Покупать или арендовать: сколько стоит ипотека и ее альтернатива - 28.05.2013

Prosto каждая не обеспеченная жильем украинская семья задается вопросом: что же выгоднее – ипотека или аренда квартиры на время накопления на собственное жилье? Ответ на этот вопрос с учетом актуальных в мае-2013 реальных ставок по ипотеке и цен на жилье искал Prostobank.ua // 28.05.2013

В качестве примера рассмотрим покупку двухкомнатной квартиры площадью 50 квадратных метров на вторичном рынке в Киеве. Стоимость квадратного метра вторичного жилья на рынке столицы, по исследованию компании «СВ Девелопмент» составляет 15840 гривен. Значит, вся квартира будет стоить в среднем 792 тысячи гривен.

Сколько стоит кредит?

Допустим, семья заемщика уже накопила 30% стоимости жилья самостоятельно и рассматривает возможность оформить кредит сроком на 20 лет. Среднерыночная ставка по таким ипотечным займам, по исследованию компании «Простобанк Консалтинг», составляет в мае-2013 20% годовых.

При авансе 30% сумма кредита на квартиру составит 554,4 тысячи гривен. С помощью кредитного калькулятора не сложно рассчитать, что при реальной ставке 20% годовых и аннуитетной схеме выплат (равными платежами) ежемесячный платеж составит 9420 гривен. При этом переплата за весь срок кредита составит 1 706 000 гривен или 215% стоимости самой квартиры.

Сумма кредита

555,4 тыс. грн.

Реальная ставка (среднерыночная)

20% годовых

Ежемесячный платеж по кредиту

9 420 грн.

Срок погашения

20 лет

Переплата

1,706 млн. грн. (215% стоимости квартиры)

Можно учесть также, что заемщику придется оплачивать страхование предмета залога (квартиры) и, по условиям ряда банков, собственной жизни. Как ранее подсчитывал Prostobank.ua, при средних по рынку тарифах и указанных суммах кредита расходы на страхование составят около 4000 гривен в год или 80 тысяч гривен за весь срок займа.

Сколько стоит аренда?

Допустим, что семья решит не брать ипотечный кредит, а арендовать аналогичную квартиру, откладывая тем временем на покупку жилья за свои средства. По данным компании «СВ Девелопмент», среднерыночная стоимость аренды двухкомнатной квартиры в Киеве составляет 5552 гривны. Значит, при том же ежемесячном бюджете на обеспечение семьи жильем в 9420 гривен, можно будет откладывать 3868 гривен на покупку своей квартиры.

Учитывая наше предположение, что семья уже накопила 30% стоимости квартиры, оставшиеся 554,4 тысячи гривен они накопят за 12 лет.

Если прибавить к накапливаемой сумме также деньги, сэкономленные на страховании, то этот срок сократится примерно до 11 лет. Но с учетом того факта, что условия и стоимость страхования сильно рознятся у разных банков и страховых компаний, в основных расчетах этот фактор не будем принимать во внимание.

За 12 лет аренда двухкомнатной квартиры обойдется семье в 5552*12*12=799,5 тысячи гривен.

Таким образом, при неизменных ценах на жилье и его аренду, через 12 лет семья сможет переселиться в свою квартиру, переплатив за это время 100% ее стоимости за аренду.

Наконец, если откладывать деньги не в сейф, а на банковский депозит, то при среднерыночной ставке по срочным гривневым вкладам сроком на год в 17,7% годовых срок накопления уменьшится до всего семи лет. Конечно, нужно учесть, что текущие ставки по вкладам в национальной валюте остаются довольно высокими, и в будущем могут снизиться. Но даже при средней за весь срок накопления ставке по вкладам в 12% годовых срок накопления с использованием банковских депозитов уменьшится до восьми лет.

Сумма к накоплению

555,4 тыс. грн.

Ежемесячные расходы (аренда 2-комн.кв.)

9420 грн. = аренда 5552 грн. + накопление 3868 грн.

Срок накопления

12 лет

Переплата

799,5 тыс. грн. (100% стоимости квартиры)

Срок накопления на вкладе под 12% годовых

8 лет

Переплата при использовании вклада

533 тыс. грн. (67% стоимости квартиры)

Кроме этого, сократить срок накопления и переплату можно, если арендовать одно-, а не двухкомнатную квартиру. Средняя стоимость ее аренды в месяц, по данным компании «СВ Девелопмент» для киевского рынка, составит 4112 гривен. Тогда откладывать можно будет 5308 гривен в месяц, а на накопление полной стоимости квартиры с учетом имеющихся 30% уйдет около девяти лет. Плата за аренду квартиры на этот срок составит 444 тысячи гривен или 56% стоимости купленной квартиры.

