Жилищный кредит от А до Я

Все о том, что такое ипотека, как выбрать и получить ипотечный кредит на покупку квартиры на выгодных условиях и успешно его погасить; какие документы нужны для оформления ипотеки, как выбрать банк для ипотечного кредитования.

Краткое содержание и ссылки по теме

  1. ШАГ 1. Анализ семейного бюджета
  2. ШАГ 2. Как рассчитать оптимальную сумму жилищного кредита и оценить собственный уровень платежеспособности
  3. ШАГ 3. Что нужно знать, чтобы правильно выбрать банк для получения ипотеки
  4. ШАГ 4. Сбор пакета документов для получения кредита
  5. ШАГ 5. Выбор способа погашения ипотечного кредита
  6. ШАГ 6. Поиск квартиры и выбор банка для получения кредита
  7. ШАГ 7. Посещаем банк и оформляем документы
  8. Шаг 8. Получаем жилищный кредит
  9. ШАГ 9. Решение проблемных ситуаций при погашении жилищного кредита
  10. Как показать банку неофициальные доходы
  11. Особенности кредитов на покупку жилья на первичном рынке
  12. Рефинансирование ипотечного кредита. Когда это выгодно?

Видео по теме

Простобанк ТВ рассказывает, стоит ли брать кредит на недвижимость, как правильно оформить ипотеку, как выбрать банк с выгодными условиями ипотечного кредитования, какие документы необходимы для получения кредита на покупку жилья.

Подписывайтесь на наш канал на Youtube, чтобы не пропустить новое полезное видео о личных и бизнес-финансах.

ШАГ 1. Анализ семейного бюджета

До начала любых действий, связанных с оформлением кредита, важно определить, позволяют ли ваши финансовые возможности обратиться в банк за кредитом и успешно его погасить. Поэтому нужно изучить свои ежемесячные расходы и доходы, чтобы реально оценить силы, тем более что сделать это все равно придется в банке при заполнении документов на получение кредита. Вполне возможно, что после анализа семейного бюджета с идеей о приобретении жилья стоит повременить.

Детальное изучение финансовых возможностей позволяет заемщику спрогнозировать сумму кредита, которую может предоставить банк, и уменьшить риск отказа по причине низкого уровня платежеспособности.

На основании нескольких анкет заемщиков украинских банков, мы вывели оптимальную схему, по которой нужно считать свой семейный бюджет (см. Таблицу 1).

Предлагаем составить три варианта бюджета:

  1. Текущий – основанный на реальных ежемесячных доходах и расходах.
  2. Пессимистический – он предполагает ухудшение финансового положения семьи (например, повышение платы за обучение ребенка, увеличение расходов на обслуживание автомобиля, дополнительные расходы на летний семейный отдых и т.п.)
  3. Оптимистический – когда заемщик ожидает сокращения расходов или увеличения доходов (скажем, в результате повышения по службе).

Пример составления семейного бюджета

ЕЖЕМЕСЯЧНЫЕ ДОХОДЫ СЕМЬИ, $

Варианты семейного бюджета

Пессимистический

Текущий

Оптимистический

Заработная плата

500

500

560

Социальные выплаты (пенсии, помощь и т.п.)

 

 

 

Алименты

 

 

 

Дивиденды по ценным бумагам

 

 

 

Проценты по депозитам

 

50

 

Авторские гонорары, стипендии и т.п.

 

 

 

Сдача в аренду недвижимости

 

 

 

Другие доходы (заработная плата по совместительству и др.)

450

500

560

ВСЕГО ДОХОДОВ

950

1050

1120

ЕЖЕМЕСЯЧНЫЕ РАСХОДЫ СЕМЬИ, $

 

 

 

Коммунальные платежи

45

40

40

Арендная плата за землю, недвижимость

 

 

 

Расходы на транспорт

45

40

40

Затраты на питание

220

200

200

Расходы на одежду и т.п.

110

100

100

Плата за обучение

 

 

 

Расходы на содержание автомобиля

 

 

 

Затраты на отдых

55

50

50

Алименты на детей

 

 

 

Погашение ранее полученных кредитов

 

 

 

Другие расходы

110

100

75

ВСЕГО РАСХОДОВ

585

530

505

Ежемесячная прибыль семьи (доходы – расходы), $

365

520

615

Таким образом можно посчитать прибыль семьи (т.е. разницу между ежемесячными доходами и расходами) для всех вариантов бюджета и определить среднее арифметическое – сумму, которую ячейка общества сможет безболезненно «отдать». В нашем примере – это $500.

ШАГ 2. Как рассчитать оптимальную сумму жилищного кредита и оценить собственный уровень платежеспособности

После того, как все статьи бюджета посчитаны, вполне логично, что можно посчитать семейную прибыль, т.е. разницу между ежемесячными доходами и расходами. В результате Вы рассчитали сумму, которую Ваша семья сможет безболезненно выделять на погашение будущего жилищного кредита. Однако ипотечная арифметика еще не закончилась. Исходя из той суммы, которую Ваша семья будет готова безболезненно отдавать банку, мы советуем рассчитать ту сумму кредита, на которую Вы можете рассчитывать, имея такое сальдо семейного бюджета (разница между доходами и расходами). Для расчета суммы будущего кредита мы рекомендуем воспользоваться следующей формулой:

Сумма будущего кредита = Платеж по обслуживанию кредита * Срок кредита
Коэффициент удорожания кредита

где,

Платеж по обслуживанию кредита – это средняя сумма денежных средств, которую может выделять Ваша семья на обслуживание кредита.

Срок кредита – срок, на который украинские банки предоставляют ипотечные кредиты.

