Иллюстрация http://www.sxc.hu

Улучшение кредитования первичного жилья выражается только в том, что за последние полгода средняя ставка снизилась аж на 0,38%, а предлагать его стало на полдесятка финучреждений больше. Даже банкиры признают, что ипотека сегодня невыгодна, и прибегать к ней есть смысл только в тех случаях, когда на покупку квартиры не хватает 10-25%.

Прекрасное далеко

Операторы рынка недвижимости говорят о ситуации в сфере кредитования первички без особого оптимизма. Существующие условия займов малоинтересными для покупателей. «Запуск доступных ипотечных программ мог бы стать стимулом для восстановления рынка недвижимости. Но, исходя из нашего опыта переговоров с финансовыми структурами, в сложившейся ситуации не стоит ожидать снижения ставок по гривневым ипотечным кредитам более чем на 1-2% в год», - говорят они.

Директор департамента розничных клиентов ПАО «Кредобанк » Орися Юзвишин уверена, что полноценное кредитование первичной недвижимости будет восстанавливаться только при условии завершения строительства и сдачи в эксплуатацию объектов, готовность которых превышает 75%. Причем, по ее оценке, такое строительство должно осуществляться преимущественно за счет собственных средств застройщиков.

О незначительном улучшении на рынке ипотеки свидетельствует лишь небольшое увеличение кредитующих банков и программ. «В начале лета 2010 г. кредиты на покупку первичной жилой недвижимости предоставляли не более 10 банков, поэтому говорить об активной работе этого рынка пока не приходится», - характеризует ситуацию начальник управления развития продуктов и систем индивидуального бизнеса банка «Форум » Максим Жирко.

По данным аналитика компании «Простобанк Консалтинг » Александра Глобы, кредиты на покупку первички сегодня предлагают 10 банков из 50-ти крупнейших против 5 в начале года. Эксперт также указывает на позитивную тенденцию по динамике процентных ставок. Если в январе текущего года средняя эффективная ставка (включающая процентные и комиссионные расходы заемщика) по кредиту на 10 лет составляла 22,67%, то сейчас – 22,29%.

Альтернативный залог

Характерной особенностью рынка стало практически полное отсутствие кредитования первичного жилья под залог прав на строящуюся квартиру в любом выбранном заемщиком доме. «Банкиры стремятся ограничить риски, связанные с кредитованием. А предложение «адресных» программ и кредитование под залог альтернативной недвижимости позволяют снизить риски», - объясняет Александр Глоба.

Предоставление в залог готового жилья, по словам члена правления Universal Bank  Виталия Шастуна, становится обязательным условием, если клиент не желает принимать условия того или иного застройщика, а рассчитывает получить кредит напрямую через банк. При этом минимальный размер взноса заемщика рассчитывается исходя из стоимости залогового имущества, а не покупаемой квартиры. Зато такие программы предоставляют полную свободу в выборе объекта покупки.

Точечная ипотека

По информации Костецкого, большая часть предложенных банками кредитов для покупки первички привязана к проектам определенных застройщиков. Такие займы, как рассказывает аналитик, могут заинтересовать более выгодными условиями, однако выбор объекта кредитования при этом может ограничиваться несколькими нераспроданными квартирами, расположенными на непопулярных этажах. «Годовая ставка по совместным программам банков и застройщиков, как правило, на 1-2% ниже, чем по займам под залог альтернативной недвижимости», - сообщает Александр Глоба

В то же время, Виталий Шастун считает, что обеспечить лучшие условия адресных займов банк может лишь в том случае, если застройщик сознательно снижает стоимость объектов недвижимости либо с целью привлечения клиентов компенсирует кредитующему учреждению часть процентной ставки.

Так Максим Жирко обращает внимание на то, что сейчас при кредитовании первичного жилья наиболее весомым является риск достройки объекта. Минимизировать его, по мнению эксперта, позволяет покупка квартир только у проверенных застройщиков, которые комплексно обслуживаются в кредитующем учреждении. «При выборе партнера-застройщика банк анализирует его репутацию, надежность и финансовое состояние, изучает документы объекта, после чего заключает договор о кредитовании жилья в проверенном проекте. Вдобавок банк может предоставлять застройщику услуги по открытию и ведению счетов, кредитованию, как субъекта предпринимательской деятельности. Подобное партнерство дает стройкомпании финансовую стабильность, а банку – контроль над целевым использованием средств», - объясняет заместитель предправления банка «Киевская Русь » Татьяна Лобашова.

Кредитовать первичку продолжают те финучреждения, которые управляют фондами финансирования строительства (ФФС). В таком случае, как объясняет Юзвишин, они кредитуют доверителей своих же ФФС. По мнению эксперта, данная схема, предусмотренная законами «Об инвестиционной деятельности» и «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью», обеспечивает защиту интересов всех участников фонда, исключая возможность возникновения рисковых ситуаций для доверителя.

Временные меры

Даже наиболее выгодная адресная ипотека сегодня обойдется не менее чем в 18% годовых в грн. В большинстве случаев одолжить у банка удастся не более 50% стоимости объекта залога при сроке кредитования не более чем 10-15 лет. По информации Костецкого, адресной ипотекой чаще всего пользуются те, кому для приобретения жилья не хватает суммы, не превышающей 25% от цены квартиры. Тем не менее, по оценкам операторов рынка, целевое кредитование покупки жилья несколько оживляет продажи в конкретных проектах.

В условиях стагнации рынка недвижимости банки с большой осторожностью относятся к партнерству с застройщиками. В основном финструктуры продолжают сотрудничество с компаниями, прочные отношения с которыми установились еще до кризиса. Так, Юзвишин, ссылаясь на сокращение количества «живых» строительных площадок, не прогнозирует в ближайшей перспективе активного расширения партнерских отношений между банками и застройщиками в рамках программ ипотечного кредитования.

По информации управляющего партнера компании «Диалог Классик» Артема Новикова, ряд строительных компаний заключает со своими клиентами договора купли-продажи с рассрочкой платежей. «Такая форма продаж может предполагать льготный беспроцентный период, а в дальнейшем – ставку около 18-20% годовых. Рассрочка обычно предоставляется на 2-3 года, в отдельных случаях продлевается до 7-8 лет. Но это временное явление, и оно будет уходить с рынка по мере восстановления банковской ипотеки», - уверен эксперт.

В свою очередь, Костецкий не считает рассрочку эффективной альтернативой банковскому кредитованию, объясняя, что подобная форма продаж невыгодна застройщикам. По его наблюдениям, в рассрочку в большинстве случаев готовы отдавать «неликвиды» - нераспроданные квартиры или коттеджи в уже реализованных и окупившихся проектах.