Иллюстрация http://www.sxc.hu/

Prosto очень хочется взять ипотечный кредит, особенно когда первоначальные взносы на рынке начинаются всего от 10% стоимости жилья. Но дадут его не всем, да и не так просто бывает расплатиться по такому кредиту, особенно если доход семьи заемщика ненамного выше среднего. Какой официальный доход должен иметь заемщик, чтобы позволить себе ипотеку с малым авансом, узнавал Prostobank.ua.

Начальный платеж

Итак, Prostobank.ua решил рассчитать, какой доход должен быть у заемщика для приобретения в кредит с небольшими авансами квартир стоимостью от 35 до 100 тысяч долларов. По результатам анализа сайтов продажи недвижимости, на сентябрь-2011 цены на киевские квартиры на вторичном рынке стартуют от 35 тысяч долларов – за такие деньги можно купить гостинку в плохом состоянии в районе метро «Лесная», или же маленькую однокомнатную квартиру в районе Академгородка. При этом за 50 тысяч долларов в сентябре-2011 в Киеве можно купить однокомнатную квартиру в хорошем состоянии площадью около 30 квадратных метров в Подольском, Шевченковском или Оболонском районе. За 70 тысяч долларов – двухкомнатная квартиру «хрущевской» застройки площадью 45-50 квадратных метров на левом берегу, но зато недалеко от метро. А за 100 тысяч долларов покупатель уже может позволить себе двухкомнатную квартиру в новом доме площадью 70 квадратных метров и с отделкой возле метро «Позняки», или двухкомнатную квартиру подальше от метро в Дарницком районе, но зато площадью 98 квадратных метров и в новом доме, или же трехкомнатную квартиру возле метро «Левобережная», но в доме советской застройки.

Читайте также

• 
  Потребкредиты › Коварные комиссии кредитов, или Формула примерного подсчета "в уме" реальной ставки
• 
  Потребкредиты › Изучаем свои шансы на кредит
• 
  Жилье в кредит › Плавающая ставка: кто не рискует, тот не пьет валерьянку
• 
  Жилье в кредит › Что выгоднее: аренда жилья или кредит?
• 
  Жилье в кредит › Перекредитование ипотеки: есть ли шанс?

Итак, прежде всего, обратим внимание на сумму, которую надо накопить перед покупкой в кредит: аванс или первоначальный взнос. На сентябрь-2011 по исследованиям компании «Простобанк Консалтинг»  минимальные требования к первоначальному взносу – всего 10% – у Ощадбанка . Однако такие условия действуют только при условии предоставления в залог альтернативной недвижимости, если же таковой у заемщика нет, то аванс будет составлять более 25%. Кредиты с авансом 20% предлагают три учреждения: БМ Банк , ВТБ Банк  и Укргазбанк . С первоначальным взносом в 25%, помимо вышеперечисленных, кредитуют Кредитпромбанк , банк «Финансы и Кредит » и банк «Хрещатик ». Ну а кредиты с авансом в 30% предлагают сразу 19 учреждений. Так что потенциальному заемщику, который не смог накопить значительную сумму первоначального взноса, есть из чего выбрать.

Для расчета примем курс гривны к доллару, равный 8 гривнам за доллар. Таким образом, при вышеупомянутой минимальной стоимости жилья в 35 тыс.долл. США и авансе в 10% заемщику нужно иметь на руках 28 000 гривен на первоначальный взнос и еще 2520 гривен на уплату одноразовой комиссии, которая по условиям той же программы Ощадбанка составляет 1% от суммы кредита. Итого на руках у потенциального заемщика должно быть 30 520 грн. Но это только при условии предоставления в залог альтернативной недвижимости. Без нее заемщику нужно приготовить 56 000 гривен на первоначальный взнос и еще от 2200 до 3300 гривен одноразовой комиссии. И в обоих случаях заемщику нужно будет уплатить госпошлину и сбор в Пенсионный Фонд (по 1% от стоимости квартиры каждый), а также оплатить услуги нотариуса и страховые платежи. Последние в нашем случае составят: 0,3% стоимости квартиры на страхование залога и 0,35% - на титульное страхование, а также 0,65% от суммы кредита – страхование жизни заемщика. Еще 0,1% от суммы кредита придется уплатить за оформление договора залога и от 800 гривен – за услуги нотариуса. В сумме все эти расходы выльются еще в 9900 – 10 110 гривен. А значит, в сумме заемщик должен будет до получения кредита иметь на руках 40 630 гривен при авансе в 10% стоимости жилья и минимум 68 100 гривен при авансе в 20%.

