Покупаем землю в кредит: три способа получить заем на участок

Prosto прекрасно построить собственный дом за городом. Правда, тем, кто решит купить участок для будущего крова в кредит, придется переплатить не менее трети его стоимости. Как и где можно взять кредит на приобретение земли, какая цена земли, и во сколько такой заем обойдется в Украине, узнавал Prostobank.ua

Краткое содержание и ссылки по теме

  1. Сколько стоит земля
  2. Аренда земли с последующим выкупом
  3. Рента земли
  4. Банковский кредит на покупку земельного участка
  5. В заключение
  6. Мнение экспертов

Сколько стоит земля

Цены земельных участков могут отличаться многократно: за одну и ту же сумму можно купить  один участок целиком или только одну сотку земли другого участка – даже при одинаковой их удаленности от Киева.

Дело в том, что помимо удаленности от столицы, областного центра или от крупных населенных пунктов цена земельного участка зависит от множества факторов:

  • расположение участка (в селе, в дачном кооперативе, в коттеджном городке или просто в поле);
  • наличие коммуникаций (электричество, газ, вода, канализация) на участке или поблизости;
  • целевое назначение (строительство жилого дома, ведение садоводства и т.п.);
  • наличие поблизости озера, речки, леса;
  • наличие дороги (асфальт, гравий, грунт) и транспорта (автобусы, электричка) поблизости.
Prosto взять кредит на покупку земли для превращения ее в дачный участок или загородный дом не выйдет – финучреждения не принимают таких заявок уже почти год. Между тем, стоимость дачного участка вблизи любого города сопоставима с ценой квартиры в том же городе. Есть ли способы получить земельный участок уже сейчас прямо у государства и без большого капитала?

Аренда земли с последующим выкупом

Уже многие годы процветает аренда земли, при которой ежемесячные выплаты засчитываются в счет стоимости земли – а потом происходит выкуп участка за меньшую или даже символическую сумму. До недавних времен занимались этим, в основном, предприниматели – от промышленников до основателей дачных коттеджных городков. Все они – люди и предприятия весьма не бедные; их вынуждает прибегать к аренде не недостаток капитала, а особенности земельного законодательства.

Дело в том, что если вы собираетесь приобрести участок государственной или коммунальной собственности без построек не с сельскохозяйственными целями – то по существующим законам вы должны посетить земельный аукцион. Из-за статьи 127 Земельного кодекса покупатель, даже имея на руках немалые средства, не может, присмотрев участок, совершить простую его покупку у властей, владеющих землей. Закон требует «конкурентных условий» землепродажи, то есть публичных торгов – а это долгая история, приводящая, как минимум, к значительному удорожанию земли.

Единственная здравая «дверь» в землепользование открывается, если на участке находятся постройки покупателя. Тогда, по закону, владелец постройки может выкупить землю вокруг нее без аукциона. Из-за этого и стала массовой такая практика – человек или предприятие берет землю в аренду, строится на ней, а потом выкупает землю. При этом договор аренды составляется так, что ежемесячные арендные выплаты засчитываются как часть выплат стоимости земли. Другими словами, землевладелец и покупатель используют временный кредит или рассрочку (до времени окончания постройки и вступления арендатора в права собственника недвижимости) в завуалированной договорной форме. Добавим к этому и то, что по закону «добросовестный арендатор имеет преимущественное право покупки арендуемого имущества в случае его продажи».

С недавних пор эта схема начала распространяться и в отношении простых граждан – физических лиц, покупающих путем аренды с выкупом небольшие участки в пределах сел и маленьких городков. В этом случае покупатель чаще всего совершает арендные выплаты не только до окончания постройки, но вплоть до полной выплаты стоимости земли. После этого совершается выкуп земли за символическую 1 гривну или, к примеру, за цену последней ежемесячной выплаты. То есть рассрочка становится полной.

Другими словами, землевладелец населенного пункта (а им является сельсовет или горсовет) делит стоимость участка земли на желаемое количество месяцев аренды и предлагает эту стоимость арендных выплат покупателю. Обычно в этом случае общая сумма выплат превышает заявленную стоимость земли на 1-15% – что, согласитесь, гораздо гуманнее кредитных ставок любого банка. Например, по данным на 12.11.2009 в интернете есть объявление о продаже участка в селе в 87 километрах от Киева размером 25 соток номинальной стоимостью 15 000 долларов в двухлетний «лизинг» (так в объявлении) по 700 долларов в месяц (то есть за общий объем выплат 16 800 долларов).

