про твої фінанси

Trade-in недвижимости: особенности и подводные камни

Обмен старой квартиры на новую в Украине: как правильно обменять квартиру на другую квартиру, дом или жилье? Заслугу внедрения в разгар кризиса услуги trade-in (весьма популярной на авторынке) в сферу недвижимости девелоперы приписывают себе любимым, и не без основания. С помощью этой антикризисной палочки-выручалочки компании не оставляют попыток расшевелить потенциальных покупателей жилья в новострое.

Краткое содержание и ссылки по теме

  1. Trade-in недвижимости: особенности и подводные камни
  2. Нюансы обмена старой квартиры на жилье в новострое 




Loading...

Trade-in недвижимости: особенности и подводные камни

Заслугу внедрения в разгар кризиса услуги trade-in (весьма популярной на авторынке) в сферу недвижимости девелоперы приписывают себе любимым, и не без основания. С помощью этой антикризисной "палочки-выручалочки" компании не оставляют попыток расшевелить потенциальных покупателей жилья в новострое. Мы выясняли, почему вокруг нововведения пока не наблюдается ажиотажа.

Налетай, не скупись

На первый взгляд, trade-in (буквальный перевод — «обмен старой вещи в счет покупки новой») выгодно отличается от старого-доброго обмена жилья. Главный плюс: если при обмене или купле-продаже продавец сначала заключает договор с агентством, а потом сам сколь угодно долго ищет варианты, то по схеме trade-in все вопросы по продаже, а также предоставлению вариантов новой обители берет на себя компания. А поскольку договоры продажи старых и покупки новых «квадратных метров» подписываются одновременно, покупатель выигрывает еще и в скорости проведения сделки.

На деле мы столкнулись с трудностями еще на этапе поиска компаний, предоставляющих новинку. Как выяснилось, заявляют о предоставлении trade-in в основном фирмы, связанные с Киевом и его окрестностями. «Застройщики, особенно в небольших городах, не используют в качестве сервиса компании услугу trade-in», — поведала Наталья Сироотченко, маркетолог-аналитик компании «Соцмарт» (Киев). Правда, по предположению эксперта, «по договоренности, в зависимости от заинтересованности сторон, такие сделки заключаются, но не думаю, что их много».

Мы попытались проверить, можно ли на самом деле договориться «в индивидуальном порядке» с компанией, официально не предоставляющей услугу trade-in. Обзвонив отделы продаж шести девелоперов в столице и городах-спутниках, в ответ услышали от вежливого «к сожалению, такой механизм у нас не практикуется» до грубого «нет!». И лишь в одном из коттеджных городков нам, наконец, озвучили предложение, сравнимое по условиям с trade-in. Так что смысл звонить в приглянувшиеся компании все же есть, однако надо запастись временем и терпением. Правда, по словам экспертов, крупные фирмы вряд ли пойдут навстречу, в основном схему trade-in используют небольшие строительные компании и мелкие инвесторы.

Те же компании, которые официально работают по данной схеме, в основном занимаются дорогой недвижимостью, в частности дорогими коттеджными городками. В целом, по данным компании «Соцмарт», доля девелоперов, использующих trade-in, составляет на рынке не более 1,5-2%. Причем, по признанию самих игроков, многие из них используют «модный тренд» скорее как маркетинговый ход, средство для увеличения продаж. «Нам выгоднее продавать коттеджи за «наличку», — поясняет Ирина Малашенко, директор по продажам и рекламе ООО «Парк Хаус Инвест». — Trade-in — шаг навстречу клиентам, благодаря которому мы их завоевываем: они сначала хотят им воспользоваться, а потом платят «наличкой». Теоретически можно обменять по trade-in любую квартиру. Но на практике желающий воспользоваться этой схемой должен жить не просто в столице, а еще и в определенном ее районе. Больше всего привлекают застройщиков квартиры в престижных местностях. «На Правом берегу столицы — поближе к центру, на Печерске, например. На Левом берегу нас интересуют квартиры в новостройках на Позняках, в районе Березняков или Русановки», — делится Ирина Малашенко.

