Иллюстрация http://www.sxc.hu/

Prosto многие покупатели недвижимости хотели бы обойтись без банковского кредита и при этом выплачивать стоимость жилья застройщику частями. Особенно если в счет уплаты за новую недвижимость можно "зачесть" свою старую квартиру. Но всем ли покупателям доступна такая услуга, и во сколько на самом деле она обойдется? Кто из застройщиков предлагает рассрочку и trade-in своим покупателям, и на каких условиях, узнавал Prostobank.ua.

С начала осени-2011 средние реальные ставки по ипотечным кредитам на первичном рынке уже увеличились на 1,7-2 процентных пункта и продолжают расти. При этом самые высокие реальные ставки приходятся на кредиты с наименьшими сроками: к примеру, ставки по кредитам на год стартуют от 15,67% реальных годовых.

Средние и минимальные по рынку реальные ставки по ипотечным кредитам на первичном рынке по исследованиям компании «Простобанк Консалтинг»  на 28.11.11 г.

Вместе с тем, требования банков к потенциальным заемщикам не снижаются, и получить ипотечный кредит могут лишь официально трудоустроенные претенденты с высоким уровнем  документально подтвержденного дохода.

В такой ситуации потенциальному покупателю жилья будут особенно интересны схемы покупки жилья в рассрочку от застройщика.

Выплачиваем застройщику частями

Большинство застройщиков в декабре-2011 готовы предложить своим покупателям продажу первичной недвижимости в рассрочку: из 12-ти компаний, в которые Prostobank.ua обратился в поисках предложений о рассрочке, только две признались, что не имеют таких программ. Отказывают в возможности купить квартиру в рассрочку разве что в тех объектах, строительство которых ведется за счет средств фонда финансирования строительства под управлением банка – в таких случаях застройщики зачастую сразу предлагают покупателю оформить кредит в соответствующем банке.

На первый взгляд, преимущества рассрочки у застройщика для покупателя очевидны: ставки по ней ниже, чем в банке, в некоторых случаях можно получить даже беспроцентную рассрочку, а требования к заемщикам у застройщиков куда ниже банковских.

И действительно, ни один из 10-ти исследованных Prostobank.ua застройщиков, предлагающих рассрочку, не выдвигает каких-то особых требований к платежеспособности покупателя. Как правило, застройщику не понадобятся ни справки с работы, ни подтверждение доходов. Ведь гарантией для застройщика выступает залог в виде квартиры в им же построенном (или еще недостроенном) доме.

Что касается процентных ставок, то они тоже могут порадовать покупателей в рассрочку. Зачастую застройщики предлагают рассрочку без начисления процентов до окончания строительства или на определенный небольшой срок, как правило, до одного года. Такие условия действуют у девяти из десяти исследованных Prostobank.ua застройщиков. Шесть застройщиков предполагают начисление процентов на остаток при более длительной рассрочке. При этом ставки находятся в диапазоне от 5% до 16% годовых на остаток задолженности. Как правило, меньшие ставки устанавливаются для меньших сроков и при большем размере первоначального взноса.

Как видим, ставки по рассрочке от разных застройщиков ниже среднерыночных реальных ставок по ипотеке. Последние по кредитам, скажем, на пять лет составляют 18,68% годовых. Однако минимальные ставки банков все же могут составить конкуренцию предложениям застройщиков, поскольку начинаются от 10,16% годовых при сроке кредита 10 лет и от 10,35% годовых при сроке пять лет. Правда, такое предложение есть лишь у одного учреждения из числа 50-ти лидеров по активам, и распространяется оно только на один объект в Киеве.

Еще один приятный момент для покупателей: требования к первоначальному взносу у застройщиков невысоки. Если банковский ипотечный кредит с начальным взносом в 10% предлагает только Ощадбанк  и только при предоставлении в залог дополнительной недвижимости, то среди застройщиков нам удалось обнаружить уже три компании, предлагающие рассрочку с авансом 10% и без какого-либо дополнительного обеспечения.

Однако было бы странно, если бы при всех вышеперечисленных «плюсах» рассрочки, она не имела бы недостатков. А таким в данном случае можно считать срок: два из десяти исследованных застройщиков готовы предоставить рассрочку лишь на период до окончания строительства, еще три согласны подождать платежей покупателя не более двух лет, и четыре компании ограничиваются сроками в три-пять лет. Только один застройщик «кредитует» своих покупателей на период до десяти лет, а о сроках в 15-20 лет и вовсе мечтать не приходится.

