Иллюстрация http://www.sxc.hu/

Процентные ставки по вновь выдаваемым ипотечным кредитам повышаются уже несколько месяцев кряду.

Банковские клиенты - юридические лица - уже вполне ощутили «прелесть» новых условий и необходимость перекредитования. Банковские новшества теперь коснулись и некоторых частных граждан.

Пока не массово

Сегодня все ипотечные заемщики банков ждут недоброго. К счастью, пока процент по ипотеке повысили далеко не многие банки Украины. Как правило, такую инициативу подхватили структуры с отечественным капиталом, а «иностранцы» пока держатся. По словам одного из руководителей банка с иностранным капиталом, к ним приходил клиент-физлицо из другого банка, которому подняли ставку по ипотеке с 23 до 30% в гривне, и это при том, что его кредит был обеспечен хорошей недвижимостью в столице. Специалисты по этому поводу говорят следующее: у банка возникли проблемы с ликвидностью, ему нужны деньги, и он вынуждает прежних заемщиков досрочно гасить кредит.

В «Укрсоцбанке », например, пересмотрели ставки ипотеки для тех, кто ранее взял кредит на покупку жилья в гривнах (она выросла на 1-2%), но, к радости некоторых, проценты по кредитным карточкам не трогали. По прогнозам экспертов, ставки по разным кредитам будут расти и дальше для всех клиентов - и старых и новых, особенно в гривнах - нацвалюты особенно не хватает банкам. Повышение ставок кредитования экономисты считают классическим методом борьбы с инфляцией. Но среди клиентов поползли слухи, что всему виной банальный сговор банкиров. Впрочем, в любом случае, подобные действия банков не обещают ничего утешительного простому гражданину.

Назад пути нет

Можно понять недоумение и недовольство уже пострадавших ипотечных заемщиков, между тем защиты у закона могут искать далеко не все из них.

Как поясняет Юлия Курило, партнер юридической фирмы ЮСТ Украина, по общему правилу банк не вправе в одностороннем порядке менять условия договора кредита, в том числе, и размер процентной ставки по нему. Однако в силу статьи 525 Гражданского кодекса Украины банки могут включать в договор кредита условие, предоставляющее им право при определенных обстоятельствах в одностороннем порядке менять размер процентной ставки по кредиту. В случае если гражданин подписал документ - принял такие условия договора кредитования - действия банка признать незаконными нельзя. В этой ситуации заемщику придется смириться с новыми условиями или же доказывать в суде, что оснований для изменения процентной ставки нет.

При отсутствии в договоре кредитования условия, позволяющего менять процентную ставку в одностороннем порядке, действия банка по изменению процентов по кредиту в одностороннем порядке будут расценены как незаконные. Такие требования заемщик вправе не исполнять, продолжать погашать кредит в прежнем размере и на прежних условиях. В случае если банк будет предпринимать действия, например, направленные на реализацию предмета ипотеки, вследствие неисполнения новых условий договора, заемщикам предлагается отстаивать свои права в суде.

Наталия Доценко-Белоус, старший юрист ЮФ "Василь Кисиль и Партнеры" добавляет: «Ипотечный договор является вспомогательным по отношению к кредитному договору. Именно кредитный договор содержит условия о процентной ставке и условиях возврата кредита. Действующее законодательство не ограничивает право банков на повышение процентных ставок. Так, в соответствии со статьей 11 закона Украины «О защите прав потребителей» кредитор (банк) может указать в кредитном договоре, что процентная ставка по кредиту может изменяться в зависимости от изменения учетной ставки Национального банка Украины или в других случаях. Об изменении процентной ставки по кредиту кредитор обязан уведомить потребителя письменно на протяжении семи календарных дней со дня ее изменения. Без такого уведомления любое изменение процентной ставки является недействительным. Таким образом, основания для изменения процентной ставки исчерпывающим перечнем не ограничены, что может привести к злоупотреблениям со стороны банка.

Кредитный договор, также как и ипотечный договор, являются публичными, то есть договорами, общие условия которых должны быть едиными для всех в соответствии со статьей 635 ГКУ. Таким образом, повлиять на индивидуальные (особые) условия в отношении конкретного клиента банк не вправе. Наиболее разумно в этой ситуации выбирать банк, коммерческие условия которого предполагают изменение процентной ставки, только в одном единственном случае - изменение учетной ставки НБУ, и содержат механизм данного изменения».

Меньшей кровью

Впрочем, в нашей стране с судебными органами рискуют связываться далеко не многие, тем более, когда противоположная сторона гораздо сильнее и в некоторых случаях меньшей кровью обойдется просто перекредитоваться. Этот маневр подразумевает под собой возможность досрочно прекратить договорные отношения с банком, выдавшим кредит за счет денежных средств, полученных в другом банке. Указанная услуга предоставляется почти всеми крупными банками в Украине.

Перекредитование позволяет клиенту взять кредит в новом банке на более выгодных условиях, а также пролонгировать срок выплаты кредита. Обязательным условием для предоставления услуги перекредитования является отсутствие у кредитополучателя просроченных обязательств по выплате кредита.

Вместе с тем, перед тем, как воспользоваться данной услугой клиенту следует провести собственные расчеты выгодности такого действия, поскольку не всегда перекредитование позволяет достичь желаемой цели удешевления кредита. Связано это с тем, что некоторые банки устанавливают комиссию за досрочное погашение кредита на протяжении определенного срока. Кроме того, при оформлении кредита в новом банке клиенту придется заново оплатить стоимость нотариальных услуг за оформление договора, а также существующие банковские комиссии.

Вместе с тем, для осуществления перекредитования не существует правовых препятствий. Как поясняет Юлия Курило, в случае перекредитования речь идет не об изменении условий ипотечного договора, а о досрочном прекращении договорных обязательств перед предыдущим банком на условиях, предусмотренных договором. В соответствии со ст. 531 Гражданского кодекса Украины должник имеет право выполнить свое обязательство досрочно, если другое не установлено договором. По понятным причинам, банки не ограничивают клиентов от досрочного выполнения своих обязательств, однако иногда устанавливают комиссию за досрочное погашения кредита на протяжении определенного срока со дня заключения кредитного договора.