Также проблемы могут возникнуть, если в квартире больше трех комнат, очень большой метраж или само жилье мало привлекательно (к примеру, старая «хрущевка» с трещинами в стенах). Подобное жилье сложно быстро продать, посему девелоперы вряд ли возьмутся реализовывать такой «неликвид». Правда, открыто вам об этом не скажут, просто назначат, мягко говоря, непривлекательную цену. Некоторые девелоперы не принимают на продажу по схеме trade-in дома, зато интересуются земельными участками, если они расположены в удачных районах и с подъездными путями. Тем не менее нам все же удалось найти компанию, меняющую квартиры в строящейся высотке на «хрущевки» в определенных кварталах одного из спальных районов столицы. Опыт подтвердил: желающие воспользоваться схемой trade-in все же могут найти того, кто заинтересуется поднадоевшей вам жилплощадью. Однако «подводные камни» на этом этапе только начинаются.

Постой, паровоз?

Приготовьтесь сами нести все тяготы бюрократических процедур по подготовке старого жилья к продаже. «Вряд ли застройщик возьмет на себя процедуру сбора документов по старой квартире (все справки из ЖЭКа, БТИ, «Киевэнерго», «Киевгаза») вместо собственника, которому придется потратить как минимум месяц, чтобы собрать все бумаги», — утверждает Сергей Костецкий, ведущий специалист департамента маркетинга компании SV Development.

Компании, практикующие trade-in, как правило, сами занимаются оценкой «метров» клиента. Как мы выяснили, большинство из них честно предупреждают, что оценивают вторичное жилье на 10-15% ниже рыночной стоимости (чтобы быстрее продать). Однако в некоторых фирмах мы услышали туманное «комиссия за оценку квартиры при trade-in определяется индивидуально». По словам экспертов, в последнем случае есть риск нарваться на удешевление вашей квартиры до… 30%! «Застройщик просто обязан оценить квартиру по цене ниже рыночной, ведь иначе он может потерять деньги, при этом уценка квартиры может доходить до 30% от ее рыночной стоимости», — подтверждает Сергей Костецкий. Виталий Пацюк, партнер ЮК «КПД Консалтинг», советует: «Поку­пателю также необходимо внимательно изучить стоимость покупаемого коттеджа или квартиры на рынке, чтобы в конечном результате не получилось так, что коттедж приобретен по завышенной цене».

Еще один повод держать ухо востро — вероятность купить неудачную квартиру или коттедж. «Например, есть дом, где продано 95% жилья. А 5% осталось неликвида: либо планировка неправильная, либо этаж, например, тринадцатый, либо комнат очень много. В течение нескольких лет реализации объекта компания такие квартиры продать не может, и поэтому вынуждена продавать их в рассрочку или по trade-in», — предупреждает Сергей Костецкий. Чтобы обезопасить себя в подобной ситуации, Александр Шишканов, старший юрист ЮК Jurimex, советует оговаривать в договоре моменты качества нового жилья: «Неспециалист может выявить только визуальные дефекты дома, поэтому в договоре купли-продажи следует предусмотреть гарантии покупателя на случай выявления скрытых недостатков. Это может быть без­оплатное устранение дефектов, штрафные санкции и так далее».

Едва ли не самый острый «подводный камень» — риск потери залога, вносимого при бронировании понравившегося вам жилья. Для этого важно понять, какой вариант схемы trade-in использует застройщик. Большинство из них засчитывают стоимость вашей квартиры в счет покупки новой независимо от времени продажи первой. Но существует и другая схема. «После резервирования новой квартиры застройщик, скорее всего, попросит залог и, если в оговоренный в договоре срок вы не выкупите квартиру из-за того, что ваше жилье к тому моменту не будет продано, можете потерять залог», — предупреждает Наталья Сироотченко. Потерей залога чревато и оформление договора бронирования без соответствующих законных процедур. «Несоблюдение сторонами требований закона о нотариальном удостоверении договора бронирования влечет его ничтожность, то есть договор считается недействительным с момента его заключения», — отмечает Виталий Пацюк.

Несмотря на все трудности развития услуги, большинство опрошенных экспертов считают, что схема trade-in только набирает обороты и с окончанием кризиса не отойдет в прошлое. По словам г-жи Сироотченко, «опыт российских девелоперов свидетельствует, что эта услуга в дальнейшем будет дополнительным сервисным инструментом при продаже первичной недвижимости». Ирина Малашенко подтверждает: хотя для девелоперов покупка квартир за наличные более интересна, они будут практиковать и trade-in: «Всегда найдутся люди, владеющие двумя-тремя квартирами, которые не захотят суетиться по поводу продажи своей квартиры, им легче продать ее нам по цене на 10-15% ниже от рыночной стоимости, заехать в уже готовый дом и спать спокойно».