Коэффициент удорожания кредита – показатель, который показывает размер переплаты за пользование кредитом.
Данная формула позволяет рассчитать кредит на квартиру (в зависимости от срока кредита), которую Вы сможете взять в банке, и при этом у Вас будет достаточно средств для погашения тела кредита и процентов по нему, исходя из размера платежа по обслуживанию кредита, который мы рассчитали на первом шаге.
Для того чтобы эффективно пользоваться данной формулой в домашних условиях мы прилагаем к ней следующую таблицу:
Размер коэффициента удорожания кредита при разных условиях кредитования

Срок кредита

Процентные ставки по ипотечному кредиту*

10 %

11%

12 %

13 %

14 %

15 %

16 %

17 %

18 %

19 %

5 лет = 60 мес.

1,25

1,28

1,31

1,33

1,36

1,38

1,41

1,43

1,46

1,48

10 лет = 120 мес.

1,50

1,55

1,61

1,66

1,71

1,76

1,81

1,86

1,91

1,96

15 лет = 180 мес.

1,75

1,83

1,91

1,95

2,06

2,13

2,21

2,28

2,36

2,43

20 лет = 240 мес.

2,00

2,10

2,21

2,31

2,41

2,51

2,61

2,71

2,81

2,91

* в данном случае мы использовали только номинальную процентную ставку по кредиту, без учета ежемесячной комиссии. О том, как рассчитать размер реальной процентной ставки с учетом всех комиссий читайте ниже.

Пример расчета будущей суммы ипотечного кредита:

Платеж по обслуживанию кредита (разница между доходами и расходами семьи) – 500 долларов США.

Процентная ставка по кредиту – 14 % годовых.

Сумма будущего кредита будет составлять:

  • для кредита, сроком 5 лет – 500 * 60 / 1,36 = 22 000
  • для кредита, сроком 10 лет – 500 * 120 / 1,71 = 35 000
  • для кредита, сроком 15 лет – 500 * 180 / 2,06 = 44 000
  • для кредита, сроком 20 лет – 500 * 240 / 2,41 = 50 000

После того как Вы рассчитали размер будущего кредита, необходимо определить оптимальные для Вашей семьи условия кредитования. Хотя, некоторые банки и заявляют о том, что выдают кредиты под нулевой первоначальный взнос, реально получить такие кредиты достаточно проблематично (двойной залог, наличие поручителей и т.п.), поэтому лучше изначально рассчитывать на наличие первоначального взноса для приобретения жилья в кредит. В среднем, размер первоначального взноса колеблется от 10 до 30 % от оценочной стоимости квартиры. Кроме этого нужно также учесть одноразовые расходы, которые Вам придется понести как при покупке самой квартиры, так и при оформлении кредита. (См. ниже)
Таким образом, для того, чтобы рассчитать оптимальные условия кредитования необходимо знать:

  • стоимость квартиры, которую Вы хотите приобрести в кредит;
  • сумму наличных денежных средств, которой Вы располагаете на сегодняшний день.
  • размер платежа на обслуживание кредита, который Вы можете себе позволить
  • размеры и сроки будущих кредитов, которые Вы можете реально погасить

Дальнейшую методику расчета мы продемонстрируем с помощью примера.
Пример: Предположим, что семья решила приобрести двухкомнатную квартиру стоимостью 50 000 долларов США. Сумма денежной наличности, которой она располагает на сегодняшний день, составляет – 15 000 дол. Размер платежа на обслуживание кредита – 500 дол. Возможные варианты размеров и сроков будущих кредитов были рассчитаны нами ранее (смотри предыдущий пример)

Параметры ипотечной сделки

Размер первоначального взноса, от стоимости квартиры

10 %

15 %

20 %

25 %

1. Сумма первоначального взноса, дол. США

5000

7500

10000

12500

2. Размер кредита

45 000

42 500

40 000

37500

3. Остаток наличных денежных средств после внесения первоначального взноса, дол. США

10 000

7 500

5 000

2 500

4. Расходы на приобретение квартиры

 

- пенсионный фонд – 1 % от стоимости квартиры

50 000 * 1% = 500

- государственная пошлина – 1 % от стоимости квартиры

50 000 * 1% = 500

- плата за риэлтерские услуги – в среднем 2,5 % от стоимости квартиры

50 000 * 2,5% = 1 250

Расходы на оформление кредита:

 

 

 

 

одноразовые комиссии, страховка, плата нотариусу и другие платежи – в среднем – 2% от суммы кредита

45 000 * 2 % = 900

850

800

750

Всего дополнительных расходов

3 150

3100

3050

3000

Остаток наличных денежных средств после уплаты всех платежей

6 850

4400

1950

-500

Срок кредитования

20

15

15

10

Варианты кредитования

1

2

3

4

При выборе оптимальных условий кредитования, желательно, чтобы остаток денежных средств составлял 1500 – 3000 долларов США. Дело в том, что, в данной методике, мы используем рыночную стоимость квартиры в качестве базы для дальнейших расчетов, однако перед предоставлением ипотечного кредита, банки проводят свою собственную оценку недвижимости и определяют оценочную стоимость приобретаемого жилья. Как правило, оценочная стоимость на 2-5% ниже, чем рыночная. Поскольку банк рассчитывает сумму кредита от оценочной стоимости, то возникает определенная разница, которую Вам продеться покрыть своими деньгами. Другими словами размер первоначального взноса будет увеличен для Вас на эти 2-5%.

Как видим, для нашей семьи оптимальными условиями будущего кредита является третий вариант: стоимость квартиры – 50 000 дол. США, размер первоначального взноса – 20 %, сумма кредита – 40 000 дол. США и, соответственно срок кредитования – 15 лет. При этом расчетный запас прочности для непредвиденных расходов будет составлять около 2000 долларов США.

