Иллюстрация http://www.sxc.hu

Растущий спрос на жилье провоцирует развитие сопутствующих и альтернативных услуг. Так, желающих отремонтировать свое жилье в кредит или приобрести на банковские деньги мебель становится все больше. Также быстрыми темпами развивается спрос на сравнительно недавнюю услугу – кредитование земли. Возможность построить что-то свое, особенное вне тесного города, да еще и «по сниженному тарифу» – это один из главных козырей земельного кредита . Есть ли в нем подводные камни? Это и решил выяснить «Простобанк Консалтинг».

Начнем с перспектив, в которых никто – ни банкиры, ни их клиенты – не сомневаются. Украинцы, говорят специалисты, будут следовать примеру жителей развитых стран, предпочитающих жить в загородных домах. Впрочем, на сегодня реалии таковы, что высокая стоимость земли и низкие доходы граждан не позволяют банкам рассчитывать на широкий круг клиентов. Основными же потребителями земельных займов являются спекулянты, тайком признаются банкиры. Но даже благодаря их спросу банки наращивают кредитование под залог участков внушительными темпами: в целом в первом полугодии банки увеличили портфель земельных кредитов более чем вдвое (при этом общий объем кредитных портфелей вырос на 31,2%). Сегодня объем рынка кредитов на покупку земельных участков не превышает 3,5 млрд. грн. (до 10% ипотечных портфелей).

Виды земельных займов и схема их получения

Финансисты прогнозируют, что через год на землю будет приходиться 10-20%, а через пять-семь лет – и все 50% ипотечных портфелей. По мнению экспертов, Украина в этом плане пойдет уже проторенной дорожкой Запада, и кредиты будут выдаваться сразу на две цели – покупку участка и строительство на нем дома. На сегодня же, не без сожаления говорят специалисты, земля для постройки дома приобретается самим покупателем только в одном-двух случаях из десяти. Большинство сделок спекулятивные – покупается как минимум полгектара земли. Рисковость таких сделок банки пытаются компенсировать повышенными ставками . Второй момент: покупку земли, предназначенной для ведения личного сельского хозяйства (ЛСХ), банки не кредитуют. Хотя такой землей в Украине активно торгуют вопреки мораторию на отчуждение земель сельхозназначения. Большинство банков предоставляют кредиты только под покупку земли, предназначенной для индивидуального жилищного строительства или дачного строительства. Некоторые игроки кредитуют и покупку земли с целевым назначением «садоводство», хотя Земельный кодекс относит эту землю к землям сельхозназначения.

Теперь непосредственно о схеме получения земельного займа. Кроме стандартного набора документов (паспорт, идентификационный код, справка о доходах) потенциальный землевладелец должен предоставить банку ряд бумаг, среди которых Государственный акт о праве собственности на земельный участок, нотариально заверенный договор купли-продажи участка, справки из районного отдела земельных ресурсов об установленных отягощениях и ограничениях по участку и о его нормативно-денежной оценке, а также отчет об экспертной денежной оценке участка.

По словам очевидцев, чтобы собрать все эти документы, нужна не одна неделя, хотя сам кредит оформляется за семь дней. На формальности по самым оптимистичным срокам надо отвести три-шесть месяцев от подписания кредитного договора. Ведь после заключения договора купли-продажи покупатель должен получить в Государственном агентстве по земельным ресурсам (Госкомземе) новый госакт на участок, оформленный на свое имя. Оформление акта может занять и год. В Госкомземе такие сроки объясняют длительностью подготовки технической документации. Журнал полевых измерений, кадастровый план земельного участка, сборный кадастровый план смежных земельных участков, ведомость обработки теодолитного хода и вычисление координат поворотных точек между участками - вот неполный перечень необходимых документов для оформления госакта. При его подготовке техническая документация должна «идти в ногу» с множеством ведомств, следовательно, ускорить процедуру может введение «единого окна».

Риски и способы их избежать

Теперь о рисках. Не будем в который раз вспоминать о политической и экономической нестабильности – ключевым моментом в покупке земли является ее реальная оценка. Тут, собственно, и зарыт ключевой камень преткновения, ведь рынок на сегодня совершенно не урегулирован. Как и раньше, нет единого кадастра земли, что оставляет ценообразование в этом сегменте непрозрачным, остаются туманности в законах, что заметно повышает риски при заключении сделок.

Второй момент – оценка. Специалистов в этом направлении – хороших, с опытом работы и умением оценивать «на глаз» в Украине практически нет (хотя бы потому, что земля стала товаром лишь недавно). Именно поэтому уважающие себя банки не отправляют клиента к экспертам, а стараются сами обеспечить его оценку. Клиент может провести независимую оценку, но для этого он вынужден будет сам искать специалиста. Плата за услуги специалиста взимается либо в «общем банковском пакете», если эксперт предоставлен банком, либо из собственного кошелька отдельно.

Если же юридическая чистота участка оставляет возможности сомневаться, некоторые банки применяют титульное страхование (страхование прав собственности на недвижимость). Однако покупать такую страховку покупателей земли обязывают нечасто. В этом плане небольшие сложности возникают и со страховыми компаниями, которые иногда оказываются не готовыми брать под титул не привычную недвижимость, а землю.

И последнее – какими бы темпами не росло кредитование недвижимости, осведомленность покупателей и части риэлторов об особенностях такого товара, как земля, и юридических тонкостях оформления сделок с нею от этого практически не меняется. Также не теряет актуальности проблема недобросовестности части посредников, которые скрывают непривлекательные характеристики продаваемого участка.