Иллюстрация http://www.inmagine.com/

В настоящее время наиболее интересными предложениями по ипотечному кредитованию являются продукты с плавающей процентной ставкой, так как в ряде случаев такая ставка намного ниже фиксированной. Эксперты считают этот вид кредитования удачным для заемщика, если речь идет о коротких сроках. На больших сроках плавающая ставка считается рискованной. Как сильно может вырасти плавающая процентная ставка, и каким образом при этом изменятся ежемесячные выплаты заемщика – вот две темы, на которые я хотел бы пролить немного света.

Поскольку украинским финансовым учреждениям теперь запрещено в одностороннем порядке увеличивать процентную ставку и другие платежи по кредиту, то у банков осталось только два маневра: либо зафиксировать ставку на почти недосягаемой величине, либо популяризировать займы с плавающей процентной ставкой.

Суть этих продуктов проста: банк предлагает некоторый показатель, на основании которого регулярно пересчитывается процентная ставка по кредиту. Таким образом, ставка может как уменьшиться, так и увеличиться, но тут уж, дорогой заемщик, не обессудь и не жалуйся: условия ты видел, все происходит в рамках первоначальных договоренностей.

Как правило, плавающая процентная ставка вычисляется как сумма базовой ставки (подвижной составляющей) и фиксированной маржи банка. Каждый банк в качестве базовой ставки выбирает некоторый удобный ему показатель, будь то ставка по депозиту или учетная ставка НБУ .

Таким образом, итоговая ставка по кредиту зависит от колебаний базовой ставки. Чтобы оценить риски ее неожиданного роста, рассмотрим существующие в ноябре-2010 предложения с плавающей процентной ставкой на сроки 15-20 лет и ставкой ниже 20% годовых, изучив:

• динамику изменения базовой ставки в прошлом,
• размер ежемесячной выплаты заемщика при неожиданном росте ставки.

Вариант 1. Эрсте Банк : привязка к депозиту на год

Основные параметры

• Сумма: от 50 000 до 960 000 грн.
• Срок: до 15 лет
• Размер первоначального взноса: от 40,00%

От чего зависит плавающая процентная ставка

• Базовая ставка: ставка по депозиту «Зростання капіталу» сроком на 1 год, без права пополнения, с выплатой процентов в конце срока
• Текущее значение базовой ставки: 11,3% годовых
• Маржа: 5 пунктов
• Периодичность пересмотра значения базовой ставки: 1 раз в год
• Текущее значение ставки по кредиту: 16,3% годовых

Как менялась базовая ставка

Депозит «Зростання капіталу» («Рост капитала») отслеживается аналитиками нашей компании с мая-2010. Данные для графика взяты с учетом аналогичного депозита «Накопление», который банк предоставлял ранее.

На этом и на следующих графиках голубым цветом отмечен период декабрь 2008 ­– февраль 2010, во время которого наблюдался наибольший рост ставок по депозитам сроком до 1 года (средняя ставка поднималась выше 13% годовых).

Как видно из графика максимальное значение ставки было зафиксировано на уровне 18% годовых. При таком значении базовой ставки плавающая процентная ставка по кредиту составила бы 23% годовых.

Максимальная процентная ставка по депозитам других банков с аналогичными параметрами составляла 24,83% годовых. Депозит «От Рождества до Рождества» с такой ставкой выдавался в декабре 2009 – январе 2010 банком «Хрещатик ». Кроме того, нашими аналитиками было замечено 15 банков, которые поднимали ставки по сходным депозитам на уровень выше 18% годовых (из Топ-50 банков по данным НБУ по размеру активов).

Вариант 2. Universal Bank : депозит на полгода в качестве основы

Основные параметры

• Сумма: условно любая
• Срок: от 3 до 20 лет
• Размер первоначального взноса: от 30,00%
• Одноразовая комиссия: 1,50%
• Ежемесячная комиссия: отсутствует

От чего зависит плавающая процентная ставка

• Базовая ставка: ставка по депозиту этого банка на срок 6 месяцев с выплатой процентов в конце срока
• Текущее значение базовой ставки: 13% годовых
• Маржа: 4,45 пункта
• Периодичность пересмотра значения базовой ставки: 1 раз в 4 месяца
• Текущее значение ставки по кредиту: 16,95% годовых

Как менялась базовая ставка

Данные о срочном депозите Universal Bank’а сроком на полгода накапливаются в нашей базе данных с марта 2008.

Максимальное значение ставки этого депозита составило 20% годовых. В то же время банк «Финансовая инициатива » привлекал клиентов вкладом «Чемпион» по ставке 26% годовых, которая является максимальной для депозитов с аналогичными параметрами.

Всего у 13 организаций из 50-ти ставка по депозиту поднималась выше 20% годовых.

Вариант 3. Unicredit Bank : зависимость от средней процентной ставки по депозитам на срок до 1 года по версии НБУ

Основные параметры

• Сумма: от 500 000,00 грн.
• Срок: до 20 лет
• Размер первоначального взноса: от 50,00%
• Одноразовая комиссия: 1,50%
• Ежемесячная комиссия: отсутствует

От чего зависит плавающая процентная ставка

• Базовая ставка: среднее значение процентной ставки по депозитам, привлеченных на счета домашних хозяйств в гривне на срок до 1 года, которая публикуется на сайте Национального банка Украины. Для расчета среднего значения используются данные НБУ за последние 6 месяцев за исключением месяца, предшествующего текущему.
• Текущее значение базовой ставки: 16,31% годовых
• Периодичность пересмотра значения базовой ставки: 1 раз в год. Маржа: 3 пункта
• Текущее значение ставки по кредиту: 19,31% годовых

Как менялась базовая ставка

НБУ регулярно публикует большое количество данных, среди которых есть и информация о ставках по вкладам, привлеченным на счета домашних хозяйств в гривне на срок до 1 года. Если усреднить эти данные согласно методике UniCredit Bank’а, мы получим следующую картину.

