про твої фінанси

Аренда (найм) жилья: тонкости и колкости

Идея написания материала на данную тематику вызревала давно, так как за свое более чем десятилетнее пребывание в Киеве сменил уже 6 квартир и могу считать себя если не рекордсменом в этом показателе, то уж точно не аутсайдером. Соответственно, накопился приличный опыт общения с риелторами, хозяевами, есть приятные моменты и не очень. Итак, обо всем по порядку.


Краткое содержание и ссылки по теме

  1. Бюджет
  2. Местоположение
  3. Поиск квартиры
  4. Просмотр
  5. Подписание договора
  6. Мелкие бытовые «радости»
  7. Полезные советы
  8. Покупать или арендовать: сколько стоит ипотека и ее альтернатива

    8.1 Сколько стоит кредит?

    8.2 Сколько стоит аренда квартиры?

  9. Образец договора аренды квартиры

Бюджет

Зачастую при поиске квартиры мы отталкиваемся именно от суммы, которую мы готовы ежемесячно отдавать за проживание. Про то, как рассчитывать свой бюджет, здесь описывать не буду, поскольку уже существует великое множество материалов по ведению личных финансов. Однако следует упомянуть, что практически всегда при заключении нового договора найма жилья вам придется заплатить сразу за первый месяц проживания и авансом еще за последний месяц. Эта сумма к тому же будет служить суммой покрытия всевозможных поломок техники и порче имеющегося имущества по вашей вине.

Местоположение

Немаловажное значение имеет и местоположение будущего жилища. Если есть возможность (и вы уверены в долгосрочной перспективе работы на теперешнем месте работы), то подбирайте квартиру поближе к месту работы, это позволит сэкономить вам массу времени, денег на проезд и, самое главное, нервы.

Если же по каким либо причинам это невозможно, то обратите внимание на следующие немаловажные моменты инфраструктуры:

  • транспортная развязка (пеший маршрут до транспорта, близость метро, наличие прямого маршрута автобуса или маршрутного такси до места работы и т.д.);
  • магазины и рынки (наличие супермаркета, магазина, рынка);
  • отдых и развлечения (парк, водоем, торгово-развлекательные центры и т.д.);
  • образование (детский сад, школа, центры развития, кружки и студии и т.д.);
  • лечебные учреждения (поликлиника, больница);
  • другое (освещенность пути вечером, многолюдность и др.).

Поиск квартиры

Агентство. Если у вас нет времени «изучать» сайты агентств недвижимости и перерывать горы газет и журналов, то это вариант для вас. Вам предложат оставить заявку и пообещают связаться в ближайшее время. Скорее всего, так и будет, но помните: через несколько дней про вас просто могут забыть, поскольку вам не подошли предложенные несколько вариантов или попросту уволится ведущий вашу заявку менеджер. Также не удивляйтесь звонку из агентства с уточняющими вопросами через месяц, а то и два-три после подачи заявки, когда этот вопрос для вас уже неактуален.

Помните, что вам еще необходимо будет оплатить услуги агентства, чаще всего это 50% от месячной стоимости проживания.

Список агентств можно посмотреть здесь http://dom.ria.ua/ru/agencies и http://www.domik.tv/agencies/

Поиск в интернет. Рассчитан для тех, кто имеет время и желание заняться поиском наиболее подходящего варианта аренды жилья самостоятельно. Однако нужно упомянуть, что позвонив по поводу понравившейся вам квартиры, дабы договориться о просмотре, вы с вероятностью в 95% также «попадете» в агентство. Про оплату услуг агентства уже упоминалось выше.

Также существует множество «Досок объявлений», куда можно подать свое объявление. Но будьте готовы к звонкам именно из агентств.

Лично я пользуюсь и рекомендую такие сайты для поиска квартиры:

  • aviso.ua
  • dom.ria.ua
  • fn.ua
  • realt.ua
  • domik.net

Печатные издания. Помимо менее удобного способа подбора интересующих вариантов (т.к. отсутствует автоматический поиск) и необходимости заплатить несколько гривен – мало чем отличается от поиска и подачи объявления в интернет.

