Подбор кредитов:
Пустые прилавки: что происходит на украинском рынке жилья весной-2014 22.05.2014
Prosto невыполнимой миссией кажется покупка жилья весной-2014: продавцы спешно покидают рынок, а число сделок упало до исторических минимумов. Тем не менее, в апреле-2014 продажи квартир в Киеве даже немного выросли, а цена квадратного метра в долларовом эквиваленте снижается. Об основных тенденциях и перспективах украинского рынка недвижимости узнавал Prostobank.ua
До сих пор худшим месяцем по количеству сделок на вторичном рынке жилья в Киеве был январь-2009. Тогда, по данным компании SV Development, в столице продались 280 квартир. Но в марте-2014 ситуация оказалась еще хуже: за месяц покупатели и продавцы заключили всего 255 сделок. Правда, в апреле-2014 их число немного выросло – до 311 проданных квартир. Тем не менее, это почти в 5,5 раз меньше, чем в том же месяце предыдущего года: в апреле-2013 в Киеве на вторичном рынке купили 1670 квартир.
Эксперты же оценивают ситуацию еще более драматично. «Количество сделок упало на вторичном рынке до минимального за последние 20 лет, на первичном – сократилось в несколько раз», - рассказывает Сергей Костецкий, специалист по маркетингу компании «SV Development»
Действительно, на рынке новых квартир ситуация отличается. Как это ни странно, в первые месяцы 2014 года продажи здесь шли гораздо лучше, чем обычно: в январе-2014 продалось почти 900 квартир, против примерно 200 и 300 в первый месяц 2013-го и 2012-го года соответственно. Февраль-2014 по сравнению с предыдущими годами выглядел вполне традиционно (около 700 проданных квартир), зато уже в марте-2014 рынок обвалился вдвое: до 433 сделок за месяц.
В апреле-2014, как и на рынке «вторички», продажи немного выросли (до 536 сделок), но все еще вдвое уступают результатам апреля-2013 и 2012.
Украинский рынок недвижимости и до девальвации гривны и обострения ситуации на востоке страны не мог похвастаться высоким спросом. Но весной-2014 на рынке почти не осталось и продавцов. «С начала кризиса предложение упало в два-два с половиной раза в зависимости от региона, по некоторым регионам – даже в три раза. По Киеву было 55 тысяч предложений, сейчас осталось в среднем 25 тысяч. Продавцам просто сейчас не выгодно продавать. Если они продают свою недвижимость, то купить «твердую валюту» - доллар или евро – практически невозможно, а курс меняется ежедневно. За счет этого вторичный рынок недвижимости практически заморожен», - рассказывает Сергей Костецкий.
Кроме того, проведение сделки покупки-продажи на вторичном рынке осложнено процедурными моментами. «Все расчеты свыше 150 тысяч гривен сейчас проводятся безналично. Допустим, продавец продает квартиру за 100 тысяч долларов. Покупатель должен ему на счет положить 100 тысяч долларов в пересчете в гривну. Банк не переведет такую большую сумму сразу – это займет три-четыре операционных дня. Соответственно, продавец получает деньги через три-четыре дня, когда курс доллара уже совсем другой», - поясняет эксперт.
Не способствует текущая ситуация и продажам на первичном рынке. «У части застройщиков уже возникли проблемы с финансированием, поскольку многие компании, занимающиеся строительством крупных жилых комплексов, получают финансирование из-за границы», - комментирует Сергей Костецкий.
Что почем
По данным компании SV Development, Стоимость квадратного метра жилья в столице Украины с начала 2014 года снизилась в среднем на 27% - как на первичном, так и на вторичном рынке. Но лишь в долларовом эквиваленте.
При этом средний розничный курс продажи доллара банками, по данным компании «Простобанк Консалтинг» за тот же период вырос почти на 45%. Так что для тех потенциальных покупателей, кто хранил свои сбережения в гривне, потенциальная покупка «отдалилась» в среднем на 18%.
Но если цена на вторичном рынке определяется в основном соотношением спроса и предложения и инвестиционными ожиданиями продавца, то на первичном рынке курс валют может оказать влияние на цену и по-другому - себестоимость строительства может вырасти из-за подорожания импортных материалов. Хотя эксперты утверждают, что украинские застройщики не слишком зависимы от импорта. «До кризиса рентабельность у застройщиков находилась в пределах 30%. Основная масса строительных материалов у нас украинских производителей, рабочая сила украинская, и расценки на все это не поменялись. Даже учитывая то, что некоторые материалы закупаются за доллары, - если сопоставить это с рентабельностью, то она уменьшилась в среднем до 23-25%», - рассказывает Сергей Костецкий.
В целом же эксперты считают, что подорожание квадратных метров жилья еще по сути не началось. А начнется ли оно – зависит от развития экономической и политической ситуации уже в ближайшем будущем. «Сейчас все застройщики начинают понемногу поднимать стоимость квадратного метра. Но не так сильно, как на вторичном рынке. Основная масса застройщиков подняла цены буквально на пару процентов и теперь ожидает выборов президента. Если пройдут выборы, и ситуация стабилизируется, то только после этого они будут принимать решение либо о повышении цен, либо о сохранении их на прежнем уровне», - поясняет Сергей Костецкий.
Потенциальных же покупателей пока может успокоить тот факт, что в условиях крайне низкого спроса застройщики вряд ли пойдут на ощутимое поднятие цен.
Обновлено: 22.05.2014
Автор: Евгения Резниченко