жалуются, чем кого-то рекомендуют.

Если вы начали поиск риелтора с рекламы, то обратите внимание на номер лицензии фирмы. Чем меньше цифра, тем больше времени маклеры работают на рынке, и тем успешнее – ведь лицензию продлевают каждый год, а проштрафившимся в лучшем случае удается получить лицензию с новым номером. Можно обращать внимание и на местоположение и сам офис фирмы, и на то, кто с вами разговаривает по телефону – диспетчер или сам маклер, и на размер агентства, его штат, наличие эксклюзивной базы объектов, фото-каталога и так далее. Большие агентства точно не смогут обмануть вас и скрыться с деньгами, но в силу распределения элементов сделки по разным людям могут упустить из виду важные детали о вашей квартире. Маленькие агентства могут работать исключительно добросовестно, но не всегда у них столько же возможностей, сколько у больших. Обратите внимание, что даже в маленький фирме должно быть минимум два юриста. Риелторы-одиночки – самые рисковые из всех видов маклеров.

Есть один способ гарантировать для себя качество работы риелтора независимо от того, в большой или маленькой компании он работает – четко прописать в договоре его ответственность. Документ может называться по-разному – «Договор на услуги» или «Договор поручения», и помимо обязательств риелтора перед клиентом там нужно прописать и его ответственность при невыполнении обязательств.

Если вы воспользовались советами, приведенными выше, и все равно хотите уберечь себя от рисков, можете застраховать профессиональную ответственность риелторов и потерю права собственности. При страховании ответственности риелторов страховка выплачивается в том случае, если суд признал виновником страхового события риелтора. При страховании потери права собственности компания-страховщик возмещает стоимость приобретённого объекта в случае потери прав собственности по независящим от покупателя обстоятельствам.

Кроме того, как бы вы не доверяли риэлтору, обязательно присутствуйте при сборе документов, чтобы удостовериться в их подлинности, передавайте деньги через банковскую ячейку и заранее обсудите с риелтором все возможные осложнения.

Сколько стоят услуги риелтора?

К счастью, риелторы правильно отреагировали на приход кризиса – они понимают, что им лучше сдать несколько квартир по низкой цене, чем одну по высокой, и поэтому не завышают цены. Однако до сих пор существуют определенные перегибы, особенно в тех случаях, когда речь идет о покупке-продаже. «Мы столкнулись с риелтором при реализации недвижимости для юридического лица. Он называет комиссию 3% от оценочной стоимости объекта. И ничего, что стоит объект, например, 10 миллионов долларов. А трудозатраты в данном случае несоизмеримы со стоимостью услуг, на которую претендует риелтор», - рассказывает Марина Дубровская. Эту ситуацию со временем поправит кризис, как он и сделал это с расценками на услуги риелтора по аренде. А тем, кто хочет найти хорошего риэлтора, следует помнить, что слишком низкая (1-2% от стоимости недвижимости) и слишком высокая цена за услуги (более 5%) – признаки того, что нужно тщательнее проверить профессионала, с которым хотите работать.

И самое главное – настоящий хороший риелтор думает не о своих потенциальных доходах, а об интересах клиента. Если вы можете сказать это о своем риелторе – значит, вы нашли профессионала.

Работа и обязанности риелтора при покупке или продаже жилья

Частный риелтор VS агентство

Первое, что нужно сделать, приступая к покупке или продаже жилья – обзвонить знакомых, которые уже занимались решением квартирного вопроса и обращались к профессионалам. Вы можете услышать о негативном опыте общения с риелторами, и тогда будете знать, куда вам точно не следует обращаться.

С независимым риелтором отношения придется строить на доверии и рекомендациях. Зачастую этот выбор оправдан, ведь услуги частного специалиста стоят, как правило, дешевле услуг агентств недвижимости, а заинтересованность в хороших отзывах и рекомендациях у него колоссальная, ведь от этого напрямую зависит его заработок.

Если ваш выбор падет на профессиональное агентство, имейте в виду, что в каждом из них есть внутренний так называемый "черный" список агентств-конкурентов с подпорченной репутацией, с которыми дела лучше не иметь. Таким образом, становясь клиентом крупного агентства, вы можете рассчитывать, что ваш риелтор сначала заглянет в эту базу, и вряд ли будет работать с не имеющими доверия коллегами, какие бы выгодные объекты они не представляли.

