Иллюстрация http://www.sxc.hu/

Снижение ставки по ипотечному кредиту в $100 тыс. всего на 1% позволяет сэкономить более $5 тыс. за 10 лет. Так может, стоит поискать банк с более низкими процентными ставками и перекредитоваться? Зачем платить больше, если можно "уйти налево"? (Источник: Деньги.ua)

Основной подвох ипотеки - длительный срок. С каждым годом кредитные ставки снижаются, появляются новые, более интересные кредитные программы. А заемщик, оформивший ипотечный кредит, на 15-20 лет оказывается заложником условий, которые были на момент подписания договора.

Бухгалтер Татьяна Козлова уже который год не решается взять в кредит квартиру именно по этой причине. " Я боюсь сейчас оформлять кредит, ставки ведь постоянно снижаются. Пять лет назад кредит можно было оформить, в лучшем случае, под 20-25%, сейчас - уже под 12-13%, а через три года ставки будут на уровне 8-9% годовых. Зачем "впрягаться" в дорогой кредит? Я лучше подожду", - рассуждает Татьяна.

Конечно, можно ждать и до тех пор, пока в Украине не начнут выдавать ипотечные кредиты по европейским ценам - в смысле под 3-5% годовых. Или ждать, что начнут падать цены на недвижимость. Но, честно говоря, этого, во-первых, можно и не дождаться. А во-вторых (если речь о цене заемных денег) - в этом нет смысла: в случае обвала кредитных ставок уже есть возможность перекредитоваться на новых условиях.

Зачем все менять?

Мы выделили пять основных "бонусов", которые может принести ипотечному заемщику перекредитование кредитов. Во-первых, это возможность снизить ставку и, таким образом, уменьшить расходы по финансированию кредита.

Во-вторых, перекредитование дает возможность поменять валюту ипотечного кредита. К примеру, можно перейти с гривневого кредита на долларовый или наоборот, если это экономически выгодно. А можно оформить заем в швейцарских франках, ведь все банки, работающие с франковыми кредитами, предлагают услугу рефинансирования ипотеки.

В-третьих, при смене кредитора есть возможность выбрать другую схему погашения кредита. Это уместно, например, если прежние условия предполагали аннуитет, который увеличивает стоимость ипотечного кредита минимум на 20-30%.

В-четвертых, можно продлить срок кредитования. К примеру, у заемщика временно ухудшилось финансовое положение, и он хочет уменьшить ежемесячный размер платежа. В этом случае можно оформить новый кредит на максимальный срок (20-30 лет) и таким образом облегчить нагрузку на бюджет. Правда, злоупотреблять этой возможностью не стоит, так как общая переплата по кредиту при этом возрастает.

Пятый "бонус" - возможность увеличить сумму кредита. В смысле, если кредит выплачен, скажем, на 50% стоимости недвижимости, заемщик может оформить новый в размере 80% прежнего. Таким образом, в его распоряжении остается 30% стоимости жилья. Эти средства можно пустить как на ремонт, так и на любые другие цели, не связанные непосредственно с недвижимостью. Естественно, делать это стоит только при необходимости. Но мы как минимум можем сказать, что такой способ высвобождения средств существенно дешевле, чем, к примеру, оформление потребительского кредита.

"Махнемся не глядя"…

На данный момент рефинансирование ипотечных кредитов в Украине предлагают немногие банки: "ОТП", "ПУМБ", УкрСиббанк, Укрэксимбанк, "Финансы и Кредит", Укрсоцбанк и Кредобанк .

Условия рефинансирования у них не сильно отличаются от обычных условий ипотечного кредитования, ставки практически идентичны: 14-17% в гривнах, 10-14% в долларах и 10-13% в евро. С одной стороны, это связано с тем, что стоимость ресурсов для банка не зависит от того, как они будут использованы: на выдачу простого ипотечного кредита или на рефинансирование долга, уже имеющегося у заемщика, поэтому и ставки не могут разительно отличаться.

С другой стороны, услуга рефинансирования ипотеки рассчитана в первую очередь на тех заемщиков, которые оформляли кредит не вчера или полгода назад. " Сейчас достаточно большое количество клиентов интересуются услугой перекредитования. Это связано, прежде всего, с тем, что сегодня процентные ставки по ипотечным кредитам на 2-4 пункта ниже, чем 2-3 года назад. Поэтому многие клиенты могут значительно снизить свои расходы за счет уменьшения процентной ставки по своему кредиту", - говорит начальник управления розничного бизнеса банка "ПУМБ" Валерий Пацуй.