И такая ситуация имеет вполне логичное объяснение: ведь застройщик не имеет «длинных» ресурсов, в отличие от банка, который может кредитовать за счет привлеченного долгосрочного финансирования. С другой стороны, небольшие сроки – это также один из факторов, который позволяет застройщикам выставлять столь лояльные требования к покупателям при рассрочке.

Как следствие небольшого срока, покупателю придется уплачивать весьма значительный размер ежемесячного платежа. К примеру, при покупке квартиры стоимостью 650 тысяч гривен с авансом 50% при рассрочке на пять лет под 10% годовых первый платеж при классической схеме погашения составит более 8000 гривен, а последний – около 5500 гривен. А при рассрочке на год, даже без начисления процентов, покупателю придется выплачивать ежемесячно более 27-ми тысяч гривен!

Потому вариант рассрочки на полгода-год подойдет тому покупателю, который насобирал уже часть стоимости новых «квадратов», а еще собирается продать свою старую квартиру, чтобы оплатить часть покупки новой. В таком случае периода рассрочки как раз хватит на то, чтобы перевезти вещи и оформить сделку по продаже старых «метров».

Другой недостаток рассрочки касается тех, кто покупает квартиру в недостроенном объекте. Дело в том, что выплаты, как правило, рассчитываются, исходя из текущей стоимости жилья, которая увеличивается с увеличением степени готовности объекта. И некоторые застройщики практикуют схему, по которой невозможно зафиксировать стоимость жилья на первоначальном уровне. А это значит, что даже при рассрочке без начисления процентов вам в итоге придется заплатить больше, чем стоимость квартиры, оговоренная изначально.

Еще один минус рассрочки в том, что при наступлении финансовых трудностей покупателю, скорее всего, будет сложно реструктуризировать свой долг. А, кроме того, покупая квартиру в строящемся доме, всегда стоит очень тщательно подходить к выбору застройщика и отдавать предпочтение объектам с высокой степенью готовности.

Условия предоставления рассрочки у некоторых киевских застройщиков в декабре-2011 по исследованиям компании «Простобанк Консалтинг»

Для тех, у кого есть, что продать

Читайте также

• 
  Деньги семьи › Trade-in недвижимости: особенности и подводные камни
• 
  Деньги семьи › Читаем договора перед куплей-продажей жилья: на что обратить внимание
• 
  Жилье в кредит › Жилье на первичном рынке в рассрочку и в лизинг: риски и подводные камни
• 
  Жилье в кредит › Различные схемы приобретения "первички": как купить жилье с наименьшими рисками
• 
  Жилье в кредит › Что делать, если стройка остановилась?

Услуга trade-in или обмен старого жилья покупателя на новую недвижимость гораздо менее распространена на рынке, чем простая рассрочка от застройщика. Prostobank.ua удалось обнаружить трех застройщиков, принимающих старое жилье покупателя в оплату нового. Причем во всех трех случаях речь идет не о покупке квартир в новостройках, а о коттеджах в Киевской области. Всего по такой схеме купить новый коттедж можно, как минимум, в восьми коттеджных поселках.

При этом схема, по которой происходит обмен, отличается у разных застройщиков. В частности, компании ДИО Групп и Парк Хаус Инвест проводят обмен жилья покупателя на новый коттедж с доплатой. А по условиям компании Evrodim недвижимость покупателя сначала продается (для этого ему предлагают помощь брокера), а уже потом на вырученные деньги покупается коттедж. Очевидно, что во втором случае застройщик не только освобождается от забот по продаже старой квартиры, но и защищается от риска, что она не будет продана по цене, установленной при обмене. Однако для покупателя такая схема менее выгодна, ведь в этом случае ему придется дольше ждать своего нового дома. С другой стороны, стремление совершить сделку быстрее может привести к тому, что квартира покупателя будет продана не по самой выгодной цене, а, следовательно, вырастет и размер доплаты за коттедж.

Три перечисленных застройщика обещают не взимать никаких комиссий за операцию trade-in и принимают с этой целью любую недвижимость (как правило, кроме земельных участков) не только в Киеве, но и в Украине (детальнее см. в таблице ниже).

К слову, год назад или в октябре-2010 Prostobank.ua удалось обнаружить лишь двух застройщиков, согласных обменять свои новые квартиры или коттеджи на недвижимость покупателя. Кроме того, такую схему продажи застройщики, чаще всего, не афишировали. В декабре-2011 компаний, предлагающих trade-in, не стало радикально больше, но все перечисленные застройщики предлагают эту схему как один из вариантов покупки недвижимости на своем официальном сайте. Так что о такой возможности может узнать даже непосвященный во всевозможные схемы покупки недвижимости покупатель.

Условия trade-in у некоторых застройщиков в декабре-2011 по исследованиям компании «Простобанк Консалтинг»