Какая схема приобретения жилья в кредит на первичном рынке наименее рисковая - 22.05.2019

Узнавал у экспертов Prostobank.ua // 22.05.2019

Алёна Яценко, начальник департамента розничного бизнеса  РАДАБАНК

Наименее рискованной схемой приобретения жилья в кредит на первичном рынке является  инвестирование в фонд финансирования строительства (ФФС). Покупка квартир через ФФС – проверенный и распространенный способ инвестирования на рынке первичного жилья.

ФФС привлекает финансовые средства физических и юридических лиц, которые будут использованы для строительства объекта и передачи его в дальнейшем в собственность инвесторов.

Преимущества ФФС:

  • самый надежный способ покупки квартиры, гарантирующий защиту инвестора на законодательном уровне;
  • создание ФФС предполагает наличие полного пакета разрешительной документации на строительство;.
  • за инвестором закрепляется конкретный объект, а его интересы защищены законом. Это минимизирует риски двойных продаж;
  • возможность для инвестора выплачивать стоимость квартиры по заранее согласованному графику;
  • инвестор имеет доступ к полной информации о целевом использовании внесенных им средств, а также возможность их контроля;
  • многоуровневый контроль: ФФС обязан контролировать застройщика, в то же время деятельность Фонда контролируется государством.

ФФС – надежный и действующий механизм покупки жилья. Но, как и при любой другой схеме, инвестору при сотрудничестве с ФФС необходимо внимательно читать все договора и правила, проверять лицензии и прочие необходимые для строительства документы.

Александр Ярецкий, начальник юридического управления Банка Кредит Днепр

Любая из существующих схем приобретения жилья на первичном рынке является, на мой взгляд, достаточно рискованной. Строго говоря, о продаже жилья на первичке речь вообще не идет, т.к. до момента ввода жилья в эксплуатацию предмет купли-продажи отсутствует как таковой. Поэтому, как бы не выглядела схема «покупки», с юридической точки зрения это инвестиция, что сразу переводит «покупателя» из категории потребителя в категорию инвестора. Если потребитель защищен законом о защите прав потребителей, то инвестор действует на свой страх и риск. В том числе рискует полностью потерять такую инвестицию.

Законных способов инвестирования в «первичку» не так много: фонды финансирования строительства (ФФС), фонды операций с недвижимостью (ФОН) или использование целевых облигаций. Остальные схемы, присутствующие на рынке - это попытка обойти законодательные ограничения, которые еще меньше защищают инвесторов, чем указанные выше.

Но даже полностью легальные ФФС, ФОН или облигации, как показывает практика, все равно не гарантируют 100%-е исключение основного риска инвестирования средств в жилье на первичном рынке - риска неисполнения застройщиком или управителем своих обязательств и неввода жилья в эксплуатацию. Профессиональный инвестор может и умеет управлять таким риском через оценку финансового состояния контрагентов, достаточности собственных или привлеченных средств для окончания строительства, корректности и достаточности строительной документации, корректности договорной базы и т.п. Но обычному покупателю, такое не под силу, а закон его как инвестора практически никак не защищает.

Поэтому я считаю, что обычные граждане, не являющиеся профессиональными инвесторами, должны либо покупать только введенное в эксплуатацию жилье, либо, становясь инвесторами, полностью осознавать свои риски и потом не требовать компенсации своих потерь от государства, т.е. от налогоплательщиков.

Более того, печальный опыт многочисленных строительных афер на нашем рынке недвижимости делает меня убежденным сторонником законодательного запрета продажи жилья любым существующим на сегодня способом до момента ввода его в эксплуатацию и получения правоустанавливающих документов на квартиры конечным покупателям, не являющимся профессиональным инвестором.

Быстрый поиск



Актуальные обзоры банковского рынка на ваш e-mail!