Мнение

Наталья Сироотченко, маркетолог-аналитик компании «Соцмарт»

Целевая аудитория услуги trade-in — граждане со средним и выше среднего достатком. Это могут быть семьи, которые желают улучшить свои жилищные условия, но накопили еще небольшую сумму. Или же семьи, которые владеют несколькими квартирами и хотят объединить свои усилия для покупки большего загородного дома.

В любом случае это люди, для которых время — деньги, и они хотят избавиться от хлопот, обратившись только в одну компанию для решения вопроса купли-продажи жилья. Однако система trade-in только начинает развиваться в Украине, поэтому пока не нашла широкого распространения на рынке недвижимости. Тем более на фоне пониженного спроса на рынке и затрудненности ипотечного кредитования.

Александр Шишканов, старший юрист ЮК Jurimex

Если вы после совершения сделки передумаете и решите ее расторгнуть, то имейте в виду: при реализации схемы trade-in отсутствует юридическая связь между договорами купли-продажи нового жилья и «вторички». Иными словами, прекращение действия одного из договоров купли-продажи не влечет за собой автоматического прекращения другого договора. Кроме этого, есть еще один малоприятный нюанс. В случае признания недействительным договора купли-продажи первичной недвижимости каждая из сторон должна вернуть другой стороне все полученное по договору. То есть покупатель возвращает жилье, а продавец — деньги. При этом договор купли-продажи зачетной квартиры по заниженной стоимости будет оставаться действительным. Таким образом, покупатель практически безвозвратно теряет средства в размере разницы между действительной стоимостью квартиры и ценой, указанной в договоре.

Нюансы обмена старой квартиры на жилье в новострое 

Однокомнатную квартиру в сталинке в центре Киева Простобанку предложили обменять на двухкомнатную квартиру в спальном районе столицы или на трехкомнатное жилье в пригороде. При этом эксперты рынка предупреждают: оценочные компании занижают рыночную стоимость вашего старого жилья примерно на 20%. Детальнее о преимуществах и подводных камнях договора мены рассказывает Prostobank.ua

Сергей Костецкий, специалист по маркетингу «SV Development»

Теоретически обменять можно любую квартиру на новострой: необязательно чтобы это было равноценное предложение по району, типу дома, площади и т.д. Застройщик заказывает оценку вашей квартиры и предлагает свои варианты с доплатой с вашей стороны или компенсацией со стороны фирмы (разница в оценочной стоимости квартир). Надо помнить одно: застройщик всегда останется в выигрыше.

Обмен старой недвижимости на новую фактически не развит в Украине. Если в сфере автомобилей эта схема более-менее рабочая, то сделки по квартирам почти не происходят. Это пару сделок в месяц, менее 1% рынка. Это новая услуга на рынке, ее механизм пока не выписан четко. Люди с недоверием относятся к покупкам на первичном рынке, что уже говорить о таких сложных схемах, как мена. Поэтому спрос на рынке минимален.

Я думаю, что этот сегмент абсолютно не перспективен в ближайшие несколько лет.  Всегда возникает вопрос по поводу оценочной стоимости старой квартиры. Оценщики от застройщика по любому ее занизят, ведь они хотят как можно быстрее реализовать квартиру на рынке. Ну а у владельца старой квартиры свое видение на ее стоимость. Поэтому конфликта не избежать.

Застройщику сделка мены не интересна из-за долгого процесса поиска и оформления документов. А покупателю проще продать свою квартиру через риелтора по рыночной стоимости и за вырученные деньги приобрести новое жилье.

Если оценка квартиры проводится банками – она будет с дисконтом примерно в 20%, по сравнению с рыночной стоимостью. Я думаю, такая же примерно ситуация и у застройщиков. Например, если рыночная стоимость квартиры 100 тыс. долл., максимум ее оценят в 80 тыс. долл.

Плюс процесс переоформления. Существует стереотип, что с помощью договора мены можно избежать налогообложения на покупку недвижимости. На самом деле это зависит от ряда факторов (от того, какая по счету сделка, от срока владения, как недвижимость досталась: в наследство или купля-продажа и т.д.). В целом, при обмене квартиры вы заплатите налогов от 1-2% до 8,5% от оценочной стоимости объекта.