ШАГ 3. Что нужно знать, чтобы правильно выбрать банк для получения ипотеки

Что ж, теперь, когда Вы четко представляете, какие оптимальные условия кредитования Вам нужны, можно приступать к этапу выбора банка, который сможет их предоставить. Но прежде чем Вы возьмете телефонную трубку и наберете номер банка, прочитайте несколько советов о том, как сделать Ваше исследование максимально эффективным.
Во-первых, Вы должны знать, что при получении ипотечного кредита, так же как и при любом другом, Вы будете должны заплатить банку одноразовую комиссию. Зачастую банки называют ее, как «комиссия за проведение расчетов и проверку документов по кредитной операции» или «комиссия за оформление кредитного дела». В большинстве случаев банки рассчитывают одноразовую комиссию в виде процентного платежа от суммы кредита. Размер такого платежа может варьироваться от 0,1% до 3%. Реже используются фиксированные суммы одноразовой (например – 50, 100 долларов США). Одноразовую комиссию клиент оплачивает в момент подписания ипотечного договора и получения кредита.

Совет: обратите особое внимание на механизм расчета одноразовой комиссии. Дело в том, что иногда банки могут пойти на небольшое ухищрение при расчете данной платы. Если до этого мы говорили, что одноразовая комиссия рассчитывается как определенный процент от суммы кредита, то иногда она может рассчитываться как процент от оценочной стоимости квартиры, указанной в ипотечном договоре. На практике, изменение такой формулировки может существенно повлиять на Ваши расходы по кредиту. Судите сами, когда Вы оплачиваете одноразовую комиссию, рассчитанную как процент от суммы кредита, то теоретически и практически Вы можете уменьшить абсолютный размер данной комиссии, путем увеличения первоначального взноса на покупку квартиры. Во втором случае, даже теоретическое уменьшение суммы расходов невозможно, поскольку изменить оценочную стоимость квартиры, зафиксированную в договоре, Вам уже никак не удастся.

Во-вторых, при выборе условий кредитования очень важно знать о наличии ежемесячных комиссий, которые Вы должны будете платить в процессе погашения кредита. Как правило, индикатором их существования является низкий размер процентной ставки (ниже рыночного), который предлагает банк своим клиентам. Но в тоже время, в большинстве случаев реальная процентная ставка, рассчитанная с учетом сумм ежемесячных комиссий, на несколько процентов даже превышает рыночную ставку по жилищному кредитованию. Механизм расчета реальной процентной ставки с учетом ежемесячных комиссий мы продемонстрируем с помощью следующего примера.

Пример расчета реальной процентной ставки по кредиту:

Предположим, что сумма кредита составляет 20 000 долларов США, срок – 10 лет, и займ денег погашается ежемесячными равномерными платежами строго по графику. Для упрощения процедуры расчета процентных расходов мы сделали допущение, что в одном месяце – 30 дней, а в году – 360 дней.

Варианты условий кредитования с использованием ежемесячной комиссии от суммы кредита и фиксированной процентной ставки

Без комиссии

Комиссия, %

Сумма комиссионных расходов, дол. США

Процентная ставка по кредиту, %

Сумма процентных расходов, дол. США

Всего расходов по обслуживанию кредиту, дол. США

Процентная ставка, %

Сумма процентных расходов, дол. США

1

2

3

4

5 (4 + 2)

6

7

0,1

2400

10

≈ 10085

≈ 12485

12,35

≈ 12450

0,12

2880

≈ 12965

12,8

≈ 12900

0,14

3360

≈ 13445

13,3

≈ 13400

0,16

3840

≈ 13925

13,8

≈ 13915

0,18

4320

≈ 14405

14,25

≈ 14370

0,2

4800

≈ 14885

14,75

≈ 14870

Совет: ежемесячная комиссия может рассчитываться не только от суммы выданного кредита. Вполне возможно, что в качестве базы для расчета может использоваться и размер оценочной стоимости квартиры. О «преимуществах» такого вида расчетов мы уже говорили, когда обсуждали одноразовые комиссии. Также возможен и третий вариант – ежемесячная комиссия, рассчитываемая от фактической суммы остатка по кредиту. Из трех видов комиссии, данный вид является наиболее гуманным по отношению к клиенту и не выгодным для банка. Практически это та же самая процентная ставка, только завуалированная под видом комиссии.

Теперь, когда Вы знаете обо всех возможных камнях ипотечной сделки, можно звонить в банки и узнавать условия кредитования. Для того чтобы телефонный опрос был максимально полным и эффективным, мы предлагаем Вам использовать следующий сценарий вопросов, необходимых для выяснения всех нюансов ипотечного кредитования.

Вопросы банку об условиях ипотеки:

  1. На какие сроки можно получить ипотечный кредит?
  2. Какой минимальный размер первоначального взноса?
  3. В каких валютах банк выдает жилищные кредиты?
  4. Какая процентная ставка по кредиту (для разных валют)? Зависит ли процентная ставка от срока кредита?
  5. Какая комиссия взимается при выдаче кредита (одноразовая): фиксированная сумма, процент от суммы кредита, процент от оценочной стоимости недвижимости?
  6. Какая комиссия взимается при обслуживании кредита (ежемесячная): от суммы кредита, от оценочной стоимости квартиры, от остатка по кредиту?
  7. Какие существуют страховые платежи? Какая периодичность их оплаты: одноразово, ежемесячно, ежегодно? Механизм расчета: фиксированная сумма, процент от суммы кредита, от остатка по кредиту?
  8. Какие дополнительные платежи возможны при оформлении и выдаче кредита (оплата услуг нотариуса, оценщика)? Как они рассчитываются: фиксированные суммы, процент от суммы кредита, процент от оценочной стоимости?
  9. Допускается ли досрочное погашение кредита? Как рассчитывается размер штрафных санкций?