Если при этом собирать деньги на вкладе под 12% годовых (в среднем за весь срок), то накопление недостающей суммы займет около 6,5 лет, а плата за аренду за этот срок составит 433 тысячи гривен или чуть более половины цены квартиры.

Важный момент: при накоплении денег на банковском вкладе, нельзя забывать делить сбережения между несколькими финучреждениями, оставляя не более чем по 200 тысяч гривен в каждом.

Сумма к накоплению

555,4 тыс. грн.

Ежемесячные расходы (аренда 1-комн.кв.)

9420 грн. = аренда 4112 грн. + накопление 5308 грн.

Срок накопления

9 лет

Переплата

599,6 тыс. грн. (75% стоимости квартиры)

Срок накопления на вкладе под 12% годовых

6,5 лет

Переплата при использовании вклада

433 тыс. грн. (55% стоимости квартиры)

Риски:

  • Если стоимость аренды вырастет, то и откладывать вы сможете меньше. Но если снизится – то больше.
  • Соответственно, за период накопления квартира, которую вы хотите купить, может подорожать. С другой стороны – цена может снизиться, или на рынке появятся более привлекательные другим параметрам предложения (например, в новостройках).
  • Наконец, может измениться доход семьи. Если он уменьшится, то откладывать на квартиру семья сможет меньше, а срок накопления продлится. Но этот вариант все равно выигрывает по сравнению с выплатой кредита, платеж по которому семья будет обязана вносить в полном объеме, не зависимо от своего дохода.

Подводим итоги

Как видим, при равных стартовых условиях: наличие 30% стоимости квартиры и одинакового месячного бюджета, аренда и самостоятельное накопление на жилье в мае-2013 значительно выгоднее ипотечного кредита. Как по сроку полной оплаты собственного жилья (6,5-12 лет против 20-ти), так и по размеру переплаты за этот срок – 55-100% против 215%.

К слову, то, что аренда жилья и самостоятельное накопление на новую квартиру оказываются выгоднее ипотечного кредита – не новость. Осенью-2010, на момент прошлого исследования этого вопроса Prostobank.ua, накопить полную стоимость квартиры можно было примерно на 10 лет быстрее, чем накопить средства на первоначальный взнос по ипотеке и погасить кредит. А с использованием банковских вкладов – на все 15 лет быстрее.

Но если для вас проживание в съемной квартире – слишком большое испытание, но переплачивать огромные суммы банку при текущих ставках по ипотеке вы не готовы, то имеет смысл совместить оба способа покупки жилья. А именно: продолжать арендовать жилье и откладывать на покупку собственного, с перспективой оформить кредит позже. Так вы сможете накопить больший первоначальный взнос по ипотечному кредиту, а соответственно, уменьшить срок выплаты и переплату по нему.

В случае рассмотренного нами примера, если семья продолжит арендовать жилье и копить на первоначальный взнос по ипотеке на депозите под 12% годовых, то уже через 5,5 лет сможет оформить кредит с авансом не 30%, а 70%. При той же реальной ставке в 20% годовых и бюджете на погашение кредита в 9420 гривен срок выплаты кредита составит менее трех лет, а переплата за весь срок – 73,23 тысячи гривен или 9% от стоимости квартиры.

При этом срок проживания в арендованной квартире продлится всего на 5,5 лет вместо 8-ми или 12-ти, а плата за аренду двухкомнатной квартиры за этот период составит 366,4 гривен или еще 46% от стоимости покупаемого жилья. Суммарная переплата в таком случае составит около 55% от стоимости купленной квартиры.

Помимо этого, ставки по ипотеке весной-2013 снижаются, и не исключено, что через некоторое время возможно будет взять кредит не только с большим авансом, но и под ставку на несколько процентных пунктов меньше.





Быстрый поиск


Горячие предложения

Кредиты на карту

более 30 онлайн-сервисов!

Ставка - от 0.01%

Срок - до 180 дней

Сумма - до 20 000 грн.

Документы - паспорт и код

кредиты на карту

первый кредит до 5000 грн. под 0%

Сумма: до 10 000 грн.

Cрок: до 30 дней

Возраст: от 18 до 65 лет

Документы: карта, паспорт и ИНН