В процессе заключения договора с компанией-застройщиком, собственник квартиры вносит денежный залог, как гарантию его заинтересованности в сделке. Его размер может достигать 1-2 тыс. долл. Залог возвращается после закрытия сделки.

Юрий Сайко, начальник юридического управления «Коммерческого индустриального банка»

Обмен квартир осуществить можно, даже если по одной из них не погашена ипотека. Но лишь при выполнении ряда условий. В силу того, что в процедуре мены используются общие положения покупки-продажи, изменение права собственности залоговой квартиры требует согласия ипотекодержателя. Если в квартире проживают несовершеннолетние дети, также потребуется согласие органов опеки.

Право собственности на квартиру, ипотека по которой не погашена, оформляются на тех же условиях, что и по обычному объекту недвижимости. Единственно различие заключается в том, что по залоговой квартире необходимо дополнительно получать согласие ипотекодержателя, то есть банка, выдавшего кредит.

Если квартира, которая отчуждается находится в ипотеке, то к новому собственнику согласно статьи 23 Закона Украины «Про ипотеку» переходят обязательства ипотекодателя. Поскольку в случае перехода права собственности на предмет ипотеки от ипотекодателя другому лицу, в том числе в порядке наследования или правопреемства, ипотека остается действительной для лица, которой вступает в право собственности.  Причем даже в том случае, если до него не донесена информация про обременение имущества ипотекой.

Предложения от киевских застройщиков и специализированных компнаий по обмену 1-комнатной сталинки в центре Киева площадью 40 кв. м. (Печерский р-н, ул. П. Орлика)*

Новострой / Ссылка на проект

Адрес новостроя

Квартира

ЖК «Петровский квартал» / 

http://pzk.kiev.ua, http://zamena.kiev.ua/

с. Петровское, ул. Б. Хмельницкого, 1 (15 мин. от м. Академгородок)

2-комн. квартира от 55 м. кв. или 2-3 комн.  квартира с доплатой в рассрочку под 0%

Семи секционный жилищно-офисный комплекс на ул. Майорова  / http://reality.com.ua

Киев, Майорова 7 (10 мин. от м. Минская)

2-комн. квартира

Коттеджные городки / http://www.bok.kiev.ua - «Первое бюро обмена квартир»

Села: Круглик, Новые Петровцы, Ясногородка,                                                                                                       Гора, Романковка, Дмитровка                                                

2-комн. (+доплата от застройщика) или 3 комн. без доплаты

Новострои в Голосеевском, Соломенском и Святошинском районах. Лучшим предложением назвали ЖК «Олимпийский» / http://m2invest.com.ua/ - Компания «М2инвест»

2-комн. квартира

ЖК «Васильковский» / http://vasilkivskiy.com.ua

Киев, пересечение ул. Васильковская и Коломиевского переулка (2 мин. от м. Васильковская)

1-комн. квартира, 50-55 м. кв.

Новострой

Допрасходы, грн

Оформление сделки

Залог

Оценка недвижимости

Юридическое сопровождение

ЖК «Петровский квартал»

 

 

«Купля-продажа»

5000 грн

Семи секционный жилищно-офисный комплекс на ул. Майорова

300

2000

«Купля-продажа»/ «Мена»

 

Коттеджные городки

 

 

«Купля-продажа»/ «Мена»

1 тыс. долл.

Новострои в Голосеевском, Соломенском и Святошинском районах. Лучшим предложением назвали ЖК «Олимпийский»

 

 

«Купля-продажа

 

ЖК «Васильковский»

 

3000

«Купля-продажа»

1% от оценочной стоимости

*согласно исследованиям Простобанк Консалтинг на конец июня-2015

Горячие предложения

Кредиты на карту

более 30 онлайн-сервисов!

Ставка - от 0.01%

Срок - до 180 дней

Сумма - до 20 000 грн.

Документы - паспорт и код

кредиты на карту

первый кредит до 5000 грн. под 0%

Сумма: до 10 000 грн.

Cрок: до 30 дней

Возраст: от 18 до 65 лет

Документы: карта, паспорт и ИНН





Полезные статьи по данной тематике

Актуальные обзоры банковского рынка на ваш e-mail!




© 2006—2019

ООО «Простобанк Консалтинг»

Код ЄДРПОУ: 35454764

Адрес: 02100, г. Киев, ул. Георгия Тороповского, 2, оф. 19

Телефон: +38 063 075 70 92

Email: info@prostobank.com