Пять шагов на пути к земельному кредиту

ШАГ 1. Анализ семейного бюджета

В таком случае, для начала Вам необходимо проанализировать свой бюджет и решить сможете ли вы себе позволить расплачиваться за кредит.

До начала любых действий, связанных с оформлением кредита, важно определить, позволяют ли ваши финансовые возможности обратиться в банк за кредитом и успешно его погасить. Поэтому нужно изучить свои ежемесячные расходы и доходы, чтобы реально оценить силы, тем более что сделать это все равно придется в банке при заполнении документов на получение кредита. Вполне возможно, что после анализа семейного бюджета с идеей о приобретении земельного участка стоит еще какое-то время подождать.

Детальное изучение финансовых возможностей позволяет заемщику спрогнозировать сумму кредита, которую может предоставить банк, и уменьшить риск отказа по причине низкого уровня платежеспособности.

На основании нескольких анкет заемщиков украинских банков, мы вывели оптимальную схему, по которой нужно считать свой семейный бюджет (см. Таблицу 1).

Ведение домашнего бюджета - предлагаем составить три варианта бюджета:

1. Текущий – основанный на реальных ежемесячных доходах и расходах.
2. Пессимистический – он предполагает ухудшение финансового положения семьи (например, повышение платы за обучение ребенка, увеличение расходов на обслуживание автомобиля, дополнительные расходы на летний семейный отдых и т.п.)
3. Оптимистический – когда заемщик ожидает сокращения расходов или увеличения доходов (скажем, в результате повышения по службе).

Пример составления семейного бюджета

ЕЖЕМЕСЯЧНЫЕ ДОХОДЫ СЕМЬИ, $	Варианты семейного бюджета
	Пессимистический	Текущий	Оптимистический
Заработная плата	500	500	560
Социальные выплаты (пенсии, помощь и т.п.)
Алименты
Дивиденды по ценным бумагам
Проценты по депозитам		50
Авторские гонорары, стипендии и т.п.
Сдача в аренду недвижимости
Другие доходы (заработная плата по совместительству и др.)	450	500	560
ВСЕГО ДОХОДОВ	950	1050	1120
ЕЖЕМЕСЯЧНЫЕ РАСХОДЫ СЕМЬИ, $
Коммунальные платежи	45	40	40
Арендная плата за землю, недвижимость
Расходы на транспорт	45	40	40
Затраты на питание	220	200	200
Расходы на одежду и т.п.	110	100	100
Плата за обучение
Расходы на содержание автомобиля
Затраты на отдых	55	50	50
Алименты на детей
Погашение ранее полученных кредитов
Другие расходы	110	100	75
ВСЕГО РАСХОДОВ	585	530	505
Ежемесячная прибыль семьи (доходы – расходы), $	365	520	615

Таким образом можно посчитать прибыль семьи (т.е. разницу между ежемесячными доходами и расходами) для всех вариантов бюджета и определить среднее арифметическое – сумму, которую ячейка общества сможет безболезненно «отдать». В нашем примере – это $500.

Мы советуем вам рассчитать максимальную сумму кредита, которую вам сможет предоставить банк, в зависимости от срока, на который вы планируете его взять.

Сумма будущего кредита = Платеж по обслуживанию кредита * Срок кредита/Коэффициент удорожания кредита

Таблица коэффициентов удорожания кредита.

Срок кредита	Процентные ставки по ипотечному кредиту*
	10 %	11%	12 %	13 %	14 %	15 %	16 %	17 %	18 %	19 %
5 лет = 60 мес.	1,25	1,28	1,31	1,33	1,36	1,38	1,41	1,43	1,46	1,48
10 лет = 120 мес.	1,50	1,55	1,61	1,66	1,71	1,76	1,81	1,86	1,91	1,96
15 лет = 180 мес.	1,75	1,83	1,91	1,95	2,06	2,13	2,21	2,28	2,36	2,43
20 лет = 240 мес.	2,00	2,10	2,21	2,31	2,41	2,51	2,61	2,71	2,81	2,91

* в данном случае мы использовали только номинальную процентную ставку по кредиту, без учета ежемесячной комиссии. О том, как рассчитать размер реальной процентной ставки с учетом всех комиссий читайте ниже.