Совет: Самым надежным способом выяснения всех условий кредитования является посещение банка и внимательное ознакомление с его тарифами и ипотечным договором. Зачастую, банки рассеивают свои комиссии по этим двум документам: в ипотечном договоре может указываться ежемесячная или одноразовая комиссия, а в тарифах – фиксированная плата за снятие или перечисление денег с судного счета.

ШАГ 4. Сбор пакета документов для получения кредита

Как правило, банки требуют стандартный пакет документов:

  • заявление на получение кредита (составляется в банке);
  • анкета заемщика (составляется в банке);
  • паспорт;
  • справка о присвоении идентификационного номера;
  • справка с места работы (форма №3), которая подтверждает должность заемщика и начисленную заработную плату за последние 6-12 месяцев (в зависимости от банка);

Если Вы частный предприниматель, тогда вместо справки с места работы, Вы должны подготовить:

  • Свидетельство о государственной регистрации субъекта предпринимательской деятельности физического лица;
  • Декларации о доходах за последние шесть месяцев;
  • Справка из ГНАУ об отсутствии задолженности перед бюджетом.

Однако на этом, в большинстве случаев, сбор документов не заканчивается, и банки требуют дополнительные документы, которые желательно тоже подготовить и иметь при себе при посещении банка:

  • дополнительный документ, удостоверяющий личность клиента (например, удостоверение водителя, заграничный паспорт, военный билет, пр.)
  • свидетельство о браке:
  • копия паспорта мужа /жены;
  • копия справки о присвоении идентификационного номера мужа/супруги;
  • справка с места работы, мужа/жены, которая подтверждает должность заемщика и начисленную о заработную плату за последние 6-12 месяцев – особенно это будет необходимо, если Вашей заработной платы будет не достаточно для погашения кредита;
  • документы, которые подтверждают другие доходы заемщика;
  • копия трудовой книжки (супруги(а));
  • справка с психоневрологического диспансера.

Также нельзя забывать и о пакете документов, который должен предоставить в банк продавец квартиры:

  • документы, которые подтверждают право собственности на квартиру (договор купли-продажи, договор мены, дарения, свидетельство о приватизации) и зарегистрированы в БТИ.
  • справка-характеристика БТИ,
  • справка из ЖЕКа ф.3;
  • технический паспорт на квартиру;
  • справка из ЖЕКа об отсутствии задолженности по квартирной плате,
  • копии паспортов владельцев квартиры и другие документы.

ШАГ 5. Выбор способа погашения ипотечного кредита

В отечественной банковской практике распространены две формы погашения ипотечных кредитов: аннуитет и «проценты на остаток». Как правило, в своих информационных и рекламных объявлениях банки не всегда указывают точный способ погашения займа, в большинстве случаев ограничиваясь стандартной формулировкой – «погашение кредита осуществляется равными ежемесячными платежами». Однако, понятие «равности» при погашении задолженности перед банком можно трактовать по-разному.

К примеру, если график погашения рассчитывается по принципу «проценты на остаток», то равными будут только платежи, которые уменьшают задолженность по кредиту. В то время как непосредственно сами ежемесячные платежи клиента, направленные на обслуживание займа, не будут одинаковыми. Размер каждого взноса корректируется на сумму процентов, которые подлежат обязательной оплате. Правда, с уменьшением основной задолженности, сумма начисленных процентов также сокращается, автоматически снижая размер будущих платежей по кредиту.

Аннуитетная форма погашения кредита не предполагает сокращения размеров ежемесячных платежей. Тут наблюдается противоположная ситуация – все взносы, направляемые на обслуживание займа, равны между собой. Каждый ежемесячный платеж автоматически включает в себя все необходимые суммы для покрытия процентной и основной задолженности. От месяца к месяцу изменяется только соотношение между этими суммами, в то время как размер самого взноса остается статичным. Такая стабильность в погашении кредита достигается благодаря специальной формуле, с помощью которой банкиры подбирают такой размер ежемесячного платежа, позволяющий заемщикам равномерно планировать свои расходы на погашение тела кредита и процентов по нему на протяжении всего срока пользования займом. Для вычисления размера аннуитета необходимо знать сумму, срок и процентную ставку будущего кредита.

Преимущества аннуитетной формы погашения жилищного кредита:

  • первоначальные платежи по кредиту, рассчитанные с использованием формулы аннуитета, всегда меньше, чем аналогичные взносы при обычном погашении задолженности. А поскольку, как правило, заемщики, оформив и получив кредит, первое время испытывают определенные трудности с наличием свободных денежных средств, то это один из эффективных способов уменьшения размера своих будущих обязательств (особенно, если сумма кредита измеряется в десятках тысяч долларов США).
  • знание размеров всех будущих платежей по кредиту позволяет более точно спланировать семейный бюджет, а также избежать разного рода неожиданностей, которые часто возникают в процессе стандартного погашения займа. Дело в том, что, составляя график погашения кредита по принципу «проценты на остаток», банкиры указывают в графе ежемесячный платеж только сумму, которая должна направляться на погашение тела кредита, наивно предполагая, что клиент помнит о необходимости оплаты начисленных процентов. Однако практика показывает, что заемщики чаще всего забывают именно об этих платежах, и в день очередного погашения, приходят в банк только с суммой, указанной в графике. Естественно, данной суммы не хватает для покрытия всей задолженности, и заемщик в экстренном порядке должен найти дополнительные средства для своевременного выполнения своих обязательств перед банком.

Недостатки аннуитетной формы погашения жилищного кредита:

  • сумма расходов при классической форме погашения кредита меньше, чем при аннуитетной (см. Таблицу)
  • также неудобна данная схема и для досрочного погашения кредита. Допустим, если заемщик будет гасить кредит опережающими темпами, то это только будет приводить к сокращению срока кредита, а сумма, которую необходимо будет принести в банк в следующем месяце останется такой же. Из этого следует, что в случае непредвиденных проблем с деньгами в одном из месяцев, заемщику не удастся погасить только проценты по кредиту в отличие от не - аннуитетной схемы.