К слову о «лизинге»

Проверить распространенность такой практики легко, введя в интернет-поисковик слова «земля аренда выкуп». Однако, изучая найденные объявления, вы непременно наткнетесь на предложение некоторыми сельсоветами принадлежащих им земельных участков в «лизинг». О чем идет речь в таких объявлениях?

Речь идет все о той же аренде с последующим выкупом за минимальную оговоренную в договоре арендодателя и арендатора сумму. Такая схема действительно мало чем отличается от классического лизинга. Однако употреблять это английское слово с юридической точки зрения здесь совершенно неправомерно.

По словам Екатерины Гутгарц, юриста адвокатского бюро «АБГ», «земля, другие природные объекты, а также целостные имущественные комплексы не могут быть предметами лизинга. Исключений из этого правила нет». Помимо того, договор финансового лизинга в смысле налогообложения приравнивается к продаже объекта лизинга. Между тем, любая арендная схема до момента выкупа, безусловно, является именно арендой с соответствующим налогообложением.

Можно ли купить землю под своей постройкой в рассрочку?

Возникает законный вопрос: а нельзя ли взять землю в аренду на много лет, быстро построиться и сразу же после этого оформить покупку этой земли с рассрочкой оставшихся платежей? Ведь никакой разницы для продавца земли: получать арендные выплаты – или в тех же размерах рассроченные платежи после продажи. До 2009 года ответ был бы отрицательным, но полгода назад Кабмин утвердил Постановление №381 от 22.04.09, дополненное им же в июле.

Теперь, согласно закону, возможна рассрочка покупки земли сроком до пяти лет с равными выплатами не реже, чем раз в три месяца. Каждая выплата госоргану-продавцу пересчитывается с индексом прогнозируемой Госкомстатом инфляции в срок от момента последней выплаты до момента следующей. Просроченный более чем два месяца платеж является основанием для отказа продавца (сельсовета, горсовета, обладминистрации) от рассрочки и требования немедленной уплаты полной стоимости проданной земли. Наконец, желающие приобрести землю в рассрочку еще до заключения договора купли-продажи должны перечислить на определенный счет Госказначейства аванс, определенный продавцом земли (за этот аванс госслужбы обязаны нанять экспертную оценку земельного участка).

Проект землеустройства

По словам экспертов, рассчитывать купить без аукциона несколько гектаров, ссылаясь на наличие недвижимости площадью 10 квадратных метров, было бы наивно – хотя формально ограничения площади выкупаемой земли нет. Согласно законодательству, арендатор может выкупить землю под самой постройкой и землю, «необходимую для обслуживания этой недвижимости». Но как определить, сколько земли нужно для обслуживания? Законы этого не указывают.

Поэтому на практике для благополучного совершения выкупа земли в конце арендного срока необходимо с самого начала, еще до строительства, подготовить при помощи организации или предпринимателя, имеющего соответствующую лицензию, проект землеустройства для отвода земельного участка. Проект должен быть умело рассчитан на всю арендуемую будущим покупателем площадь.

В противном случае такой проект будет готовиться уже непосредственно в ходе подготовки договора выкупа уполномоченными государством землеустроителями и экспертами (без проекта отвода купить землю нельзя) – и покупателю придется, мягко говоря, рассчитывать на благосклонность этих лиц. Ведь они будут иметь все права «отрезать» часть арендованного вами участка на основании ее «ненужности» для обслуживания вашей постройки. И тогда факт ваших многочисленных арендных выплат за весь участок не даст вам никаких юридических прав на отрезаемый экспертами «кусок».

Кроме того, помните, что любой проект землеустройства для землеотвода должен быть согласован с местными органами: земельных ресурсов, природоохранным, санитарно-эпидемиологическим и охраны культурного наследия.

Будьте внимательны

Некоторые арендаторы, в том числе крупные предприятия, не смогли совершить окончательный выкуп земли из-за элементарных юридических ошибок. Не подумайте, что речь идет о сознательных махинациях юридически грамотного арендодателя. В подавляющем большинстве случаев госорганы при подготовке акта выкупа земли обнаружили ошибки, совершенные именно арендодателями сельской местности.

Так, по закону, незастроенными и неимеющими хозяйственного назначения землями (кроме особо ценных земель) в пределах населенных пунктов распоряжаются сельские и городские советы, а за пределами — областные администрации (в Крыму – Кабмин республики). Тем не менее, в населенных пунктах часто арендодателем пытается выступить не совет, а исполком. Дело в том, что до 2001 года, когда был принят действующий Земельный кодекс, такие полномочия могли быть делегированы исполнительной власти населенного пункта. Однако последние восемь лет эта схема запрещена – и последствия попыток ее использования стали частым предметом судебных исков.