Менее же всего выгодно обращаться к нескольким агентствам сразу. Мнение, что чем больше агентств будут продавать вашу квартиру, тем быстрее и выгоднее она будет продана, ошибочно. Представьте ситуацию: вы обратились в пять агентств и всем рассказали о параметрах своей квартиры. И каждое агентство внесло ваше жилье в общую для всех риелторов базу. Что предпримут потенциальные покупатели или их представители-риелторы, увидев в базе сразу пять одинаковых квартир? Правильно – начнут торговаться. И шансы сбить цену у них весьма высоки. Так же обстоят дела и при покупке квартиры – обратившись к нескольким агентствам одновременно, вы рискуете найти жилье дороже, чем рассчитывали.

Чтобы обезопасить себя от такого развития событий, после посещения нескольких агентств необходимо заключить так называемый эксклюзивный договор с одним выбранным, наконец, агентством и перед началом работы либо сдать ему на ответственное хранение оригиналы документов, если вы продаете квартиру, либо внести предоплату, если вы планируете квартиру купить. Это нормальная практика. Если вам будут продолжать звонить из ранее посещенных агентств – поставьте в известность своего риелтора, "разбираться" с коллегами в этом случае должен будет он.

Если вы не знаете реальные цены на недвижимость и не можете самостоятельно оценить продаваемую или покупаемую квартиру, то, обращаясь в несколько компаний одновременно, вы в любом случае рискуете потерять в деньгах.

Переговоры с агентом

В случае выбора агентства недвижимости не спешите заключать договор. Почитайте отзывы в Интернете, найдите сайт, изучите контактную информацию. Если выбираете из нескольких агентств, обойдите все, обсудите условия работы и стоимость услуг в каждом. Не забывайте, работа всех агентств стоит примерно одинаково, и если где-то расценки гораздо дешевле, то, скорее всего, это уловка, чтобы заполучить вас, а в дальнейшем вам все равно придется доплачивать.

Одна из уловок - вам могут в более или менее обязательном порядке предложить оплатить некие "дополнительные расходы", например, за ускоренную регистрацию или сбор документов (получение справки из БТИ, к примеру). Иногда это необходимо для сделки, если квартиру надо продать или купить срочно, иногда – нет. Если квартира продавалась в течение последних пяти лет, справка из БТИ может вообще не потребоваться, так как срок ее действия еще не истек (он составляет как раз пять лет), и вполне возможно, что справка до сих пор хранится в регистрационной палате, в документах о предыдущей сделке. Но даже если срочное оформление документов в вашей сделке необходимо, то, не зная принятых на сегодня расценок, вы рискует сильно за них переплатить.

Совет здесь может быть один: обсудите заранее все дополнительные расходы, которые могут возникнуть в процессе покупки или продажи недвижимости. Помимо перечисленных, это может быть платная реклама вашей квартиры в СМИ, услуги банка, в котором будут храниться деньги, составление договора купли-продажи и т. д.

Еще один важный пункт контроля - риелтор противоположной стороны сделки. Если ваши интересы представляют профессионалы – они будут взаимодействовать без вашего участия. Если вы все делаете самостоятельно – будьте осторожны, не забывайте, что этот человек представляет интересы только своего клиента и свои. В таком случае также нелишне поискать информацию об агентстве в Интернете, ведь этим людям вам придется доверять, а при покупке у них квартиры как минимум вносить аванс.

Подготовка к сделке

После обсуждения с риелтором его работы возьмите проект договора домой, чтобы в спокойной обстановке почитать бумаги, покажите знакомому юристу непонятные пункты. Конечно, исправлять договор по вашему желанию вряд ли будут, но пояснить непонятные моменты обязаны.

Особое внимание обратите на срок, на который заключается договор - он не должен быть слишком большим. При покупке или продаже этот срок составляет в среднем около двух месяцев, при альтернативной сделке – три-четыре месяца. Если вы покупаете квартиру, в договоре обязательно должны быть отражены ваши требования к приобретаемой недвижимости, если продаете – цена, ниже которой квартира не может быть продана. Также выясните, вернут ли вам предоплату в полном размере, если на каком-то этапе вы откажетесь, по тем или иным причинам, от услуг агентства.

Попросите риелтора подробно информировать вас обо всех этапах его работы, чтобы быть в курсе происходящего. Если вы продаете квартиру, узнайте, в каких СМИ будут опубликованы объявления о продаже. Так вы сможете контролировать, что информация по квартире верна и цена соответствует обсуждаемой ранее или что объявление больше не выходит, когда договоренности по квартире уже достигнуты, а аванс внесен.