Процент удорожания аннуитета в сравнении со схемой «проценты на остаток»

Процентная ставка, %

Срок кредита

5 лет

10 лет

15 лет

20 лет

10

8,0 %

15 %

23 %

30 %

12

9,0 %

18 %

27 %

35 %

14

10,0 %

22 %

32 %

40 %

16

12,0 %

24 %

36 %

45 %

18

13,0 %

27 %

39 %

49 %

20

15,0 %

30 %

43 %

52 %

ШАГ 6. Поиск квартиры и выбор банка для получения кредита

Поиск квартиры

Существует два варианта поиска квартиры: через агентство и самостоятельно. Какой вариант выбрать, полностью зависит от Вас. К факторам, влияющим на принятие решения, относятся: наличие дополнительных денег на оплату услуг агентства, наличие свободного времени, степень информированности о рынке недвижимости, знание юридических тонкостей оформление документов при покупке недвижимости и другое.

Независимо от того, какое решение Вы примите, давайте рассмотрим некоторые особенности обоих вариантов. При этом мы предполагаем, что Вы уже определились с основными параметрами квартиры (район, этаж, количество комнат, площадь, качество и ценой), а также установили приоритетность этих параметров для себя.

  1. Поиск с помощью услуг агентства.

Поиски агентства начните со сбора и анализа информации о данном рынке. Используйте различные источники: журналы, газеты, информацию в Интернет. Выберите несколько агентств, выпишите их телефоны и начинайте звонить. По мнению экспертов: "телефонное общение" позволяет сделать предварительные выводы о серьезности того или иного агентства: приветствие офис менеджера уверенность в голосе, умение давать сжатые лаконичные ответы. Уже по этим нюансам Вы можете судить об уровне агентства.

В результате предварительного отбора перед вами сформируется список названий и адресов некоторых агентств. Теперь необходимо запастись терпением и посетить каждое из них под предлогом получения консультации. При посещении офиса агентства недвижимости постарайтесь ознакомиться с его документами: свидетельство ЧП, свидетельство о членстве в ассоциации или союзе специалистов по недвижимости и т.п. Не забудьте узнать, есть ли в штате агентства профессиональный юрист (у юриста должна быть лицензия Минюста на осуществление юридической практики). Попросите ознакомиться с договорной базой агентства. Тексты договоров должны быть предельно понятными. В договорах должны быть указаны все реквизиты фирмы. Документы должны быть заверены печатью агентства. Узнайте стоимость услуг.

При общении со специалистами агентства задавайте как можно больше вопросов. Подготовьте их заранее и запишите. Не оставляйте вопрос, если на него не получен полный ответ. Вы должны получать исчерпывающие, точные, обоснованные ответы, опирающиеся на закон и практический опыт. Конечно, человеку не посвященному, очень тяжело судить о правильности и обоснованности всех ответов. Поэтому, необходимо проделать все тоже со всеми агентствами вашего списка. Все познается в сравнении! Не ленитесь - игра стоит свеч! После таких "походов" у вас определятся агентства-лидеры. Кому из них отдать предпочтение - решать вам...

  1. Самостоятельный поиск (экономим на посреднике)

Возможные методы поиска: размещение объявлений в газетах и журналах, расклейка объявлений, распространение листовок по почтовым ящикам, мониторинг газет, журналов, Интернет сайтов и других возможных источников нахождения информации о продаваемой квартире.

Если размещаете объявления в газетах и журналах, обращайте внимание на регулярность их выхода. Чем регулярнее выходит издание, тем лучше. Расклейка объявление достаточно трудоемкое занятие, поэтому рекомендуем нанять расклейщика и периодически контролировать качество расклейки. Неплохо будет дополнить расклейку разбрасыванием объявлений по почтовым ящикам. Особенно это может быть эффективно, если Вас интересует конкретный дом или район.
Итак, квартира найдена, что дальше? Пора заключать с продавцом квартиры договор задатка.

Задатком, с юридической точки зрения, считается определенная сумма денежных средств, которая выдается одной из договорных сторон в счет надлежащих из нее по договору платежей второй стороне в подтверждение заключения договора и в обеспечение его выполнения. Если за невыполнение договора ответственной является сторона, которая дала задаток, он остается у второй стороны. Если за невыполнение договора ответственной является сторона, которая получила задаток, она должна оплатить второй стороне двойную сумму задатка. Как правило, размер задатка составляет 5 – 10 % от стоимости квартиры.

Перед заключением договора задатка, обязательно проверьте у продавца наличие право устанавливающих документов на квартиру. (приватизационное свидетельство, договор купли-продажи, договор дарение, договор мены, завещание или др. документы).

Сам договор задатка не подлежит обязательному нотариальному удостоверению, поэтому особенно важно, чтобы все существенные условия в договоре были учтены. К ним относятся:

  • точные ФИО и паспортные данные сторон;
  • сумма задатка и общая стоимость квартиры;
  • подтверждение продавца, что квартира не заложена, не находиться в имущественном споре, отсутствуют права третьих лиц;
  • наличие коммунальных долгов и даты их погашения;
  • дата заключения договора купли – продажи.
  • точная календарная дата выписки всех прописанных лиц;
  • ответственность сторон за невыполнение договора и др.

Обращаем Ваше внимание, что заключение договора задатка является очень важным этапом на пути приобретения квартиры. Настоятельно рекомендуем, чтобы его оформлением занимались профессионалы (юристы агентства или независимые юристы).