Пример расчета будущей суммы земельного кредита:

Платеж по обслуживанию кредита (разница между доходами и расходами семьи) – 500 долларов США.

Процентная ставка по кредиту – 14 % годовых.

Тогда, сумма кредита, на которую вы сможете рассчитывать, будет равной:

• для кредита, сроком 5 лет – 500 * 60 / 1,36 = 22 000 дол.
• для кредита, сроком 10 лет – 500 * 120 / 1,71 = 35 000 дол.
• для кредита, сроком 15 лет – 500 * 180 / 2,06 = 44 000 дол.

Дальше нужно оценить ваше текущее финансовое состояние, потому что хоть сегодня на рынке и есть предложения по кредитам без первого взноса, но реально получить такой кредит очень трудно, потому что большинство банков выдают кредит на полную стоимость земли только при условии наличия дополнительного залога – движимого или недвижимого имущества. Это приводит к дополнительным расходам, потому что залог должен быть обязательно нотариально заверенным и застрахованным. Поэтому Вам следует ожидать, что первый взнос может составлять от 10% до 30% в зависимости от банка-кредитора, и возможно от некоторых параметров кредита, например, его срока.

Следовательно, при стоимости земельного участка 50 000$ ваш первый взнос будет составлять от 10 000 до 15 000$ и эти деньги вам нужно иметь на руках. Плюс к этим средствам вам необходимо иметь еще от 2 000$ до 4 000$ на оплату банковской комиссии, различных платежей на оформление покупки (государственных пошлин и сборов, услуг нотариуса и страховку).

Итак, для получения кредита на земельный участок стоимостью 50 тыс.дол. вы должны иметь приблизительно 500$, чтобы ежемесячно погашать тело кредита и проценты за него, а также 12 000-17 000$ для первого взноса и выплаты других обязательных платежей.

Шаг 2 Выбор банка. Где взять кредит и что необходимо знать об условиях кредитования?

Если анализ семейного бюджета показал Вашу кредитоспособность, то вам необходимо знать еще некоторые вещи о самой процедуре оформления кредита.

Первое – это то, что банки кроме процентов за кредит почти всегда требуют уплаты разного рода комиссий, как одноразовых, так и ежемесячных. У разных банков эти комиссии называются по-разному, некоторые банки называют их «комиссии за открытие и ведение счета», некоторые просто «комиссия банка». Одноразовая комиссия обычно существует в любом банке, и составляет в среднем 1-2% от суммы кредита, хотя иногда банки рассчитывают ее от оценочной стоимости земли. Ежемесячные комиссии есть у банков, в которых процентная ставка за пользование кредитом обычно меньше, но ежемесячная комиссия значительно повышает стоимость кредита. Ежемесячная комиссия может насчитываться как на остаток кредита, так и на первоначальную сумму кредита, что обычно менее выгодно для заемщика.

Также необходимо принять к сведению, что банки обычно требуют оформления страховки на землю в кредит, а некоторые банки требуют также страхования Вас от несчастного случая или же Вашей жизни. Некоторые банки требуют дополнительно страхования титула – права собственности на землю. Все эти страховки будут вам стоить приблизительно 1-1,5% от рыночной (оценочной) стоимости земли за каждый год пользования кредитом.

Теперь Вы готовы к выбору банка. Условия кредитования вы можете узнать из нескольких источников:

1. На официальных сайтах банков (хотя информация там не всегда оперативно обновляется, а потому для более достоверным источником получения сведений об условиях кредитования являются способы №2 или №3, а еще лучше - их совмещение)
2. На нашем сайте
3. Позвонить в call-центр или отделение банка.

