Подбор кредитов:
Пустые прилавки-2: что происходит на украинском ипотечном рынке весной-2014 23.05.2014
Prostobank.ua продолжает рассказывать об особенностях покупки и продажи недвижимости в Украине весной-2014. На этот раз речь пойдет о покупке в кредит.
Весной-2014 украинские покупатели жилья все реже обращаются за ипотечными займами, а сделки проводят в основном за счет собственных средств. Правда, не от хорошей жизни, а скорее от невозможности спрогнозировать свою платежеспособность на длительный срок. «Ни один здравомыслящий человек сейчас не будет брать ипотечный кредит. Потому основная масса квартир – до 98% – сейчас приобретается за счет собственных средств и накоплений. Порядка 2% – это так называемое частичное ипотечное кредитование, когда кредит оформляют на срок три-пять лет с возможностью досрочного погашения», - рассказывает Сергей Костецкий, специалист по маркетингу компании «SV Development».
При этом ситуация в целом по рынку выглядит несколько по-другому: по данным НБУ, за первые три месяца 2014 года объем кредитов на жилье вырос на 17,5%. Исключение составили лишь займы сроком до года, объем которых сократился почти на 20%. Для сравнения: за тот же период 2013 года объем кредитов на жилье уменьшился на 2,7%.
Разгадка проста: по состоянию на конец марта-2014 лишь 20% объема займов на жилье приходится на кредиты в гривне, остальная часть – займы в валюте, прежде всего в долларах (почти 75%). Учитывая, что официальный курс американской валюты за январь-март-2014 вырос на 37%, нетрудно подсчитать, что объем ипотечных кредитов в гривне и долларах (96,5% всех займов на жилье) за три месяца не вырос, а сократился на 7,3%.
При этом число банков-кредиторов за почти пять месяцев 2014 года сократилось на 4 и 8 учреждений на первичном и вторичном рынке соответственно. По данным компании «Простобанк Консалтинг» на 22.05.2014 г. на покупку нового жилья кредитуют 13 банков, вторичного – 14 учреждений из числа 50-ти лидеров по активам, а это на 22-44% меньше, чем в начале года. Соответственно, сократилось и количество кредитных программ. На первичном рынке – на 3-11% в зависимости от срока, до 29-51 программы. А на вторичном рынке – на 20-26%, до 23-36 программ в зависимости от срока.
Сами же кредиты, по данным компании «Простобанк Консалтинг» на 22.05.2014 г. украинские банки из числа 50-ти лидеров по активам предлагают в среднем под 21,1-21,6% реальных годовых на вторичное жилье и под 20,8-21,2% реальных годовых – на новое. Это в свою очередь на 0,8-1 процентный пункт выше чем на начало года для вторичного рынка и на 1,2-2,6 процентного пункта – для первичного рынка.
Срок кредита | Средняя реальная ставка, % годовых | Изменение с начала года | Число банков-кредиторов, шт. | Изменение с начала года | Число программ, шт. | Изменение с начала года | ||||
---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
п.п. | % | шт. | % | шт. | % | |||||
Вторичный рынок | ||||||||||
5 лет | 21,55 | 0,80 | 3,8% | 14 | 8 | 36,4% | 36 | 12 | 25,0% | |
10 лет | 21,57 | 0,97 | 4,7% | 14 | 8 | 36,4% | 34 | 12 | 26,1% | |
20 лет | 21,15 | 0,98 | 4,9% | 9 | 7 | 43,8% | 23 | 6 | 20,7% | |
Первичный рынок | ||||||||||
5 лет | 20,87 | 2,58 | 14,1% | 13 | 4 | 23,5% | 51 | 2 | 3,8% | |
10 лет | 20,84 | 1,95 | 10,3% | 13 | 4 | 23,5% | 49 | 6 | 10,9% | |
20 лет | 21,18 | 1,24 | 6,2% | 7 | 2 | 22,2% | 29 | 2 | 6,5% |
Чего ждать дальше
Очевидно, что продолжение конфликта на востоке страны и «лихорадка» на финансовом рынке будут лишь ухудшать положение дел на рынке недвижимости. «Если курс доллара будет значительно меняться, экономическая и политическая нестабильность будет продолжаться, то застройщики могут повысить цены, по нашим прогнозам, на 10-15%. Те застройщики, у которых изначально невысокая рентабельность, могут повысить цены до 20%. Кроме того, уже сейчас сворачивают программы рассрочки – если курс доллара будет нестабильным, то она попросту не выгодна. В таком случае количество сделок конечно еще больше упадет. Некоторые застройщики – по нашим подсчетам, до 120-ти компаний – могут просто заморозить свои проекты до лучших времен», - прогнозирует Сергей Костецкий.
Ожидать резкого падения цены квадратных метров – как было после кризиса 2008 года – не стоит, считают эксперты. «Возможно, люди проводят параллели между текущей ситуацией и снижением цен на недвижимость, которая произошла 5 лет назад, и ждут снижения цен в 2014 году. Мы считаем, что существенного снижения не произойдет, так как в 2008 рынок недвижимости был серьезно перегрет, а сейчас рынок в депрессивном состоянии. Кроме того, пока нет избытка предложения», - поясняет Алексей Тихонов, начальник управления кредитования UKRSIBBANKа BNP Paribas Group.
При этом оптимизма безквартирным украинцам может прибавить тот факт, что по ожиданиям экспертов рынок жилья и кредитов на него довольно быстро «оживет», как только экономическая и политическая обстановка в стране наладится. «Рынок недвижимости – один из самых чувствительных, поэтому, в случае стабилизации экономической и политической ситуации кредитование в Украине восстановится уже в конце года», - прогнозирует Константин Кошеленко, директор департамента альтернативных каналов продаж Дельта Банка.
Основная предпосылка для этого – снижение ставок по вкладам. «Если ситуация в стране стабилизируется, снизятся ставки по депозитам на 3-5% - безусловно, ипотечный рынок снова оживет», - резюмирует Алексей Тихонов.
Мнение
Сергей Костецкий, специалист по маркетингу компании «SV Development»
Решающий момент – 25 мая, если выборы пройдут в два тура – то после второго тура. Если после президентских выборов курс доллара стабилизируется, экономическая и политическая ситуация нормализируется, то в среднем через полтора-два месяца мы увидим ту цену квадратного метра, которая будет заложена уже в дальнейшем по проектам на 2014 год.
По регионам ситуация практически идентичная. Условно-благополучными можно назвать все регионы, кроме Донецка и Луганска. Нет такой ситуации, что какой-то регион живет хорошо, покупает недвижимость, а другой – нет.
Константин Кошеленко, директор департамента альтернативных каналов продаж Дельта Банка
Заемщики оформляют ипотечные кредиты. Наиболее востребованы кредиты с авансом от 30% на 20 лет, средняя сумма 470 тысяч гривен. Порядка 70% заявок на ипотечные кредиты поступает из Киева, 30% - из регионов. В частности, поступали заявки из Днепропетровска, Николаева, Одессы, Донецка и Северодонецка.
Обновлено: 23.05.2014
Автор: Евгения Резниченко