Наиболее популярные издания «Из рук в руки» и «Авизо».

Опрос знакомых, сослуживцев. Этим методом пользовались еще до времен интернет. Чем больше у вас знакомых, и чем больше они будут заинтересованы помочь вам, тем больше у вас шансов на положительный результат. Однако тут следует учесть, что шансов «попадания» в ценовую категорию, месторасположение и т.д. не очень много.

«Прочесывание» территории и расклеивание объявлений. Вот уж какой метод поиска жилья можно назвать самым древним, так это именно этот. С применением современных технологий он все еще не «канул в лету», а продолжает существовать. Объявления и опрос эффективны в местах непосредственно желаемого проживания. При многих домах есть доски объявлений, да и столбы еще пока вроде стоят. Ну, а бабушки у подъездов или консьержи расскажут вам все, что вас интересует, главное быть вежливым и тактичным.

Просмотр

Просмотры – наиболее затратная по времени часть процесса подбора нового жилья. Вы работаете, работает хозяин, работает риелтор. Следовательно, вам и, как минимум, хозяину, а иногда еще и риэлтору необходимо согласовать приемлемое для всех время просмотра.

На что следует обращать внимание при просмотре:

  • Первое впечатление. Если вам квартира не понравилась с первого взгляда, и у вас есть время, не уговаривайте себя, не «насилуйте».
  • Общее состояние квартиры (спальные места, бытовая техника, состояние сантехники, рабочее место и т.д. и т.п.).
  • Владелец квартиры. Не меньше первого впечатления и состояния квартиры важен контакт с владельцем. Не понравились друг другу, не нашли общий язык, - наверняка ваши дальнейшие взаимоотношения не будут безоблачными.
  • Хозяйственные договоренности. Кто будет платить, если из строя (в силу своей старости) выйдет телевизор, замена сгоревшей проводки и сантехнические работы, установка кондиционера и др. Все это предугадать, конечно же, невозможно, но в общих чертах следует оговорить.
  • Условия, стоимость и порядок оплаты. Если вам квартира нравится, и вы «видите» себя в ней, настоятельно рекомендую торговаться. Конечно же, для этого вам необходимо тоже понравиться владельцу квартиры, заверить его в вашей порядочности и своевременной оплате. В моем случае 4 раза это приносило успех;
  • Выбирая валюту оплаты, всегда исходите из того, в чем у вас доходы, дабы не стать жертвой очередного валютного кризиса.

Подписание договора

Зачастую договор найма стандартный* и содержит:

  • предмет договора с указанием следующей информации: адрес, площадь, количество комнат, ваш этаж и этажность дома, имущество (мебель, бытовая техника и др.), документы, подтверждающие право собственности на квартиру ее владельца;
  • обязанности обеих сторон;
  • расчет и порядок оплаты;
  • срок действия договора и условия его продления;
  • ответственность сторон;
  • условия досрочного расторжения договора и его основания;
  • реквизиты сторон (паспортные данные и подписи).

Договор найма (несмотря на бытующее мнение о том, что без нотариального заверения не имеет юридической силы), является документом, по которому могут быть предъявлены претензии в случае нарушения прописанных в нем договоренностей. В отличие от Договора аренды, Договор найма заключается между физическими лицами.

Если же вы примете решение арендовать квартиру через посредников (агентство недвижимости), то всю процедуру подготовки и подписания договора берут на себя специалисты агентства. В том случае, если вы решились на сделку напрямую с владельцем, то всю ответственность за правильное составление договора несут участники сделки (т.е. вы и владелец).

Поэтому и отнестись к оформлению и подписанию необходимо со всей ответственностью, оговорить и, соответственно, прописать все как можно более детально.