Когда вы будете звонить в банк, вам необходимо узнать следующую информацию:

• Максимальный срок кредитования?
• Процентные ставки, и как они зависят от параметров кредита (срока, собственного взноса)?
• Размер авансового взноса?
• Какие есть комиссии банка: одноразовые, ежемесячные, какие их размеры?
• Существуют ли комиссии (штрафы) за досрочное погашение кредита и какие они?
• Оформление каких страховок является обязательным и сколько это стоит?
• Что является обеспечением кредита – залогом?
• Сколько будут стоить услуги оценки земельного участка, нотариальные услуги?
• Какие дополнительные обязательные платежи придется вам оплатить?

После того как вы соберете необходимую информацию об условиях кредитования в разных банках, ее нужно детально проанализировать и выбрать именно тот банк, в котором условия вас больше всего удовлетворят. После того, как выбор сделан, желательно лично прийти в отделение банка, а еще лучше в его центральный офис, и попросить ознакомиться с кредитным договором, по возможности - взять договор домой и проконсультироваться с независимым экспертом.

Шаг 3 Выбор земельного участка и сбор необходимых документов

Теперь вы практически готовы к походу в банк. Землю, соответствующую Вашим требованиям и требованиям банка, найти не так легко, как кажется на первый взгляд. Для начала вам нужно определиться где бы вы хотели купить такой земельный участок, или где, по вашему мнению или по мнению экспертов, она поднимется в цене больше всего. Также при выборе земельного участка нужно узнать о всех сервитутах. Согласно Земельному кодексу Украины, сервитут – это право владельца или пользователя земельного участка на ограниченное платное или бесплатное использование чужого земельного участка. К таким правам, в частности, относится право прокладывать через чужой земельный участок на свой земельный участок водопровод или из чужого естественного водоема, право прохода к естественному водоему, который размещен на чужом земельном участке, право прохода или проезда через чужой земельный участок и так далее. Более того, земельное законодательство предусматривает, что действие земельного сервитута сохраняется и в случае перехода прав собственности на земельный участок.

Следует также уделить внимание размещению земельного участка. Убедитесь, что есть нормальные пути подъезда, как для легкового, так и для грузового транспорта, вы же все-таки там будете строить свой дом и вы, заинтересованы в наличии таких путей в первую очередь. Также поинтересуйтесь, как далеко от участка до коммуникаций, таких как канализация, водоснабжение и электричество. Стоит узнать, существует ли поблизости система центрального отопления (котельная), хотя если вы будете иметь свой дом, то вам, скорее всего, выгоднее будет сделать автономную систему отопления.

Документы, которые необходимы для оформления кредита:

1. Заявление-анкета о предоставлении кредита (заполняется в банке)
2. Паспорт Клиента и его жены/мужа
3. Справка из государственной налоговой администрации о присвоении идентификационного номера Клиенту и его жене/мужу
4. Свидетельство о бракосочетании/разводе
5. Справка с места работы о занимаемой должности и зарплате (за последние 6 месяцев, с учетом всех отчислений и помесячной разбивкой)
6. Копия трудовой книжки
7. Если есть в собственности недвижимое имущество или автотранспорт, копии документов о праве собственности, для дополнительного подтверждения платежеспособности
8. Государственный акт на право собственности на земельный участок
9. Справка из „Земельных ресурсов” о нормативной денежной стоимости земельного участка и отсутствии сервитутов
10. Выдержка из Государственного земельного кадастра об отсутствии (существовании) ограничений
11. Паспорт владельца земельного участка и его жены/мужа

Важнейшим из настоящих документов является Государственный акт на право собственности на земельный участок. В нем обязательно должны быть указаны экспертная оценка участка, целевое назначение, а также его размеры и местонахождение. Особенное внимание нужно уделить целевому назначению участка, потому что фактически на сегодня можно купить только участки двух категорий: для строительства и обслуживания жилого дома, а также для садоводства. При этом стоит учитывать, что если земля покупается для последующего строительства на ней жилья, то преимущество нужно отдавать участку с соответствующим целевым назначением (так как на земельном участке, отведенном под садоводство, по закону можно построить лишь «необходимые постройки» (для ведения хозяйства) и «хозяйственные сооружения»).