Иногда риелтор завышает цену квартиры в объявлении, чтобы в дальнейшем была возможность для торга, однако, этот момент, безусловно, должен быть оговорен заранее. Что касается самого торга, то делать это в обязательном порядке ваш риелтор не должен, однако, оговорить с ним это вы можете, заинтересовав вашего помощника материально. К примеру, вы можете предложить ему некий процент от каждой сэкономленной тысячи гривен при покупке квартиры, и от каждой накинутой сверху тысячи к оговоренной сумме за квартиру - при продаже.

Особенно "узкие" места

Докладывать вам о каждом своем шаге риелтор не должен, но быть всегда в зоне доступа на телефоне – не только хороший тон, но и признак профессионализма. Что же касается обязательств, то информировать вас специалист должен на следующих этапах своей работы:

1. Выбор квартиры. Риелтор обязан поставить вас в известность, что приступил к поискам необходимого варианта. При этом он не должен сообщать обо всех, по тем или иным параметрам подходящих квартирах. Его задача - отсмотреть все предложения на рынке, выбрать нужное, отсеять неподходящее, чаще всего, по юридическим аспектам или из-за необходимости иметь дело с некорректными коллегами с другой стороны. В среднем из 100 более-менее подходящих вам по параметрам квартир действительно подходящих оказывается не более 20-ти, которые риелтор и предложит вам осмотреть.

2. Просмотр. Чем больше вы получите от риелтора вопросов о ваших предпочтениях, тем лучше – дотошный и любознательный профессионал сэкономит вам массу времени и сил, а также денег, если количество бесплатных показов ограничено договором с агентством. Не стесняйтесь подробно рассказывать о своих предпочтениях и старайтесь буквально залезть в каждый уголок просматриваемой квартиры. Закрытые под каким-то предлогом двери должны насторожить – добивайтесь от хозяев полной открытости и доступности. А вот от выражения эмоций лучше воздержаться - в целях все той же экономии. "Излишняя" радость на лице покупателя вряд ли позволит потом ему поторговаться по цене квартиры.

Что касается личного присутствия риелтора на каждом просмотре, то это предмет устной договоренности и личных заинтересованностей сторон. Ездить с вами на все объекты он не обязан.

Непосредственно на просмотре документы на квартиру хозяева или их представители показывать вам не должны, а вот во время внесения аванса – обязаны. Накануне, на просмотре, будьте внимательны к адресу квартиры, запомните его, а лучше – запишите. Никаких расхождений между корпусом дома или номером квартиры и данными оригинальных документов на выбранное жилье быть не должно (вам могут показать квартиру этажом выше или ниже), так как это повод в дальнейшем признать сделку ничтожной.

3. Аванс. Как правило, он обязателен, что для неподготовленных покупателей из регионов иногда становится открытием и поводом для напрасного недоверия. Аванс за квартиру, который сегодня составляет около 1-5% от стоимости квартиры (вариативно) - это подтверждение серьезных намерений участников сделки, так как одна сторона платит "живые" деньги, другая - подписывает авансовый договор с указанием своих обязательств. Аванс, как правило, вносится "наличкой", риелтор при этом должен присутствовать обязательно, ведь это ключевой момент. Иногда риелторы сами вносят предоплату друг другу, без присутствия продавца и покупателя, но тогда у них должны быть доверенности от своих клиентов, - не нотариальные, в простой письменной форме, бланки подобных доверенностей, как правило, есть во всех агентствах.

Перед подписанием документов об авансе внимательно с ними ознакомьтесь, проверьте, есть ли у агентства доверенность от продавца квартиры на принятие от вас денег. И не вносите никаких предоплат, пока не увидите оригиналы правоустанавливающих документов на квартиру!

4. Сбор документов. У профессионального риелтора при обычной сделке по покупке квартиры на подготовку к сделке уходит в среднем 3-10 дней (после того, как нашли квартиру уже с пакетом документов). При продаже квартиры сбор документов может занять около месяца. На этом этапе крайне необходим подробный разговор об условиях сделки, вплоть до дня получения ключей – к примеру, у том, когда относительно даты регистрации договора купли-продажи квартиры покупатель может въехать в квартиру. И помните: продавец может на любом этапе сделки, до последнего дня регистрации, отозвать договор, поэтому просить ключи "чтобы начать делать ремонт" до получения документов из регистрационной палаты преждевременно.