Гораздо более сознательное нарушение сельские и городские власти совершают, передавая в аренду под частное строительство прибрежные водоохранные зоны (что запрещено законом) или заповедные и другие особо ценные земли (которыми распоряжается только Кабмин). В таких ситуациях, после обнаружения нарушения госорганами, договора аренды земли могут быть признаны недействительными, а построенные сооружения снесены.

Наконец, самой распространенной ошибкой, по словам экспертов, является отсутствие в договоре аренды земли хотя бы одного так называемых «существенных условий» («істотних умов»), которые в статье 15 Закона об аренде земли обязаны быть в таком договоре. Этими существенными условиями являются определения:

  • объекта аренды;
  • условий использования земельного участка;
  • целевого назначения земельного участка;
  • существующие ограничения относительно использования земельного участка;
  • условий сохранения состояния природного комплекса земельного участка;
  • определение стороны, которая несет риски случайного повреждения или уничтожения природного комплекса земельного участка или его части;
  • условий и сроков передачи земельного участка арендатору;
  • условий возвращения земельного участка арендодателю;
  • срока действия договора;
  • арендной платы с обозначением ее: а) размера, б) индексации, в) форм платежей, г) сроков платежей, д) порядка внесения платежей, е) пересмотра платы, ж) ответственности за неуплату;
  • ответственности сторон.

Согласно закону, «отсутствие любого из этих условий является правовым основанием для признания договора аренды земли недействительным».

Рента земли

У аренды с выкупом есть и альтернатива – рента, действующая в Украине с 2003 года. По договору ренты одна сторона («получатель ренты»), в данном случае землевладелец, передает другой стороне («плательщику ренты»), в данном случае покупателю земли, в собственность имущество. «Плательщик ренты взамен этого обязуется периодически выплачивать получателю ренту в форме определенной денежной суммы или другим путем (передача вещей, выполнение работ или предоставления услуг)», – говорит законодательство.

В отличие от аренды, при ренте сразу происходит переход права собственности на землю покупателю. По словам специалистов, для покупки земли это крайне важный психологический нюанс, особенно для аграриев. Землепользователь, осознавая, что земля уже принадлежит ему на праве собственности, намного бережнее относится к ней, чем арендатор, только намеревающийся вскоре выкупить землю.

С другой стороны, по договору ренты до завершения срока рентных выплат плательщик ренты (покупатель) не имеет права отчуждать (продавать, дарить, сдавать в аренду) земельный участок без согласия получателя ренты, то есть бывшего землевладельца. А значит, объект ренты теоретически не является быстроликвидной инвестицией – его не так легко продать при необходимости срочного получения денег. Хотя практика подсказывает, что в этом случае с получателем ренты можно договориться.

Также следует отметить, что любые риски повреждения земельного участка не могут являться правомерной причиной неуплаты ренты (впрочем, это важно в основном для предпринимателей).

Теоретически получатель ренты за земельный участок имеет право контроля состояния природного комплекса участка вплоть до окончания рентных выплат – однако на деле в странах, где рента давно распространена, этим правом не пользуются и вспоминают о нем только при неожиданном расторжении рентного договора плательщиком ренты.

Так мы подходим к важнейшему отличию ренты от аренды. Законодательство предусматривает, что плательщик ренты (покупатель) имеет право отказаться от договора ренты в одностороннем порядке в любое время. Объект ренты тогда просто возвращается ее бывшему владельцу. При этом предыдущие рентные выплаты перестают давать их плательщику какие-либо права перед получателем ренты – сколько бы вы ни платили по ренте, но если расторгли договор, то отдаете объект ренты бесплатно.

Этот пункт «свободы отказа» очень строго контролируется законом. Если договор ренты имел пункт о невозможности такого отказа, такой договор будет признан юридически недействительным с момента его заключения. А вот получатель ренты отказаться от действующего договора и вернуть себе объект ренты фактически не может (за исключением решений суда по особенно весомым причинам).

По мнению экспертов, рента позволит потенциальным землепользователям применять распространенную на Западе схему – покупать землю у сельсоветов, горсоветов и обладминистраций в многолетнюю ренту, владеть ею, а при переездах, финансовых затруднениях, или по иным причинам просто расторгать договора ренты, бесплатно возвращая землю бывшему владельцу. В случаях таких расторжений, как показывает западная практика, особую важность играют «существенные условия», которые у договора ренты земли те же, что и у договора аренды земли (см. выше). В особенности тут будут важны пункты «условия использования», «ограничения использования» и «сохранение состояния природного комплекса» земельного участка. Минимальное несоблюдение этих пунктов – повод для судебного иска и присуждения крупных штрафов в отношении плательщика ренты, расторгающего договор и возвращающего землю с ухудшенным природным комплексом бывшему владельцу.