Из опыта могу сказать, что желательно прописать в договоре все моменты, которые для вас важны – к примеру, чтобы хозяин не приходил к вам в квартиру без предупреждения или в ваше отсутствие и другие.

Мелкие бытовые «радости»

Чаще всего уже после подписания договора найма квартиры все текущие мелкие и средние ремонтные работы вы будете проводить за счет собственных средств. Следовательно, чем больше недостатков вы сможете выявить и согласовать их отладку на этапе, предшествующем подписанию договора, тем больше шанс снизить арендную плату.

Более того, если починки требует какой-то жизненно важный предмет быта, то можно даже отложить официальный срок начала аренды. Мне известно о случае, когда жарким летом в квартире, которую собирались сдать, не работал холодильник. Съемщик договорился с хозяйкой, чтобы отсчет месяца начинался с даты его починки, в итоге целых две недели проживания (пока не починили) оказались для него бесплатными.

Полезные советы

Помните, что:

  • если в интернете опубликована одна фотография, то, скорее всего, она подобрана из базы и не соответствует просматриваемой квартире;
  • если пишут или говорят по телефону про среднее состояние квартиры, то с большой вероятностью вам предложат квартиру уровнем пониже;
  • если вам в агентстве говорят, что обязательно перезвонят, то сделают это они вовсе необязательно (у них таких как вы сотни, и, забыв про вас, они, скорее всего, без зарплаты не останутся);
  • если для вас поиск квартиры стоит остро, не надейтесь на одного риелтора или одно агентство, не скромничайте и не ленитесь, «напрягайте» как можно больше людей (в конце-то концов, вы же им за это будете платить);
  • если для вас важен покой и тишина, не спрашивайте про то, «тихие ли соседи» у хозяина, поскольку его ответ можно заранее предугадать.
  • договаривайтесь и спрашивайте обо всем, помните, что деньги платите вы, и вы имеете право не только их отдавать хозяину, а и спрашивать, уточнять, решать и даже кое-что требовать.

Покупать или арендовать: сколько стоит ипотека и ее альтернатива

Prosto каждая не обеспеченная жильем украинская семья задается вопросом: что же выгоднее – ипотека или аренда квартиры на время накопления на собственное жилье? Ответ на этот вопрос с учетом актуальных в мае-2013 реальных ставок по ипотеке и цен на жилье искал Prostobank.ua

В качестве примера рассмотрим покупку двухкомнатной квартиры площадью 50 квадратных метров на вторичном рынке в Киеве. Стоимость квадратного метра вторичного жилья на рынке столицы, по исследованию компании «СВ Девелопмент» составляет 15840 гривен. Значит, вся квартира будет стоить в среднем 792 тысячи гривен.

Сколько стоит кредит?

Допустим, семья заемщика уже накопила 30% стоимости жилья самостоятельно и рассматривает возможность оформить кредит сроком на 20 лет. Среднерыночная ставка по таким ипотечным займам, по исследованию компании «Простобанк Консалтинг», составляет в мае-2013 20% годовых.

При авансе 30% сумма кредита на квартиру составит 554,4 тысячи гривен. С помощью кредитного калькулятора не сложно рассчитать, что при реальной ставке 20% годовых и аннуитетной схеме выплат (равными платежами) ежемесячный платеж составит 9420 гривен. При этом переплата за весь срок кредита составит 1 706 000 гривен или 215% стоимости самой квартиры.

Сумма кредита

555,4 тыс. грн.

Реальная ставка (среднерыночная)

20% годовых

Ежемесячный платеж по кредиту

9 420 грн.

Срок погашения

20 лет

Переплата

1,706 млн. грн. (215% стоимости квартиры)

Можно учесть также, что заемщику придется оплачивать страхование предмета залога (квартиры) и, по условиям ряда банков, собственной жизни. Как ранее подсчитывал Prostobank.ua, при средних по рынку тарифах и указанных суммах кредита расходы на страхование составят около 4000 гривен в год или 80 тысяч гривен за весь срок займа.