Выбор банка

Выбирать банк и квартиру нужно параллельно, поскольку подготовка документов на оформление кредита может занять от одного до нескольких дней, а после внесения задатка за жилье и определения окончательной даты заключения договора купли-продажи каждый день будет на вес золота.

Своеобразным фильтром при выборе банка могут послужить такие критерии:

  • максимальный срок кредитования;
  • размер первоначального взноса;
  • валюта кредита (кредиты в долларах США дешевле, чем в гривне, однако больше подвержены валютному риску в случае неожиданной девальвации гривны);
  • форма погашения (аннуитетная; тело кредита плюс проценты)
  • наличие/отсутствие штрафных санкций в случае досрочного погашения.

Воспользовавшись информацией «Ипотека на вторичное жилье в Украине» или «Новостройки в кредит в Украине», можно проанализировать предложения банков и выбрать наиболее выгодные условия.

ШАГ 7. Посещаем банк и оформляем документы

Теперь Вы практически полностью подготовились, чтобы осуществить первый визит в банк и оформить необходимые документы для получения кредита.

Прежде чем Вы отправитесь в путь, обратите внимание на ряд моментов.

  1. Решение о предоставлении кредита может быть принято быстрее, если Вы подадите документы в Центральный офис банка, а не филиал или отделение. Это связано с тем, что, как правило, в филиалах и отделениях банков нет всех необходимых служб, задействованных в процессе принятия решения о выдаче кредита (служба безопасности, юристы, оценщики), и документы отправляются на экспертизу в Центральный офис, где таковые службы есть.
  2. Перед визитом, перезвоните в банк, уточните условия кредитования, время и график работы банка, а также узнайте ФИО контактного лица, который занимается оформлением ипотечных кредитов. Свяжитесь с Продавцом, договориться о встрече в банке и напомните о пакете документов, который он должен предоставить в Банк.
  3. Планируйте, что визит в банк займет у Вас от 1 до 2-х часов времени.

Непосредственно в банке, Вам предложат заполнить два документа: заявление – анкету и заявление на получение кредита. В общей сложности их заполнение займет у Вас 30 – 60 минут (в зависимости от сложности анкеты). Пока Вы будете заполнять анкету, кредитный специалист сделает копии документов, которые предоставили Вы и продавец квартиры.

После заполнения всех документов и проверки правильности их заполнения кредитным специалистом, мы рекомендуем Вам еще раз уточнить все условия кредитования. Оптимальным вариантом будет, если Вам удастся взять домой на ознакомление бланки ипотечного договора и договора залога. Если кредитный специалист откажется выдать бланки договоров домой, предложите ему вариант ознакомления с документами непосредственно в банке. Настоятельно советуем, не жалейте своего времени и внимательно прочитайте договора. Убедитесь в том, что в договорах нет никаких подводных камней и условия кредитования полностью соответствуют предыдущим заявлениям банка. В случае не понимания каких-то пунктов договора, формулировок, предложений, смело уточняйте их у кредитного специалиста. Помните, после посещения банка, Вы должны быть полностью уверены, что вся процедура кредитования прозрачна и понятна для Вас.

После того, как вы оформили все документы, Вам остается только ждать. Обычно, на оформление всех внутренних документов (заключение службы безопасности, юристов, оформление акта оценки квартиры и т.п.), а также проведение необходимых внутренних процедур, у банков уходит от 3-х до 14 дней (зависит от конкретного банка). На протяжение это срока, мы рекомендуем Вам периодически перезванивать в банк и интересоваться о состояние дел. Практика показывает, что одним визитом в банк ограничиваются немногие, и, скорее всего, Вам будет необходимо принести в банк дополнительные документы. Кредитные специалисты достаточно сильно загружены, поэтому информация о необходимости дополнительных документах может попасть к Вам не сразу. Не ждите, когда очередь дойдет до Вас и Вам позвонят. Звоните сами. Это в ваших интересах, особенно, если в договоре задатка установлена точная дата оформления договора купли – продажи на квартиру.

Шаг 8. Получаем жилищный кредит

Процедура получения кредита начинается с утра и может длиться от 3 до 6 часов. Во время оформления сделки в банке должны присутствовать: Вы (дальше по тексту – покупатель), супруг/супруга покупателя, продавец, супруг/супруга продавца, другие собственники жилья начиная с 14-летнего возраста, нотариус, представители банка (кредитный эксперт и представитель службы безопасности), представитель страховой компании, а также представитель агентства (если Вы искали квартиру через агентство). Состав участников может меняться в зависимости от процедурных особенностей каждого конкретного банка.

Как правило, процедура выдачи кредита в большинстве случаев стандартна, отличия могут быть в последовательности и скорости выполнения отдельных этапов. Для того чтобы Вы были готовы к данной процедуре, коротко рассмотрим ключевые этапы выдачи кредита:

  1. Нотариус оформляет соответствующие выписки (справку) об отсутствии запрета отчуждения объекта недвижимости и отсутствии отягощения данного объекта недвижимости ипотекой (отсутствие действующих регистрационных записей в Госреестре ипотек и в Едином реестре запрета отчуждения объектов недвижимости).
  2. Покупатель оплачивает госпошлину и сбор в пенсионный фонд, а также все комиссии, необходимые для получения кредита.
  3. Покупатель и Продавец подписывают договор купли-продажи недвижимости, который нотариус регистрирует в Госреестре сделок и оформляет соответствующую выписку из реестра.
  4. Договор купли-продажи регистрируется в БТИ. Как правило, это делает сотрудник банка.
  5. Покупатель и представитель банка в присутствии нотариуса подписывают ипотечный договор, который регистрируется нотариусом в Госреестре ипотек и Едином реестре запрета на отчуждение объектов недвижимости, с оформлением соответствующих выписок из указанных реестров. Расходы по нотариальному оформлению, регистрации и оформлению выписок оплачиваются Покупателем либо банком, если данные расходы были учтены в комиссиях, уплаченных ранее покупателем.
  6. Покупатель и представитель страховой компании подписывают договор(ы) страхования, предусмотренные процедурой кредитования банка. Покупатель оплачивает страховой платеж(и) по договору(ам) страхования.
  7. В кассе банка Покупатель оплачивает Продавцу полную стоимость приобретаемой квартиры, установленной Договором купли-продажи. Покупателю и продавцу оформляются нотариально заверенные копии Договора купли-продажи.

