про твої фінанси

Ипотечное страхование

Титульное страхование ипотеки в Украине. Как оформить страховку квартиры и другой недвижимости.

Краткое содержание и ссылки по теме

  1. Что такое титульное страхование? Зачем оно необходимо?
  2. Страховка для ипотечного заемщика: расходы и возможности
  3. Страхование квартиры: что можно застраховать и как это можно сделать?
  4. Сколько стоит страхование квартиры

Что такое титульное страхование? Зачем оно необходимо?

Титульное страхование – это страхование финансового риска, связанного с потерей права собственности или его ограничением в части владения (распоряжения, пользования). Основное отличие этого вида страхования от других в том, что оно защищает не от событий, которые могут произойти в будущем, а от возможных последствий уже произошедших. На момент приобретения титула такие события не известны страхователю и никак не проявляют себя.

Титульное страхование- это страхование права собственности на недвижимое имущество, земельные участки. Таким образом, если на основании решения суда человек будет лишен права собственности на имущество, страховая компания берет на себя обязательства заплатить пострадавшему страховое возмещение для покрытия его финансовых потерь. Страхование права собственности защищает, в первую очередь, интересы покупателя (нового собственника).

По оценке экспертов 2 - 4% от общего числа заключаемых сделок признаются недействительными. Существует множество причин, вследствие которых договора купли-продажи (другие соглашения) могут быть признаны недействительными по решению суда. В данном случае покупатель лишается и купленной недвижимости, и заплаченных за нее денег.

Чтобы этого не произошло, приобретая недвижимость, необходимо защищать и своё право ею владеть.

Страховка для ипотечного заемщика: расходы и возможности

Prosto никуда не деться заемщику по ипотеке от страхования. И если от страхования жизни «увильнуть» еще можно, то полис на залоговое жилье придется купить в любом случае, даже если переплата по кредиту при этом вырастет на 15%. О нюансах страхования для ипотечного заемщика в 2013 году узнавал Prostobank.ua

В 2013 году украинские финучреждения со всей строгостью подходят к страхованию заемщиков по ипотечным кредитам. «Банки имеют негативный опыт прошлых лет в сфере ипотечного кредитования, и до сих пор одна из основных задач – это снижение объема проблемных активов. С 2009 года банки пересмотрели свою рисковую политику, ужесточив процесс отбора заемщиков. Если ранее требовалось исключительно страхование залога, то сейчас к нему добавились и другие виды страхования: страхование жизни (в том числе от несчастного случая), титульное страхование, и, в некоторых случаях, страхование возможной потери трудоустройства заемщика», - рассказывает Владимир Ященко, начальник управления залогового кредитования Первого Украинского Международного Банка.

Летом-2013 в абсолютном большинстве банков-кредиторов по ипотеке из числа 50-ти лидеров по активам Prostobank.ua сообщили, что их заемщики должны быть застрахованы лишь в компаниях из числа аккредитованных банком. Только в одном учреждении: Банке Кредит Днепр, Prostobank.ua рассказали, что заемщик может выбрать страховщика на свое усмотрение.

При этом список предоставленных на выбор страховых компаний у некоторых банков оказывается весьма коротким. Если, к примеру, Кредобанк, Укрсоцбанк, UniCredit Bank ™ и Ощадбанк сотрудничают более чем с 20-ю страховыми компаниями каждый, то в банке «Пивденный» и Украинском Бизнес Банке потенциальному заемщику предлагают «на выбор» по одной страховой компании.

К слову, еще в 2011 году Антимонопольный Комитет Украины постановил, что заемщики имеют право выбирать любую страховую компанию на свое усмотрение. И даже разработал Правила сотрудничества банков и страховщиков. Согласно Правилам, банк должен устанавливать прозрачные требования к страховым компаниям и может проверять выбранную заемщиком СК на предмет соответствия критериям. Правда, на проверку банку отводится целых три месяца. Так что если для вас принципиально страхование в конкретной компании, и вы готовы ждать – можно попробовать пойти по этому пути.

Сами же банкиры утверждают, что аккредитация страховой компании в банке выгодна не только финучреждению, но и заемщику, поскольку банк оценивает платежеспособность и надежность страховщика. «Невыплата страховой компанией страхового возмещения при наступлении страхового события может повлечь за собой серьезные последствия для банка», - комментирует Владимир Радько, начальник отдела альтернативных каналов продаж Банка Кипра.

Однако на практике для заемщика часто ключевое значение играет не надежность страховщика, а стоимость полиса: страховой случай-то может и не произойдет, а платить нужно уже при получении кредита. Кроме этого, громкие банкротства страховых последних лет, к сожалению, касались и аккредитованных в банках компаний.