Сколько стоит аренда квартиры?

Допустим, что семья решит не брать ипотечный кредит, а арендовать аналогичную квартиру, откладывая тем временем на покупку жилья за свои средства. По данным компании «СВ Девелопмент», среднерыночная стоимость аренды двухкомнатной квартиры в Киеве составляет 5552 гривны. Значит, при том же ежемесячном бюджете на обеспечение семьи жильем в 9420 гривен, можно будет откладывать 3868 гривен на покупку своей квартиры.

Учитывая наше предположение, что семья уже накопила 30% стоимости квартиры, оставшиеся 554,4 тысячи гривен они накопят за 12 лет.

Если прибавить к накапливаемой сумме также деньги, сэкономленные на страховании, то этот срок сократится примерно до 11 лет. Но с учетом того факта, что условия и стоимость страхования сильно рознятся у разных банков и страховых компаний, в основных расчетах этот фактор не будем принимать во внимание.

За 12 лет аренда двухкомнатной квартиры обойдется семье в 5552*12*12=799,5 тысячи гривен.

Таким образом, при неизменных ценах на жилье и его аренду, через 12 лет семья сможет переселиться в свою квартиру, переплатив за это время 100% ее стоимости за аренду.

Наконец, если откладывать деньги не в сейф, а на банковский депозит, то при среднерыночной ставке по срочным гривневым вкладам сроком на год в 17,7% годовых срок накопления уменьшится до всего семи лет. Конечно, нужно учесть, что текущие ставки по вкладам в национальной валюте остаются довольно высокими, и в будущем могут снизиться. Но даже при средней за весь срок накопления ставке по вкладам в 12% годовых срок накопления с использованием банковских депозитов уменьшится до восьми лет.

Сумма к накоплению

555,4 тыс. грн.

Ежемесячные расходы (аренда 2-комн.кв.)

9420 грн. = аренда 5552 грн. + накопление 3868 грн.

Срок накопления

12 лет

Переплата

799,5 тыс. грн. (100% стоимости квартиры)

Срок накопления на вкладе под 12% годовых

8 лет

Переплата при использовании вклада

533 тыс. грн. (67% стоимости квартиры)

Кроме этого, сократить срок накопления и переплату можно, если арендовать одно-, а не двухкомнатную квартиру. Средняя стоимость ее аренды в месяц, по данным компании «СВ Девелопмент» для киевского рынка, составит 4112 гривен. Тогда откладывать можно будет 5308 гривен в месяц, а на накопление полной стоимости квартиры с учетом имеющихся 30% уйдет около девяти лет. Плата за аренду квартиры на этот срок составит 444 тысячи гривен или 56% стоимости купленной квартиры.

Если при этом собирать деньги на вкладе под 12% годовых (в среднем за весь срок), то накопление недостающей суммы займет около 6,5 лет, а плата за аренду за этот срок составит 433 тысячи гривен или чуть более половины цены квартиры.

Важный момент: при накоплении денег на банковском вкладе, нельзя забывать делить сбережения между несколькими финучреждениями, оставляя не более чем по 200 тысяч гривен в каждом.

Сумма к накоплению

555,4 тыс. грн.

Ежемесячные расходы (аренда 1-комн.кв.)

9420 грн. = аренда 4112 грн. + накопление 5308 грн.

Срок накопления

9 лет

Переплата

599,6 тыс. грн. (75% стоимости квартиры)

Срок накопления на вкладе под 12% годовых

6,5 лет

Переплата при использовании вклада

433 тыс. грн. (55% стоимости квартиры)

Риски:

  • Если стоимость аренды вырастет, то и откладывать вы сможете меньше. Но если снизится – то больше.
  • Соответственно, за период накопления квартира, которую вы хотите купить, может подорожать. С другой стороны – цена может снизиться, или на рынке появятся более привлекательные другим параметрам предложения (например, в новостройках).
  • Наконец, может измениться доход семьи. Если он уменьшится, то откладывать на квартиру семья сможет меньше, а срок накопления продлится. Но этот вариант все равно выигрывает по сравнению с выплатой кредита, платеж по которому семья будет обязана вносить в полном объеме, не зависимо от своего дохода.