ШАГ 9. Решение проблемных ситуаций при погашении жилищного кредита

В процессе погашения, Вы можете столкнуться с рядом затруднительных ситуаций. Рассмотрим возможные пути их разрешения.

Ситуация 1. У Вас возникли временные финансовые затруднения, и Вы не можете в срок погасить кредит.

В такой ситуации, лучше всего сразу обратиться в банк с просьбой о пролонгации кредита. Для этого Вы должны обратиться непосредственно в банк, написать заявление о пролонгации кредита (в большинстве случае используется произвольная форма) и рассказать кредитному специалисту о причинах вынужденной пролонгации. Решение о пролонгации кредита банк будет принимать от 3-х до 7 дней (зависит от банка). В случае позитивного решения, Вам необходимо будет приехать в банк и подписать дополнительные соглашения к ипотечному договору и договору залога. Будьте готовы, что банк может немного увеличить размер процентной ставки по пролонгированному кредиту.

Ситуация 2. Вы не можете гасить кредит в соответствии с установленными сроками в графике погашения.

Такая ситуация может возникнуть в том случае, если Вам выплачивают заработную плату позже, чем нужно внести платеж на погашение кредита. Для решения данного вопроса, Вам также нужно обратиться в банк, оформить заявление о внесении изменений в график погашения (указать причины). Поскольку банки заинтересованы, чтобы все заемщики гасили кредит вовремя в соответствии с установленными графиками, банк пойдет Вам на встречу и переделает график погашения удобный для Вас.

Ситуация 3. Банк прислал предупреждение о повышение процентной ставки по кредиту, которая Вас не устраивает.

В принципе, такие ситуации случаются редко, однако случаи были. Ваши действия могут быть следующими:

  • нечего не делать. Тогда банк автоматически подымет процентную ставку и предложит Вам заключить дополнительное соглашение к ипотечному договору;
  • полностью погасить кредит. Если до конца срока погашения кредита осталось немного, лучше одолжить остаточную сумму и закрыть полностью кредит, чем платить дополнительные проценты.
  • перекредитоваться в другом банке (рефинансирование). Этот вариант действий будет полезен и в ситуации, когда на рынке наблюдается понижение процентных ставок по ипотечному кредитованию, а Вы взяли кредит по более высокой процентной ставке и хотите уменьшить свои процентные расходы по кредиту. Для оформления заявки на рефинансирование к стандартному пакету документов на получение займа вам придется добавить оригиналы уже имеющегося у вас кредитного договора и соответствующего договора залога, а также справку из банка о состоянии и размере кредитной задолженности. Однако прежде чем принять решение о рефинансирование Вашего кредита, хорошо все просчитайте. Дело в том, что при осуществление рефинансирования, Вы будете нести все расходы, связанные с оформлением обычного кредита: комиссии, плата нотариусу, дополнительные страховые платежи и т.д. Вполне возможно, что после всех расчетов, Вы решите оставить все как есть и платить большие проценты по кредиту.

Как показать банку неофициальные доходы

Неподтвержденный доход может учитываться банками с определением условий учёта таких доходов. К примеру, неподтверждённые доходы частично могут учитываться, если размер первоначального взноса заёмщика превышает половину стоимости покупаемой в кредит недвижимости, а также если информация о полученных доходах в анкете-заявлении на получение кредита не вызывает сомнений: деятельность заёмщика полностью соответствует образованию, опыту работы, масштабу компании-работодателя, доходы соотносимы со сферой деятельности.

При анализе платежеспособности заемщика банки могут опираться на его затраты, используя так называемый непрямой метод оценки. В этом случае подтверждающими документами будут:

  • документально подтвержденная кредитная история заемщика: справки из других банков о погашении кредитной задолженности, выписки из других банков, подтверждающие осуществленные платежи;
  • документы, подтверждающие приобретение движимого или недвижимого имущества заемщиком;
  • выписки из других банков по текущим и депозитным счетам заемщика;
  • документы, подтверждающие систематические дискреционные (сверх необходимых) расходы заемщика.

Особенности кредитов на покупку жилья на первичном рынке

Если на старую, уже “существующую в природе” квартиру можно найти кредит в банках и без первоначального взноса, то с “первичкой" этот номер не пройдет. Без аванса вам могут выдать заем только при условии дополнительного залога (это может быть другая недвижимость, земля, автомобиль, права на вклады в банках). Во-вторых, вы не сможете получить кредит “под зеленый забор”, т.е. на квартиру в доме, находящемся в начальной стадии возведения. Чтобы обеспечить себя от рисков незавершения строительства, банки дают займы лишь после 30—70% готовности новостроя. Исключение может быть, если сам банк-кредитор жестко контролирует стройку, будучи управителем фонда финансирования строительства. Тогда вам могут дать деньги на жилье в новостройке сразу после того, как на нее получены все разрешительные документы и работы на объекте начались.