Сколько стоит

Тарифы по страхованию потенциальному заемщику узнать в банке не так просто. Они рассчитываются страховой компанией исходя из параметров страхуемого объекта, а значит – индивидуальны.

В банке же вам назовут лишь ориентировочные цифры. Разброс тарифов по страхованию залога в аккредитованных компаниях у банков из числа 50-ти лидеров по активам составляет от 0,15% (банк «Хрещатик») до 0,5% (Всеукраинский Банк Развития) стоимости жилья в год, чаще всего – 0,3%. По страхованию жизни заемщика «размах» еще больше – от 0,23% (ВТБ Банк) до 3,2% (Universal Bank) суммы кредита в год, в среднем – 0,5%.

Дороже всего в относительном измерении обойдется страхование залога для заемщика, оформляющего кредит на жилье с большим первоначальным взносом.

К примеру, для заемщика, оформляющего кредит на квартиру стоимостью миллион гривен с авансом 80% ее стоимости, плата за страхование залога составит в среднем 3000 гривен в год или 30 тысяч гривен при сроке кредита 10 лет. В итоге, страхование залога фактически прибавит к реальной ставке по кредиту около 2,5% годовых, а переплата вырастет на 15% от суммы кредита.

С другой стороны, при небольшом авансе по кредиту и большом сроке дороже обойдется страхование жизни заемщика, ведь платеж по такой страховке рассчитывается исходя из суммы займа.

Если тот же заемщик внесет не 80%, а всего 30% аванса, то при среднем тарифе по страхованию жизни в 0,5% только за первый год заплатит 3500 гривен за полис страхования жизни. При 20-летнем же сроке займа расходы на страхование жизни могут достичь 70 тысяч гривен или 10% суммы кредита.

Если прибавить к этому 0,3%-ное обязательное страхование залога, то суммарные расходы заемщика составят уже 130 тысяч гривен или 18,5% суммы кредита. Это прибавит к реальной стоимости займа около 1,2% годовых.

К слову, в отдельных случаях страхование сулит заемщику не расходы, а даже некоторую экономию. Например, Укрсоцбанк предлагает заемщикам, чья жизнь застрахована, бонус – минус 1% годовых от ставки по кредиту. К примеру, для той же квартиры стоимостью миллион гривен по кредиту на 10 лет с авансом 50% реальная ставка для незастрахованного заемщика составит 19,28% годовых при аннуитетном погашении, переплата – около 630 тысяч гривен. А для застрахованного – 18,28% годовых и 591 тысяча гривен соответственно. Разница в переплате составит около 40 тысяч гривен, а страхование жизни на 10 лет при тарифе в 0,7% обойдется в сумму около 35 тысяч гривен. При этом кроме пяти тысяч экономии заемщик получает также страховку.

Как не страховаться

Чтобы сократить расходы на погашение кредита, можно попробовать оформить заем без обязательного страхования. При этом учтите, что страховать предмет залога вам придется в любом случае – таково требование Закона Украины «Об ипотеке». Здесь вопрос экономии сводится лишь к выбору наиболее низкого тарифа. Что же касается дополнительных видов страхования – жизни заемщика (в том числе страхование от несчастного случая) и титула, то они устанавливаются на усмотрение банка.

По исследованию компании «Простобанк Консалтинг» на 7.08.2013 г., два десятка банков-кредиторов по ипотеке из числа 50-ти лидеров по активам помимо страхования залога, требуют обязательного страхования жизни заемщика (см. таблицу ниже). Еще в четырех учреждениях заемщика хотят видеть застрахованным в определенных случаях: при достижении установленного возраста (Unicredit Bank – 40 лет, Банк 3/4 – 50 лет), если супруг(-а) заемщика имеет инвалидность и его (ее) доход учтен в совокупном доходе семьи (Credit Agricole), или при большом сроке кредита («Хрещатик» и Форум Банк – от 10-ти, Первый Украинский Международный Банк – от восьми лет).

Наконец, четыре учреждения: БТА Банк, Правэкс-Банк, украинская дочка Сбербанка России и Терра Банк не настаивают на страховании жизни заемщика и титула.

Итак, если вы не хотите покупать полис личного страхования при получении ипотечного кредита, у вас есть два варианта: выбрать банк, не требующий такую страховку вовсе, или выбрать кредит на небольшой срок. Правда, важно учесть, что отсутствие страховки также имеет свои недостатки для заемщика.

Риски незастрахованного заемщика

С одной стороны, отсутствие дополнительных страховок – это возможность избежать дополнительных расходов, особенно при большом сроке кредита. Но с другой стороны, при том же большом сроке риски наступления страхового случая также возрастают.