5. Сделка. Накануне попросите у своего риелтора проект договора купли-продажи, почитайте его внимательно, сложные моменты подробно обсудите. Попросите еще раз разъяснить вам все этапы предстоящей сделки – как будут происходить денежные расчеты, раньше или позже подписания договора купли-продажи, в какой момент будет подписываться договор, когда он будет зарегистрирован, в какой момент вы получите ключи от квартиры (если вы покупатель) или деньги (если вы продавец) и т.д. Этот день самый ответственный для вас, вы должны быть к нему готовы на все сто.

Пять правил выбора хорошего риэлтора при покупке-продаже жилья

1. Найдите риэлтора по рекомендациям друзей, лучше – нескольких

Высокопрофессиональный риэлтор со стажем более десяти лет вообще не ищет себе клиентов. И даже не ждет, скажем, в офисе их появления. Он переходит «из рук в руки», от одних клиентов к другим – по знакомству, в порядке рекомендации. О хорошем риэлторе (а равно об особенно плохом риэлторе) в Киеве нетрудно услышать сразу несколько рекомендаций от разных людей. А потому с этого нехитрого способа поиск риэлтора можно и начинать.

Однако ограничиваться рекомендациями друзей, разумеется, было бы весьма опрометчиво.

2. Первое, что следует проверить при личной встрече с риэлтором – его документы как юридического лица

В случае предприятия (с ограниченной ответственностью или акционерного) в уставе должны быть прописаны как один из видов деятельности: «информационно-посреднические и консультационные услуги при купле-продаже, аренде, мене, дарении недвижимости» (формулировка приблизительная, может варьироваться, но слова «информация», «консультация», «недвижимость» должны присутствовать). В случае частного предпринимателя в свидетельстве о регистрации СПД могут быть вписаны только «информационно-посреднические и консультационные услуги». Только такая запись налагает на риэлтора ответственность за предоставляемую вам информацию.

Кстати, никакой другой ответственности, собственно, риэлтор по закону не несет. Закон о риэлторской деятельности после нескольких слушаний принят не был и давно глубоко похоронен в парламенте. Соответственно, государственное лицензирование этой деятельности не введено (к счастью для риэлторов, ибо лицензии будут стоить многие тысячи гривен). Потому для законодательства такого понятия как «риэлторские услуги» не существует, а риэлтор лишь предоставляет информацию, только за достоверность которой и может по закону отвечать. Поиск и проверка документов, обеспечение просмотров квартир, составляющие 99% работы маклера, законом не контролируются пока никак.

При этом по всем формулировкам нотариально заверенных сделок несут ответственность только участники сделок (а по статье 635 Гражданского Кодекса, даже договор задатка должен быть нотариально освидетельствован как «предварительный договор», хотя многие риэлторы задатки регистрируют лишь на бланках с печатями своих фирм). И лишь в случае нарушения закона в формулировках ответственность налагается и на нотариусов. Но не на риэлторов, которые в основных актах нотариального освидетельствования купли-продажи жилья вообще не фигурируют.

3. Необходимо проверить данные о риэлторском предприятии по месту его регистрации,указанному в его уже просмотренных (лучше- скопированных) вами документах

Для этого следует лично посетить районную администрацию вашего города (в городах без районов – городскую администрацию) и получить у чиновников консультации: действительно ли здесь зарегистрирован и не снят с регистрации СПД (ООО, ОАО, ЗАО) имярек (об этом выдается официальная справка). А в идеале и проконсультироваться: что об агентстве говорят профильные чиновники, с которыми представители агентства регулярно общаются.

4. Стоит поинтересоваться, входит ли «ваш» риэлтор в профессиональные ассоциации

Конечно же, риэлтор (фирма) «в свободном полете», не вошедшая в существующие объединения агентств, не является заведомо мошеннической. Однако и исчезнуть такая фирма все-таки может легче, чем фирма-член объединения (каждое из которых избирало свой состав, в том числе, по принципу честности и законопослушности). В Киеве на данный момент существует четыре ассоциации: два Киевских Центра Недвижимости (КЦН) – «Профессиональная ассоциация КЦН» и «Объединение фирм (агентств) КЦН», а также Союз специалистов по недвижимости Киеваи Ассоциация специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины. Некоторые фирмы входят даже в несколько ассоциаций.