Как проверить застройщика

  1. Главная “грамота” любой строительной компании — лицензия Минстроя, оформленная на бланке строгой отчетности, с голограммой и подписанная министром или его замом. Обратите внимание на срок действия лицензии: он не должен истечь до завершения ваших отношений со стройкомпанией.
  2. Застройщик должен показать вам решение местного органа самоуправления об отводе земельного участка под строительство.
  3. Компания должна пройти стадию архитектурно-планировочного, инженерного утверждения проекта и получить разрешение на ведение строительства. Требуйте предъявить положительное заключение Службы украинской инвестиционной экспертизы и разрешение управления государственного архитектурно-строительного контроля.
  4. Обратите внимание, чтобы заказчик заключил договора с подрядчиками на строительство (если сам заказчик не имеет строительных мощностей), проверьте соответствие реквизитов сторон в этом документе.
  5. Потребуйте от стройкомпании показать протокол о проведении общественных слушаний среди жильцов соседних с новостройкой домов: там должен быть “одобрямс” на ведение строительства.

Рефинансирование ипотечного кредита. Когда это выгодно?

Рефинансирование ипотечного кредита позволяет: уменьшить ежемесячный платеж путем уменьшения процентной ставки и/или увеличения срока кредита, а также увеличить сумму долга путем так называемой в народе «докредитовки» - при переводе долга новый кредитор, если позволяет финансовое состояние клиента, может выдать дополнительную сумму кредита под залог все той же недвижимости.

Рефинансирование ипотечного кредита. Когда это выгодно?

Основное, что нужно знать о рефинансировании, это:

1. Рефинансирование ипотечного кредита позволяет:

  1. уменьшить ежемесячный платеж путем уменьшения процентной ставки и/или увеличения срока кредита
  2. увеличить сумму долга путем так называемой в народе «докредитовки» - при переводе долга новый кредитор, если позволяет финансовое состояние клиента, может выдать дополнительную сумму кредита под залог все той же недвижимости
  3. консолидировать долги – это относительно новое понятие для нашего рынка.
Что это такое?

Например, у Вас есть в банке «А» пятилетний ипотечный кредит в сумме 10000 дол.США под 16% годовых, по которому Вы платите 244 дол. США по аннуитетной схеме, в залоге находится однокомнатная квартира, текущая рыночная стоимость которой составляет 50000 дол. США. В банке «В» у Вас есть трехлетний кредит на покупку авто в сумме 8000 долларов США со ставкой 13% годовых, платеж составляет 89 дол. США, залогом выступает тот же автомобиль. В банке «С» у Вас есть кредитная линия 25000 грн. сроком на 1 год со ставкой 28% годовых, по которой Вы выбрали максимальную сумму и теперь платите 2413 грн. ежемесячно. Таким образом, общая сумма выплат по всем кредитам составит 816 долларов США (244+89+2413/5).

При рефинансировании ипотечного долга в банк «Х» на срок 10 лет, под 12,5% годовых, Вы можете получить максимальную сумму кредита, которая составляет 70% стоимости жилья, что равняется 35000 долларам США, из которых 23000 долларов США (10000+8000+25000/5) идут на погашение кредитов в банках А, В и С, а 12000 долларов США могут быть выданы по желанию клиента в качестве увеличения суммы долга на собственные нужды. При этом общая сумма ежемесячного платежа составит 513 долларов США, что в 1,5 раза меньше по сравнению с предыдущей суммой выплат по всем кредитам. К тому же Вы будете обслуживаться в одном банке вместо трех.

И еще о доходах. За всю историю развития ипотечного кредитования в мире были наработаны определенные коэффициенты платежеспособности, которые позволяют безболезненно выплачивать долгосрочные долги. Считается оптимальным выплата долгов на уровне 40-50% дохода в месяц. Соответственно при первой финансовой модели для обеспечения комфортной выплаты долгов доход должен был составлять около 1600 долларов США в месяц, а при второй финансовой модели – 1000 долларов США в месяц. Если дохода более чем достаточно, то 600 долларов составят неплохую экономию в семейном бюджете.

2. Рефинансироваться необходимо, когда:

  • не устраивает обслуживание (постоянные технические проблемы с погашением кредита) в Вашем текущем банке
  • ставка по Вашему договору выше среднерыночных. На сколько? Универсального ответа здесь нет. Я бы рекомендовала сравнивать по ежемесячному платежу (сколько я плачу сейчас, и сколько я буду платить после рефинансирования), при этом не забудьте учесть расходы на рефинансирование (комиссия за выдачу нового кредитора, комиссия за досрочное погашение старому кредитору плюс нотариальные расходы).
  • уровень ежемесячных выплат по текущему кредиту сильно тяготит Ваш семейный бюджет
  • Вы обнаруживаете, что условия Вашего кредитного договора отнюдь не отвечают анонсируемым ранее, например, ежемесячная комиссия за погашение кредита значительно повышает стоимость кредита,
  • Вы обнаруживаете, что после определенного количества уплаченных платежей в счет погашения кредита Ваша задолженность перед банком увеличивается. Такое бывает, когда кредит привязан к индексу, а индекс рассчитывается на основе данных, определяемых кредитором, (например, индекс роста цен на троещинском рынке),
  • Вы берете кредит в банке на очень выгодных условиях (низкий первоначальный взнос, низкая процентная ставка и т.д.), а через определенное время получаете по почте дополнительное соглашение с Вашим банком, которое увеличивает ставку по Вашему кредитному договору (и хорошо, если такое повышение составит 1-2 п.п.) со следующего месяца независимо от того согласны Вы или нет (другими словами подпишите Вы дополнительное соглашение или нет).

Как кредитор может препятствовать клиенту рефинансироваться?

Очень просто - не дать разрешения на следующую ипотеку, без которого практически невозможно оформить ипотечный кредит в новом банке. Такое поведение некоторых участников рынка – есть не совсем корректным по отношению к потребителю, поскольку ограничивает право выбора гражданина, гарантированного основным законом страны – Конституцией.



Актуальные обзоры банковского рынка на ваш e-mail!




Полезные статьи по данной тематике