К примеру, жизнь члена семьи, чей доход в семейном бюджете основной, финансовые консультанты рекомендуют страховать в любом случае. Что уж говорить о ситуации, когда этот же член семьи выступает заемщиком по долгосрочному кредиту на покупку единственного имеющегося у семьи жилья.

Эксперты отмечают, что случаи, когда страховая компания выплачивает кредит умершего заемщика крайне редкие, но все же бывают. «При работе на ипотечном рынке с 2005 года в нашем банке было две страховых выплаты по смерти заемщика», - рассказывает Марина Нестеровская, директор департамента розничного бизнеса банка «Хрещатик».

Важно учесть, что страховой полис обычно покрывает не только самый печальный исход, но и потерю трудоспособности (инвалидность) заемщика. Например, в результате травмы или болезни, когда заемщик не сможет больше зарабатывать и, соответственно, погашать кредит.

Другого аспекта касается титульное страхование. Речь идет о страховании риска потери права собственности на недвижимость в результате, например, судебного обжалования прежними владельцами или другими заинтересованными лицами. Оно актуально при покупке жилья на вторичном рынке.

К примеру, если прежний владелец жилья был признан судом недееспособным и скрыл это, или скрыл от покупателя наличие совладельцев или прописанных в квартире несовершеннолетних, или же сам получил квартиру незаконным путем, то в будущем заинтересованные лица могут обжаловать сделку продажи в суде и добиться (в худшем для покупателя случае) ее отмены. В таком случае стоимость квартиры покупателю, возможно, и вернут. С суммой же уплаченных процентов и других расходов по кредиту он рискует расстаться навсегда.

Если же у покупателя есть полис титульного страхования, то можно рассчитывать на компенсацию расходов страховой компанией. Конечно, если покупатель выбрал надежного авторитетного страховщика.

Титульное страхование имеет и упреждающую функцию: до подписания договора страховщик, чтобы обезопасить себя, изучит всю подноготную покупаемой недвижимости и прежних владельцев. И если окажется, что договора или схемы передачи собственности содержат спорные и потенциально рискованные моменты – то вы о них узнаете.

Учтите, что титульное страхование не покрывает риск конфискации квартиры банком, если заемщик не погашает кредит.

Обязательные виды страхования для заемщиков по кредитам на вторичное жилье в банках из числа 50-ти лидеров по активам, по исследованию компании «Простобанк Консалтинг» на 7.08.2013 г.

Обязательные виды страхования

Банк

только залога

БТА Банк, Правэкс-Банк, Сбербанк России (Украина), Терра Банк

залога и жизни заемщика

Universal Bank, Банк Кредит Днепр, Всеукраинский Банк Развития, ВТБ Банк, Дельта Банк, Диамантбанк, Киевская Русь, Кредобанк, Марфин Банк, Мегабанк, ОТП Банк, Ощадбанк, Пивденный, Украинский Бизнес Банк, Укргазбанк, Укринбанк, Укрсоцбанк, UniCredit Bank ™, Укрэксимбанк, Финансы и Кредит

залога, жизни – при определенных условиях

CreditAgricole – если жена / муж заемщика является инвалидом и их доходы были включены в расчет платежеспособности;

Банк 3/4 – если заемщику больше 50 лет;

Первый Украинский Международный Банк – при сроке свыше 8-ми лет;

Форум Банк – при сроке кредита свыше 10-ти лет

Хрещатик – при сроке кредита свыше 10-ти лет

залога, жизни и титульное – при определенных условиях

UnicreditBank – страхование жизни – если заемщику больше 40 лет;

титульное – если объект недвижимости реализовывался три и более раз за последние три года, получен собственником по наследству, по решению юридического управления, если имеют место судебные решения

Мнение

Владимир Ященко, начальник управления залогового кредитования Первого Украинского Международного Банка

Банки внимательно анализируют работу страховых компаний и регулярно проводят анализ основных показателей их деятельности. На основании своих внутренних методик оценки, с учётом уже существующего опыта работы, банки выстраивают модель эффективного сотрудничества и аккредитации страховых компаний. При этом каждая из сторон, в частности, заемщик, может быть уверена, что его обязательства, имущество и здоровье находятся под надёжной защитой.

С целью аккредитации страховая компания должна предоставить в наш банк документы, список которых опубликован на сайте и состоит из 16 пунктов. Среди них: правоустанавливающие документы, финансовая отчетность, аудиторский отчет, информация об акционерах, руководстве компании. Наш банк обязательно также рассматривает информацию о крупнейших объектах страхования, на которые приходится наибольший объем ответственности компании.