Следует также учесть, что вхождение фирмы в такой союз означает наличие единой базы данных квартир (домов), что значительно увеличивает выбор, который риэлтор может вам предложить. Помимо того, союзы располагают собственными юристами, помещениями для переговоров клиентов и другими важными для сложных сделок удобствами.

5. В случае малого стажа риэлтора – наладьте контакт с его руководством

Многие советуют ориентироваться на риэлторов со стажем больше пяти лет. Однако если бы все клиенты только так и делали, новым работникам с таким стажем было бы неоткуда взяться. Эффективнее будет следующая логика: если вы общаетесь с риэлтором, не являющимся директором агентства или его филиала, и стаж которого невелик – узнайте координаты его непосредственных руководителей, посетите их офис (при наличии такового), время от времени им звоните для перепроверки нюансов, указанных вам риэлтором. Подготовка любой сделки купли-продажи жилья связана с таким количеством звонков и визитов в инстанции, что лишний контакт с руководством агентства вряд ли окажется ощутимой нагрузкой. Если же «над» молодым риэлтором не стоит опытных коллег, есть смысл задуматься о поиске другого агента.

Наличие хотя бы «на горизонте» риэлтора со стажем важно вот для чего. Риэлтор не ограничивается получением данных о жилье лишь в Бюро Технической Инвентаризации (БТИ), как многим кажется. Необходима еще и проверка правомочности документов по участвующим в сделке квартирам (домам) – что требует, в идеале, просмотра предыдущих нотариальных сделок, если квартира после приватизации уже хоть раз продавалась. Нужна проверка и нотариально освидетельствованных доверенностей (при их наличии в сделке). Также риэлтор проверяет данные ЖЭКов (плюс, во избежание сокрытия продавцами задолженности, данные Киевэнерго и Укртелекома) по этим объектам.

Однако если «энергетики» и «телефонисты» дают справки по долгам любой квартиры кому угодно, то паспортистки ЖЭКа отнюдь не обязаны консультировать третьих лиц о количестве прописанных в квартирах граждан, их фамилиях и коммунальных задолженностях. Тем более нотариусы не открывают (и это строго) третьим лицам совершенные ими ранее сделки. Вот если примут закон о риэлторстве, право на получение такой информации, возможно, у риэлторов появится, как оно имеется у их коллег за рубежом – но пока ситуация обратная.

Но право правом – а опытный постсоветский риэлтор, узнавший за десять лет работы госчиновников многих районов Киева, в том числе паспортисток, все нужные официальные справки получает по знакомству. Или, по крайней мере, уверенно и где нужно использует метод «шоколадок» и другого увлекательного общения с обладателями необходимой информации, попутно приобретая эти самые знакомства.

А будучи знакомым хотя бы с одним нотариусом, риэлтор может инициировать получение и от других нотариальных контор данных по сделкам (такую информацию нотариус предоставляет по запросу другого нотариуса). Подобным путем решаются и многие незначительные (справочные) нюансы государственной опеки над жилищными условиями несовершеннолетних детей при переселении семей с последними – для чего риэлтору следует иметь знакомства в соответствующих отделах райадминистраций.

Риэлтор-новичок, разумеется, такими связями в десятках учреждений по всему городу не располагает. Однако если его подстраховывает многоопытный маклер, тогда можно довериться и начинающему агенту.

Что касается стоимости услуг, то общее правило состоит в том, что стоимость услуг всех участвующих в сделке риэлторов составляет 5% стоимости сделки, и эта сумма взимается с покупателя. Правило это нарушается крайне редко. Если сделку обеспечивает два и более маклеров (один или несколько работают с продавцами квартиры, еще один с покупателем), указанные 5% они делят между собой (принципы раздела у них могут быть разные, но покупателя это вряд ли может интересовать). Скажем, для покупки квартиры стоимостью 70 тысяч долларов покупатель должен будет практически несомненно выплатить риэлторам не больше и не меньше 3 500 долларов.

P.S. Напоследок отметим, что выбрав достойного риэлтора, особенно внимательно стоит изучить формулировки договоров эксклюзивного обслуживания с риэлторской фирмой, если вам предложат такой договор заключить. Ведь если за правильностью нотариальных договоров купли-продажи, задатка, дарения следят (и составляют их) сами нотариусы, которые крайне рискуют в случае любой ошибки или подтасовки – то частная договоренность между предприятием и гражданином достойна весьма пристального внимания со стороны последнего.

 



Актуальные обзоры банковского рынка на ваш e-mail!




Полезные статьи по данной тематике