Банковский кредит на покупку земельного участка

Кредит под залог самой земли

На сегодня 11 банков выдают кредиты под залог земельного участка. Средняя эффективная ставка составялет 29,44% годовых. Актуальные условия кредитования смотрите здесь.

Кредит под залог недвижимости

Кредит под залог недвижимости – самый распространенный способ занять на покупку земли. Естественно, подойдет такой вариант только тем, у кого есть, что предоставить в залог. По исследованию компании «Простобанк Консалтинг» на 15.08.2013 г., средняя реальная ставка по таким займам при сроке 2 года составляет 25,5% годовых, при сроке 5 лет – 23,4% годовых. Правда, можно занять и под 18-18,4% годовых (банки «Киевская Русь», Ощадбанк).

Залоговая недвижимость по стоимости должна в среднем вдвое превосходить сумму кредита. Если вы планируете купить небольшой участок за городом, то с этим проблем не будет. Возможна обратная ситуация: если залоговая недвижимость будет намного дороже покупаемой в кредит земли, то обязательное страхование залога серьезно повысит стоимость займа.

К примеру, кредит на 80 тысяч гривен (эквивалент 10-ти тысяч долларов) сроком на три года под среднерыночную ставку в 23,4% годовых обойдется заемщику в 32 тысячи гривен или 40% переплаты при аннуитетном погашении, а ежемесячный платеж при этом составит чуть более 3000 гривен.

Допустим, что при этом в качестве залога заемщик предоставил квартиру стоимостью, к примеру, 100 тысяч долларов (800 тысяч гривен). При среднем по рынку тарифе по страхованию предмета ипотеки в 0,3% его стоимости в год страховой платеж составит 2400 гривен в год или 7200 за весь срок займа. В итоге суммарная переплата составит 39200 гривен или уже 49% от суммы кредита.

Кредит под залог авто

Если подходящей для залога недвижимости у вас нет, но есть достаточно дорогой автомобиль – то можно оформить кредит под залог транспортного средства.

Средняя реальная ставка по кредитам под залог автомобиля в зависимости от срока составляет 27-30% годовых. Правда, заемщику предстоят и дополнительные расходы: страхование КАСКО автомобиля, обычно – 5-8% его стоимости в год.

Итак, заняв у банка 80 тысяч гривен на три года под залог авто под 24% реальных годовых, заемщик переплатит за весь срок 33 тысячи гривен или 41,2% суммы займа. При аннуитетной схеме погашения ежемесячный платеж составит 3 140 гривен.

При этом платеж по КАСКО составит около 8000 гривен в год (5% от стоимости авто в 160 тысяч гривен), что прибавит к переплате 22 тысячи гривен за весь срок. В итоге суммарная переплата составит 55 тысяч гривен или почти 70% от суммы займа.

Беззалоговый кредит

На первый взгляд, оформление кредита наличными на покупку земли – неудачный шаг. Ведь реальные ставки по таким займам в среднем вдвое выше стоимости кредитов под залог недвижимости. Но в некоторых случаях именно такой кредит может быть более выгоден заемщику. Например:

  • если кредит он собирается погашать с опережением графика, так что конечная переплата будет минимальна;
  • если заемщику нечего предоставить в залог;
  • если в собственности у заемщика есть недвижимость, но ее стоимость многократно превосходит сумму кредита, и страхование залога резко повысит стоимость займа.

Наиболее удобным такой кредит будет для тех покупателей земли, кто планирует занять у банка не более 5-10 тысяч долларов: выбор кредитов наличными на такие суммы довольно большой. Максимальные же суммы беззалоговых займов достигают 75 тысяч гривен.

Заняв у банка 40 тысяч гривен сроком на три года под среднюю по рынку реальную ставку по таким кредитам в 54% годовых, заемщик переплатит за весь срок 41,5 тысячу гривен при аннуитетной схеме выплат (104% суммы кредита). При этом ежемесячный платеж составит 2 260 гривен.

Переплатить меньше заемщик сможет, если будет погашать кредит по классической схеме: 33,3 тысячи гривен за весь срок или 83% суммы займа. При этом платеж по кредиту в первый месяц составит 2 900 гривен в первый месяц.