Максимальное значение, равное 20,3% зафиксировано в ноябре 2009, а также с марта по апрель 2010. При таком значении ставки и маржи банка в 3 пункта, ставка по кредиту могла бы составить 23,3% годовых.

Вариант 4. ИНДЭКС-БАНК : отталкиваемся от учетной ставки НБУ

Основные параметры

• Сумма: от 80 000,00 до 1 200 000,00 грн. (это эквивалент диапазона сумм $10 000-$150 000, причем для жителей Киева и Киевской области максимальная сумма составляет $200 000)
• Срок: до 15 лет
• Размер первоначального взноса: от 50,00%

От чего зависит ставка

• Базовая ставка: учетная ставка НБУ
• Текущее значение базовой ставки: 7,75% годовых
• Периодичность пересмотра значения базовой ставки: 1 раз в год или 1 раз в 5 лет по выбору заемщика. Маржа: 11,25 пункта
• Текущее значение ставки по кредиту: 19% годовых

Как менялась базовая ставка

Динамика учетной ставки НБУ является публичной информацией. Вот так менялась эта величина на протяжении января 2006 – сентября 2010.

Ставка НБУ держалась на уровне 12% с апреля 2008 по июнь 2009. Если бы рассматриваемый кредит выдавался в это время, то значение плавающей процентной ставки составило бы 23,25%.

А если снова…

В период банковского кризиса множество людей попало в ситуацию, которую не пожелаешь и злейшему врагу. Многие с тех пор крайне отрицательно относятся к идее кредитного ярма. Тем же, кто приобретает жилье и не может обойтись без кредита, было бы интересно знать, не станут ли ежемесячные выплаты неподъемным грузом для семейного бюджета в случае резкого роста процентной ставки.

Я предлагаю рассчитать размер ежемесячного платежа, основываясь на том, что мы знаем, как вели себя базовые ставки в период финансового кризиса. Для этого рассмотрим несколько гипотетических ситуаций.

Первые две ситуации зависят от того, как скоро может произойти рост ставки. Предположим, что это может случиться:

1. Через 1 год, в ноябре 2011 (слухи о пресловутой второй волне кризиса не утихают, поэтому предположим, что она окатит нас уже в следующем году);
2. или через 8 лет, в ноябре 2018 (этот срок взят исходя из предположения, что кризисы происходят раз в 10 лет: 1998, 2008, 2018).

Кроме того, рассмотрим 2 варианта с точки зрения изменения величины ставки:

1. «Оптимистический» прогноз: базовая ставка поднимется до уровня, которая уже был зафиксирован в прошлом у данного банка;
2. «Пессимистический» прогноз: базовая ставка изменится до максимального значения, зафиксированного на рынке.

Для кредитов, не привязанных к депозитам, значения обоих прогнозов совпадают.

В следующей таблице приведены значения текущей ставки для рассмотренных кредитов, размеры маржи, максимальных значений базовой ставки, а также значения для прогнозов, полученные на основании ее колебаний.

Для расчетов примем размер кредита равным 480 000 грн. Эта сумма реальна, поскольку с учетом собственных средств заемщика достаточна для покупки 1- или 2-х комнатной квартиры в Киеве.

Срок взят максимальным для каждого из кредитных предложений. Это сделано для того, чтобы минимизировать ежемесячную сумму выплат по кредиту.

Если ставка изменится через год

Если ставки по кредитам останутся неизменными, то наиболее легким в погашении является кредит Universal Bank'а. Однако, для обоих прогнозов роста ставок кредит UniCredit Bank'а оказался более выгодными для заемщика за счет меньшего скачка базовой ставки. Размер выплат в 14 тыс. грн в «пессимистическом» прогнозе для кредитов, привязанных с собственным депозитам, выглядит совершенно неподъемным, если заемщик рассчитывает на 8-9 тыс грн.

Кроме того, выплаты по аннуитетной схеме вырастут не так существенно, как выплаты по классической.

Если ставка изменится через 8 лет

Ежемесячный платеж по кредиту Universal Bank'а оказался наибольшим из-за значительного роста базовой ставки в обоих прогнозах. Отмечу также, что выплаты по классической схеме выгодно отличаются от аннуитетных выплат.

Выводы

• Кредит с наименьшей процентной ставкой на наибольший срок (20 лет) оказался одним из наиболее рискованных в рассматриваемом нами промежутке времени, так как ставка депозита была существенно увеличена банком в рассматриваемый исторический период.
• На основании архивных данных последних 4-х лет видно, что кредиты, привязанные к параметрам из недр НБУ менее подвержены значительным скачкам. Тем не менее, учетная ставка НБУ в 2000 году составляла 27%, а в 1999 даже 45%.
• При расчете плавающей процентной ставки Unicredit Bank’а используется сглаживание за 6 месяцев без учета данных предыдущего месяца. Благодаря усреднению ставка этого кредита становится более инертной и не взлетает так резко, как плавающие процентные ставки остальных кредитов.
• Все базовые ставки, кроме учетной ставки НБУ, заметно коррелируют друг с другом. Ставка НБУ начала расти до финансового кризиса, но при этом начала уменьшатся раньше. По этой причине плавающая процентная ставка кредита Индэкс-Банка может вести себя более автономно по отношению к изменению средних ставок банковских продуктов.
• Если сравнить выплаты по кредиту с аннуитетной и классической схемами, то получается следующая картина: при подъеме ставки через небольшой период времени (в моем примере 1 год) аннуитетная схема оказывается намного более щадящей для заемщика; если же рассмотреть больший период (8 лет), то более оптимальна классическая схема.