Но при этом целесообразность рефинансирования кредита зависит и от срока, который остался до момента окончательной выплаты. " В Украине средний срок "жизни" ипотечного кредита составляет около восьми лет. Менталитет наших сограждан таков, что, оформляя кредит на максимальный срок, заемщик старается как можно быстрее с ним рассчитаться. Итак, если до закрытия кредита осталось менее 3-4 лет, начинать трудоемкую процедуру переоформления нецелесообразно, так как полученная выгода может оказаться просто мизерной или же ее может не быть вовсе", - утверждает директор департамента розничного кредитования банка "Финансы и Кредит" Игорь Шевченко.

В чем выгода?

Действительно, перед тем, как решиться сменить банк-кредитор, стоит просчитать - насколько выгодным будет такой финансовый маневр. Начнем с того, что заново придется оплачивать все процедуры и сборы, связанные с оформлением кредита. Сюда входят госпошлина (0,01% суммы кредита), услуги нотариуса (500-600 грн.), экспертная оценка недвижимости (300-500 грн.) плюс одноразовая комиссия за выдачу кредита (1-2% суммы кредита). Итого: общая сумма расходов при получении кредита на $100 000 будет равна $1400. А если требуется большая сумма, к примеру, $200 000, за оформление придется отдать $2500.

Одна из вероятных расходных статей - штрафные санкции за досрочное погашение старого кредита. Банки терпимо относятся к досрочному погашению, если его выплачивают ускоренными темпами, к примеру. Но если клиент хочет погасить кредит целиком и сразу, то, как правило, банки вводят санкции - около 1% суммы погашения.

Эти расходы тоже следует учесть при расчете целесообразности перекредитования, ведь незначительное снижение ставки может их и не перекрыть. При этом, как отметил г-н Шевченко, чистая выгода от перекредитования во многом зависит от срока, который остался до окончательного расчета с кредитом: чем он дольше, тем большую сумму удастся сэкономить.

Учитывая привычку наших сограждан досрочно рассчитываться с кредитами, есть резон говорить не о сроке кредитования, так как он напрямую зависит от темпов погашения, а о сумме долга. К примеру, если заемщику осталось погасить до 30% долга, перекредитование будет целесообразным при снижении ставки на 4%. Если остаток долга составляет от 30% до 50%, имеет смысл рассмотреть условия банка, предлагающего ставку на 2% больше действующей. Если кредит выплачен менее чем наполовину, снижение ставки даже на 1% будет выгодным.

Под выгодой "Деньги" в данном случае понимают экономию свыше 3% суммы переплаты по кредиту - при среднем по рынку размере ипотечного кредита в денежном выражении это составит от $3000 до $9000. Снижение переплаты на меньшую сумму нельзя считать целесообразным, так как перекредитование - процедура не только дорогостоящая, но и трудоемкая. А наше время - оно ведь тоже деньги.

Кредит возьмете?

Итак, решение о переводе кредита в другой банк принято - условия устраивают, экономия грандиозная. Но не все так просто. Банк согласится купить кредит далеко не каждого заемщика. "О дним из условий является наличие у клиента положительной кредитной истории - отсутствие задолженности и просрочек по существующему кредиту. При этом минимальный срок обслуживания кредита должен быть не менее шести месяцев", - объясняет начальник отдела кредитных продуктов банка "ОТП" Светлана Спицына.

Существует также ограничение на перекредитование первичной недвижимости. " Одним из требований является стопроцентная готовность объекта недвижимости. Объект должен быть введен в эксплуатацию, на него должны быть оформлены и зарегистрированы соответствующие правоустанавливающие документы", - говорит главный экономист отдела ипотечного кредитования Укрсоцбанка Богдан Гапонюк.

Разбрасываемся долгами

Стоит ли мучиться с перекредитованием?

ЗА

• Можно сэкономить на процентах
• Можно получить более выгодные условия кредитования
• Можно поменять страховщика, валюту займа и схему погашения

ПРОТИВ

• Банк может отказать в перекредитовании, если были просрочки платежей
• Банк может взять солидную комиссию за досрочное погашение кредита

Итого

За счет снижения ставок перекредитование может существенно облегчить жизнь заемщика. К тому же можно поменять схему выплаты займа, его валюту и другие существенные условия кредитного договора.

Переходим к главному

Условия рефинансирования ипотечных кредитов в крупнейших украинских банках

Никакой разницы!