Условия ипотечных кредитов с минимальными авансами от банков из числа 50-ти лидеров по активам по исследованиям компании «Простобанк Консалтинг» на 29 сентября 2011 года

Ежемесячные расходы

Максимальные сроки ипотечных кредитов в сентябре-2011 достигают 30 лет – по совместным с ГИУ программам кредитования. Однако такие программы есть только у трех банков из числа 50-ти крупнейших: Кредитпромбанка, банков «Финансы и Кредит» и «Хрещатик». У других учреждений максимальные сроки кредитования достигают 20 лет.

Итого, если заемщик берет кредит на квартиру стоимостью 35 000 долларов, с авансом 10% и на 20 лет, то реальная ставка по такому кредиту составит 17,08% годовых, а ежемесячный платеж при аннуитетных выплатах – 3711 гривен. Если учесть, что ежемесячные расходы по оплате кредита не должны превышать 50% дохода заемщика (при больших суммах дохода – и все 60%), то для получения такого кредита заемщик должен в сумме зарабатывать не менее 7422 гривен. Если же заемщик накопил 30% стоимости квартиры, то реальная ставка по такому кредиту составит, в среднем по рынку, 16,3% годовых. В таком случае ежемесячный платеж заемщика будет составлять 2771 гривну, а его официальный доход должен быть не меньше 5542 гривен. Цифры вполне реальные для Киева, однако, стоит учесть, что речь шла о самом дешевом варианте квартиры.

Если же взять вариант подороже, скажем, за 70 000 долларов, то можно уже рассчитывать на двухкомнатную квартиру на левом берегу недалеко от метро, правда, «хрущевской» застройки. В таком случае при авансе в 10% и сроке кредита в 20 лет заемщику придется ежемесячно уплачивать 7423 гривны, а совокупный официальный доход должен быть не меньше 14 846 гривен. Если же заемщик внесет 30% стоимость жилья в качестве начального взноса, то его ежемесячные расходы составят уже 5542 гривны, то есть для получения кредита будет достаточно подтвержденного дохода в размере 11 084 гривны.

Впрочем, выплачивать кредит в течение 20 лет за квартиру небольшой площади и старой застройки не совсем рационально. А потому, логично было бы обратить внимание на более привлекательные варианты. Так, за 90-100 тысяч долларов уже можно купить двухкомнатную квартиру в новом доме площадью 70 квадратных метров и с отделкой возле метро «Позняки», или двухкомнатную квартиру площадью 98 квадратных метров в Дарницком районе в новом доме, или трехкомнатную квартиру в доме советской застройки возле метро «Левобережная».

При этом если заемщик имеет всего 10% стоимости квартиры для первоначального взноса, то его ежемесячный платеж составит 10 605 тысяч гривен, а официальный доход должен быть не меньше 21 210 гривен в месяц. Если же у заемщика есть уже 30% стоимости квартиры, то в месяц ему нужно будет платить 7 917 гривен, а зарабатывать – 15 834 гривны.

Средняя ставка по ипотечным кредитам от банков из числа 50-ти лидеров по активам в зависимости от аванса, по исследованиям компании «Простобанк Консалтинг» на 29 сентября 2011 года

Кто может рассчитывать на ипотеку с низкими авансами в сентябре-2011. Оценивались только квартиры, не учитывался частный сектор. Возможность взять кредит оценивалась исходя из кредитных выплат при кредите сроком двадцать лет под существующую на рынке среднюю ставку на такой срок