Шаг 4 Оформление кредита в отделении банка

Теперь вы практически готовы к походу в банк. Но перед тем, как идти в офис проверьте все ли документы вы собрали, позвоните в банк, уточните все условия, от ставок и необходимых документов до графика работы отделения банка, а лучше позвоните в центральный офис и идите именно туда, так как заявку на получение кредита и все ваши документы скорее всего отправят именно туда, и соответственно, если вы все будете оформлять кредит в центральном офисе, это может ускорите процесс рассмотрения вашей заявки на кредитном комитете.В банке вам необходимо будет заполнить анкету-заявку на получение кредита, это займет у вас от 30 минут до одного часа, дальше специалисты банка проверят правильность заполнения анкеты, и если все в порядке, то вам останется только ожидать, пока кредитный комитет примет решение о выдаче кредита или отказе в его выдаче.

Это может занять от трех до четырнадцати дней, в зависимости от конкретного банка. В течение этого периода мы советуем вам регулярно звонить в банк, чтобы быть в курсе всех дел, возможно кредитному комитету нужные будут дополнительные документы или сведения.

После того как кредитный комитет примет решение о выдаче кредита, вам сообщат, когда вам и владельцу земельного участка нужно явиться в банк для получения кредита, нотариального оформления всех договоров, оформления и оплаты всех страховок, оплаты первого взноса и всех банковских комиссий, а также оплаты всех дополнительных расходов. Эта процедура может занять от трех до шести часов, так что придется набраться терпения ради желаемой цели.

Шаг 5 Проблемы, которые могут возникнуть при погашении кредита

Во время возвращения кредита и процентов по нему у многих заемщиков могут возникнуть некоторые проблемы. Чтобы вы могли проще и быстрее их решить, мы приведем некоторые примеры и способы решения.

Ситуация 1. У вас возникли некоторые финансовые проблемы, и вы не можете вовремя погасить кредит.

В таком случае вам лучше всего будет заблаговременно сообщить об этом в банк и подать заявку на пролонгацию кредита. В случае, если кредитный комитет пойдет вам навстречу, вам необходимо будет прийти в банк и подписать договор пролонгации кредита, но будьте готовые к тому, что банк может немного поднять процентную ставку, или вы вынуждены будете оплатить какую-то дополнительную комиссию.

Ситуация 2. Вы не можете гасить ежемесячный платеж в соответствии с утвержденным графиком платежей. Такая ситуация может возникнуть, если вам зарплату выдают, например, 20-го числа, а платить нужно 17-го. В такой ситуации вам необходимо обратиться в банк с просьбой немного изменить график погашения кредита. Обычно банки заинтересованы в том, чтобы все должники платили в срок, и, скорее всего, вам пойдут навстречу и изменит график на такой, который будет выгоден для вас.

Ситуация 3. Банк прислал вам сообщение о повышении процентной ставки до уровня, который вас не устраивает.

Так банк может действовать только в случае, когда в кредитном договоре предусмотрена плавающая, а не фиксированная ставка. В таком случае вы можете:

• Никак не реагировать, тогда банк поднимет ставку и предложит вам подписать дополнительный договор к кредитному договору
• Полностью погасить кредит, если до конца срока погашения осталось немного времени и у вас есть достаточно средств, чтобы полностью расплатиться по кредиту.
• Перекредитоваться в другом банке. Но в этом случае, даже при меньшей процентной ставке вам придется из своего кармана оплачивать все дополнительные расходы на нотариальные услуги, комиссии и так далее, так что, возможно, процедура перекредитования может удорожить кредит настолько, что выгоднее будет согласиться на новые условия по действующему кредиту.

Благодарим, что прочитали эту информацию, и надеемся, она будет полезной для вас.