Учитывая все существующие риски при выдаче ипотечных кредитов, требования банков в части страхования не изменятся, а практика работы финансовых учреждений только с надёжными партнёрами по страхования будет сохранена и в будущем.

Владимир Радько, начальник отдела альтернативных каналов продаж Банка Кипра

При выборе страхового партнера банки обращают внимание на финансовые показатели страховой компании, стабильность работы, историю страховых выплат, и, конечно же, репутацию.

Страхование жизни заемщика – это требование отдельных банков. Можно просто найти банк, в условиях ипотечного кредитования которого не будет страхования жизни. Таких достаточно много, в том числе наш банк.

Эдуард Савицкий, эксперт Укрсоцбанка, UniCredit Bank™

Наш банк предоставляет возможность оформить ипотечный кредит, как со страховкой, так и без страховки жизни. При этом в  случае со страховкой процентная ставка по кредиту будет ниже, чем без страховки.

Страхование квартиры: что можно застраховать и как это можно сделать?

При страховании квартиры страхуются три составляющие, на каждую из которых определяется лимит возмещения в договоре страхования – выяснил «Простобанк Консалтинг».

При страховании квартиры страхуются три составляющие, на каждую из которых определяется лимит возмещения в договоре страхования, а именно:

1. Конструктивные элементы (стены, потолки, перекрытия, инженерные коммуникации). Как правило, страхуются только конструктивные элементы, если квартира является предметом ипотеки. Также конструктивные элементы страхуются отдельно, если Вы хотите защитить свою квартиру от тотальной гибели, например, от взрыва газа или стихийных бедствий. Страховой тариф – от 0,2% до 0,4% от стоимости квартиры.

2. Внутренняя отделка (отделка стен, подвесные потолки, покрытие пола и т.д.). Основные факторы риска – залив водой и пожар. Не все страховые компании страхуют отдельно отделку без конструктивных элементов. Это связано с большей частотой наступления страховых событий по внутренней отделке. Страховой тариф от 0,35% - до 0,7%.

3. Движимое имущество (мебель, электронная техника, предметы интерьера, проч.). Основные факторы риска – это кража, грабеж, залив водой. Страховой тариф на эту категорию является самым высоким и составляет 0,4% - 1%. При этом движимое имущество не страхуется отдельно без конструктивных элементов или отделки.

При страховании всего комплекса квартиры общий страховой тариф составит 0,2%-0,6% в зависимости от:

  • стоимости квартиры (при страховании имущества – чем выше страховая сумма, тем ниже тариф);
  • параметров квартиры (состояние дома, сигнализация и т.д.);
  • перечня выбираемых рисков;
  • количества видов страхования, приобретаемых у компании и т.д.

Также можно выделить два вида страхования квартир: экспресс-страхование и классическое страхование. При первом страхование проводится без осмотра квартиры, стоимость полиса недорогая – 50-300 грн. в год. Этот полис защищает от мелких убытков по отделке квартиры и имуществу в квартире. Однако следует отметить, что этот полис не защитит от катастрофических убытков, если сгорит, например, вся квартира. Потому что страховая сумма в полисе ограничена и составляет примерно от 10 000 до 50 000 грн. и является постоянной величиной по всем полисам независимо от того, какая квартира страхуется – дорогая или дешевая.

Полис классического страхования квартиры стоит дороже, потому что страховая сумма равна полной стоимости квартиры и, соответственно, платеж выше. Этот полис защищает от тотальной гибели квартиры. В этом случае страховая компания может провести осмотр квартиры до заключения договора страхования, но также может страховать и без осмотра по своему усмотрению. Стоимость страховки на рынке – от 0,25 до 0,6% от общей стоимости квартиры и имущества в ней, а зависит от выбранных рисков, стоимости квартиры, франшизы, параметров здания и тарифной политики страховой компании. По такой схеме также страхуют квартиры, которые находятся в залоге банка.

Основными причинами слабого распространения страхования квартир в Украине является то, что клиент не верит, что может что-то случиться с его квартирой (пожар, залив водой и т.д.). Второй фактор – недоверие к страховым компаниям, и, наконец, третий, не менее важный – низкий уровень доходов населения.

 

 

 



Актуальные обзоры банковского рынка на ваш e-mail!


© 2006—2019

ООО «Простобанк Консалтинг»

Код ЄДРПОУ: 35454764

Адрес: 02100, г. Киев, ул. Георгия Тороповского, 2, оф. 19

Телефон: +38 063 075 70 92

Email: info@prostobank.com