Подводим итоги

Как видим, при равных стартовых условиях: наличие 30% стоимости квартиры и одинакового месячного бюджета, аренда и самостоятельное накопление на жилье в мае-2013 значительно выгоднее ипотечного кредита. Как по сроку полной оплаты собственного жилья (6,5-12 лет против 20-ти), так и по размеру переплаты за этот срок – 55-100% против 215%.

К слову, то, что аренда жилья и самостоятельное накопление на новую квартиру оказываются выгоднее ипотечного кредита – не новость. Осенью-2010, на момент прошлого исследования этого вопроса Prostobank.ua, накопить полную стоимость квартиры можно было примерно на 10 лет быстрее, чем накопить средства на первоначальный взнос по ипотеке и погасить кредит. А с использованием банковских вкладов – на все 15 лет быстрее.

Но если для вас проживание в съемной квартире – слишком большое испытание, но переплачивать огромные суммы банку при текущих ставках по ипотеке вы не готовы, то имеет смысл совместить оба способа покупки жилья. А именно: продолжать арендовать жилье и откладывать на покупку собственного, с перспективой оформить кредит позже. Так вы сможете накопить больший первоначальный взнос по ипотечному кредиту, а соответственно, уменьшить срок выплаты и переплату по нему.

В случае рассмотренного нами примера, если семья продолжит арендовать жилье и копить на первоначальный взнос по ипотеке на депозите под 12% годовых, то уже через 5,5 лет сможет оформить кредит с авансом не 30%, а 70%. При той же реальной ставке в 20% годовых и бюджете на погашение кредита в 9420 гривен срок выплаты кредита составит менее трех лет, а переплата за весь срок – 73,23 тысячи гривен или 9% от стоимости квартиры.

При этом срок проживания в арендованной квартире продлится всего на 5,5 лет вместо 8-ми или 12-ти, а плата за аренду двухкомнатной квартиры за этот период составит 366,4 гривен или еще 46% от стоимости покупаемого жилья. Суммарная переплата в таком случае составит около 55% от стоимости купленной квартиры.

Помимо этого, ставки по ипотеке весной-2013 снижаются, и не исключено, что через некоторое время возможно будет взять кредит не только с большим авансом, но и под ставку на несколько процентных пунктов меньше.





Хотите получать уведомление на ваш email, когда мы опубликуем новые статьи?

также следить за обновлениями сайта можно в Facebook Instagram Twitter Viber Telegram

Горячие предложения

UniGroup

Кредит під 1,5% на місяць. Під авто, квартиру, будинок, нежитлове приміщення

Кредит: 30 000 - 15 000 000 грн.

Термін: від 1 місяця до 10 років

Без виписки і перереєстрації

Київ, Київська область, Одеса, Харків, Дніпро, Львів, Полтава, Житомир, Івано-Франківськ

Агропросперіс Банк

Вигідні депозити

Депозит "Класичний+"

Cтавка – 10% річних у гривні

+0,25% при сумі від 100 000 грн.

Термін – 12 місяців

Виплата відсотків – в кінці строку

Мінімальна сума вкладу – 15 000 грн.

м. Київ, Вінниця

Ліцензія НБУ №241 від 16.02.2016

Ocean

Великі кредити на ваші мрії

Кредити по банківським умовам, тільки швидше

Сума / сумма: до 200 000 грн.

Строк / срок: до 36 м.

Ставка від 29,99% річних

Комісія від 1,99% в місяць від суми кредиту

Ефективна ставка від 66%

Полезные статьи по данной тематике