В западной банковской практике уже давно применяется схема, по которой клиент может снизить свои расходы на обслуживание ранее полученного кредита. Это перекредитование существующей задолженности в другом банке.

Сейчас подобную услугу активно предлагают сразу несколько отечественных банков, поэтому «Простобанк Консалтинг» решил присмотреться к условиям рефинансирования ипотечных кредитов для физических лиц.

Перекредитование или рефинансирование?

По данным банкиров, перекредитовывают ипотечные кредиты только 1% всех частных заемщиков. Дело в том, что среди украинских банков перекредитование кредитов в прямом смысле этого слова не занимается ни один банк. Отечественные банкиры готовы только рефинансировать ипотечные кредиты – выдавать новый кредит на погашение старого безо всяких скидок и преференций.

«Вы будете нести расходы исключительно согласно условиям программ кредитования. Сэкономить можно только на разнице в процентных ставках», - говорит заместитель директора киевской региональной дирекции Укргазбанка Сергей Коцупатрый.

Для того чтобы выяснить, при какой разнице в процентах стоит идти за перекредитованием, нужно полностью разобраться в нюансах и подводных камнях этого процесса. Итак, для оформления заявки на перекредитование физических лиц к стандартному пакету документов на получение займа вам придется добавить оригиналы уже имеющегося у вас кредитного договора и соответствующего договора залога, а также справку из банка о состоянии и размере кредитной задолженности. У большинства банков подобная справка стоит от 5 до 10 грн. и выдается за 1-2 дня.

Безусловно, рефинансирование под «старый» кредит можно получить только в случае, если все необходимые платежи по нему осуществлялись вовремя. Банкиры резонно остерегаются клиентов с «неблагонадежной» кредитной историей. Если же с дисциплиной у вас все в порядке, банк готов рассматривать вашу заявку на общих условиях по ставкам, которые установлены у него для соответствующего вида кредитов. Если будет принято положительное решение — деньги в безналичной форме направляются на погашение задолженности в прежнем банке клиента.

«Рефинансирование ипотечного кредита интересно тем заемщикам, которые оформляли кредит в период 2003-2004 гг. В то время ставки были достаточно высокими, от 15% годовых в долларах. Для таких клиентов оформление кредита под ставку 13%, действительно, является экономически выгодным. Но при этом целесообразность рефинансирования кредита зависит и от срока, который остался до момента окончательной выплаты», - рассказывает директор департамента розничного кредитования Банка «Финансы и Кредит» Игорь Шевченко.

В Украине средний срок «жизни» ипотечного кредита составляет около 8 лет. Менталитет наших сограждан таков, что, оформляя кредит на максимальный срок, заемщик старается максимально быстро с ним рассчитаться. Итак, если до закрытия кредита осталось менее 3-4 лет, начинать трудоемкую процедуру переоформления нецелесообразно, так как полученная выгода может оказаться просто мизерной или же ее может не быть вовсе.

Залог и страховка

Перекредитование предусматривает переход залога от вашего «старого» банка к «новому». То есть после того как рефинансирующий вас банк переводит деньги бывшему кредитору, к нему должно перейти и ваше залоговое имущество. Чтобы избежать мошенничества во время переоформления залога, банки используют два способа его переоформления.

Первая схема заключается в том, что банк-кредитор первой очереди дает разрешение на то, чтобы банк, предоставляющий рефинансирование, был включен во вторую очередь кредиторов. Затем после погашения задолженности, первый банк отказывается от своих прав по кредиту. А второй банк приобретает права кредитора первой очереди. Однако бывают случаи, когда первичный кредитор не хочет терять заемщика, и отказывается работать по описанной выше схеме (например, не выдает справку о состоянии задолженности – Авт.).

Тогда переоформлять кредит придется по второй схеме (она дороже. — Авт.). В этом варианте в сделку включается третье лицо — поручитель, которым может быть страховая компания либо юридическое лицо. С момента получения кредита на рефинансирование до момента переоформления договора залога обеспечением перекредитования будет выступать либо страховка титула собственности, либо договор имущественного поручительства юрлица. Услуги эти не бесплатные и могут обойтись клиенту в 1-1,5% от рыночной стоимости (!) квартиры.

Обычно в момент перекредитования банк принимает существующие договора страхования. Но будьте готовы к тому, что от вас потребуют приобрести дополнительные полисы по тем видам страхования, которые банк требует от своих заемщиков по данному виду кредита, но которых нет у вас. Кроме того, после окончания срока действия старых полисов клиента, любой банк потребует от него застраховать залог в той компании, с которой он сотрудничает. А у нового страховщика страховка может оказаться существенно дороже. Поэтому, если вы решили обратиться за рефинансированием, кроме условий кредитования, обратите внимание еще и на список, и на тарифы аккредитованных банком страховых компаний.

Целесообразность

Напомню, что клиент, обратившийся за рефинансированием, несет те же расходы, что и любой другой заемщик банка. Только у Укрэксимбанка отсутствует комиссия за выдачу займа при рефинансировании. Начальник управления розничного кредитования Укрэксимбанка Татьяна Коннорова уверяет, что рефинансирование ипотечных кредитов выгодно в том случае, если до окончания кредитного договора остается еще значительный срок. Например, остается 10 лет, и заемщик не собирается полностью погасить такой кредит досрочно за 1-2 года.

При принятии решения о переводе кредитной задолженности в другой банк кроме более выгодной ставки по кредиту необходимо учитывать следующие моменты:

• оплата услуг нотариуса по оформлению договора ипотеки с новым кредитором – это 0,1% от суммы договора + 700-1000 грн.,
• оплата новому банку-кредитору разовой комиссии – это, как правило, 1% от суммы кредита (практически все банки берут такую комиссию),
• наличие комиссии за досрочное погашение кредита у первого кредитора (указывается в кредитном договоре) – как правило, она составляет 1-2% от досрочно погашенной суммы,
• наличие ежемесячных комиссий – они могут быть предусмотрены у первого кредитора, и указываются в кредитном договоре.

Госпожа Коннорова приводит следующий пример: например, при рефинансируемой сумме кредита в 100 тыс. долларов США, планируемом сроке погашения кредита 10 лет (120 месяцев) и стандартной схеме начисления процентов (не аннуитет) получается следующая ситуация: предположим, что у первого кредитора ставка составляет 13% годовых, за 10 лет в этом банке клиент заплатит процентов приблизительно 65,6 тыс. долларов США. Второй кредитор предлагает ставку 12% годовых, за 10 лет сумма процентов составит около 60,5 долларов США. То есть, разница 5,1 тыс. долларов США за 10 лет. Но при этом все затраты, связанные с рефинансированием, составят – 2 250 долларов США. Итого: чистая выгода клиента в нашем примере за 10 лет кредитования составит 2 850 долларов США. Таким образом, в каждом конкретном случае необходимо считать экономический эффект в зависимости от наличия комиссий, которые составляют затратную часть клиента при рефинансировании.