Еще уменьшить переплату можно, если погасить кредит досрочно – к примеру, за один год. При этом переплата по аннуитетной схеме составит 12 600 тысяч гривен или 31,5% суммы кредита. Но ежемесячно заемщику придется вносить почти 4400 гривен.

В заключение

Как видим, при одинаковом сроке кредита в три года наименьшей будет переплата при покупке земли в кредит под залог недвижимости – 40% от суммы займа. Правда, с учетом страхования она может увеличиться почти до 50%. А больше всего заемщик может переплатить по беззалоговому кредиту – более 100% от его суммы. Но если сможет погасить кредит за один год, то сократит свою переплату всего до 31,5%.

При этом помимо переплаты каждый из вариантов кредитования имеет свои особенности, делающие его подходящим для той или иной категории заемщиков.

Что же касается программ кредитования под залог земли, то их появления в ближайшие годы эксперты не ожидают.  «На наш взгляд, ожидать появления на рынке подобного рода продуктов стоит не ранее, чем после снятия моратория на куплю-продажу земель сельскохозяйственного назначения. В данный момент в Украине отсутствует рынок земли, так как мораторий продлен до 01.01.2016 г.», - поясняет Илья Жирный.

Мнение экспертов

Владимир Ященко, начальник отдела залогового кредитования департамент кредитования и депозитов розничного бизнеса Первого Украинского Международного Банка

Процесс оформления земли в собственность достаточно длительный и поэтапный. После самой сделки покупки-продажи клиент не сразу становится собственником. И для того, чтобы с юридической точки зрения банк был защищен и получил залог, необходимо поэтапно контролировать эту сделку. Она достаточно сложная и существует масса нюансов, которые увеличивают риски банка.

Рынок недвижимости в последние годы находится в состоянии стагнации, поэтому ликвидность земельных участков очень низкая. В связи с этим наш банк не выдает частным лицам кредиты под залог земли. Возможно приобретение земельных участков под залог квартиры или загородного дома.

Илья Жирный, начальник управления кредитных продуктов Укрсоцбанка, UniCreditBank

Время от времени заемщики обращаются к нам за получением кредитов на покупку земельных участков. Но наш банк решает этот вопрос путем предоставления потребительского займа под залог недвижимости. На наш взгляд, такие займы станут более востребованными со стороны населения лишь после того, как рынок земли заработает в полную силу.

Виталий Бачинский, заместитель директора по розничному бизнесу банка «Надра»

Ипотечные кредиты, в том числе под залог земли, сегодня мало востребованы рынком из-за высокой ставки, которую предлагают банки, принимая во внимание стоимость пассивов и риски невозврата. 

Андрей Рязанцев, председатель правления ОАО "Плюс Банк"

В первую очередь исчезновение кредитов на землю связано с низкой ликвидностью этого товара сегодня на рынке и продолжающимся трендом снижения цены. Рынок земли оживет позже рынка недвижимости, поскольку земля, кроме сельхознаправления, не является предметом конечного потребления как для физлиц, так и для бизнеса. И людей, и бизнес в первую очередь интересует та недвижимость, которая будет построена на ней.

Соответственно, изначально на рынке должно наметиться исчезновение чрезмерного предложения по объектам существующей или уже строящейся недвижимости, и тогда начнет расти интерес к земле.

Также в ближайшее время не стоит ожидать оживления этого сегмента кредитования, как и ипотечного, если не будут отменены нововведения, связанные с перенесением срока возможности осуществления исполнительной надписи на конец срока нотариально заверенного договора. Нужно понимать приоритеты – либо мы пытаемся восстановить ипотечный рынок, либо продолжаем играть в популизм.

Ну, а после появления кредитования, как я ожидаю, ко второму-третьему кварталу 2010 года, условиями для кредитов на приобретение земли, как и для всех послекризисных продуктов, будут более жесткие подходы к оценке заемщика, продукты будут более дорогие и в гривне, сроки более короткими, первые взносы более высокими, чем до октября 2009 года. Разброс условий по рынку также будет значительным, поскольку будут банки только номинирующие продажу и будут реально продающие, как это есть и сейчас в разных продуктах.

Татьяна Лобашова, заместитель председателя правления банка "Киевская Русь"

Кредиты на покупку земли исчезли из линейки банковских продуктов, так как рынок земли не является стабильным и понятным. Земля на сегодняшний день не рассматривается банками как ликвидный залог, так как его тяжело будет реализовать, если заемщик не будет платить по кредиту. На сегодняшний день рынок земли фактически стоит, а инвестировать в землю если и хотят, то единицы.



Актуальные обзоры банковского рынка на ваш e-mail!




Полезные статьи по данной тематике