Иллюстрация http://www.sxc.hu/

В Украине по данным статистики активно возрождается ипотечный рынок. Сейчас количество финансовых учреждений, готовых выдать кредит под залог недвижимости выросло с 7 в начале года до 18 в июле. Еще 6 банков предлагают кредиты на покупку строящегося жилья, но только такого, где сами выступают инвесторами. Однако спроса на ипотеку со стороны населения нет, ведь ипотека, предлагаемая банками, для рядового украинца непосильна. Вместе с тем, эксперты прогнозируют снижение стоимости квартир, а, следовательно, и ипотеки. Но "золотые годы" докризисного спроса на недвижимость однозначно канули в Лету.

Непосильный кредит

После избрания Виктора Януковича президентом Украины и привлечения в страну международных кредитов ситуация в банковской сфере начала помалу стабилизироваться. Около 50% кредитов реструктуризированы. Казалось бы, весьма неплохие показатели по сравнению пиком кризиса, пришедшимся на правление Тимошенко. Более того, банки снизили ставки по ипотечным кредитам. Если в начале года кредитные ставки равнялись 40% годовых, то к лету они упали до 26% в среднем. За кредитное жилье, которое "строят" банки, они хотят и того меньше – до 10% годовых.

Причиной такого благодушия банков является двукратное снижение Национальным банком Украины  учетной ставки до 8,5%. Еще одним маркером улучшившейся ситуации стали "ожившие" после месяцев простоя стройки. Так после победы на выборах Януковича оживились стройки компании "Лико-Холдинг", почетным президентом который является "регионал" Игорь Лысов. Казалось бы, оживление строек и оживление банков должно стимулировать рост ипотечных кредитов. Тем более, что спрос на недвижимость по-прежнему высок, а вот предложение все-таки не вышло на докризисный уровень.

Причиной такого равнодушия украинцев к ипотечным кредитам является все-таки неприемлемые условия ипотеки. Банки по-прежнему выдвигают условие – сразу оплатить 30-50% от стоимости квартиры и при этом иметь официально подтвержденный немалый источник дохода, что в условиях "тенезации" бизнеса в Украине довольно проблематично. Более того, денежные поступления заемщика должны минимум в 1,5 раза превышать размер ежемесячного платежа по кредиту. Да и долгосрочных ипотечных кредитов сейчас нет – максимум, на который могут дать кредит – 15-20 лет.

Для того, чтобы приобрести квартиру в спальном районе Киева стоимостью в 50 тысяч долларов, потенциальный заемщик должен иметь в запасе 170-200 тысяч гривен, а также официальную зарплату не менее 8-9 тысяч гривен. Банкиры считают, что ситуация изменится к лучшему, когда ставки кредитов снизятся до 15% годовых максимум.

"Это тот уровень процентных ставок, который психологически приемлем для заемщиков. Да и с экономической точки зрения ипотека под 25-30% это малореально, ее просто почти никто не потянет", — отмечает директор департамента продуктов для частных клиентов Райффайзен Банка Аваль  Евгений Демянов.

"Развитие строительства жилой недвижимости невозможно в мире без ипотечного кредитования, которое должно быть длинным (минимум 10 лет) и относительно дешевым (процентная ставка — не выше 15%). На сегодняшний день такие условия возможны только в отношении кредитов в иностранной валюте. Предполагаю, в ближайшем будущем нас ожидает отмена ограничений валютного кредитования. Это откроет рынок", - говорит Пиотр Качмарек, директор розничного бизнеса "Альфа-Банка ". А такое может произойти, по мнению экспертов, лишь к лету 2011 года и то, если не будет обещанной международными экспертами второй волны кризиса.

Риэлторы в свою очередь подтверждают тот факт, что пока ипотечными кредитами банков при покупке квартир пользуется ничтожно малое количество украинцев. "Для риэлторов покупка квартиры в кредит — сегодня исключение. 99% всех сделок происходят за счет собственных средств", — сказал президент Союза специалистов по недвижимости Киева Игорь Однопозов. Основная причина – у украинцев нет денег на значительный первый взнос, да и официальный месячный доход не позволяет получить ипотечный кредит. В итоге – цены на жилье продолжают падать, правда - незначительно. По данным консалтинговой компании "SV-Development" за период с 1 июля по 1 августа 2010 года средняя цена продажи 1-3 комнатных квартир на вторичном рынке в Киеве снизилась на 1,26%.

Дешевеет и "первичка". Подобное удешевление недвижимости наблюдается не только в столице, но и в Одессе, Львове, Донецке. Дешевеет не только недвижимость, но и земля под застройку. Как сообщает "SV-Development" за прошедший месяц средняя стоимость земельных участков под коттеджную застройку по крупнейшим городам Украины и их пригородам росла и снижалась в пределах 0,62-1,18% (17-40 долларов) за одну сотку. У украинцев пока нет денег для покупки квартир и коттеджей, а снижение ставок ипотечных кредитов банков пока слишком символичное.

Зато подросла цена аренды квартир, что неудивительно, ведь квартиры предпочитают арендовать не только для жилья, но и для бизнеса. Строительство более половины бизнес-центров в том же Киеве продолжает оставаться замороженным, а место в строящихся 19 бизнес-центрах не по карману малому и среднему бизнесу, который предпочитает уходить на арендованные в жилых домах площади.

Возврата к прошлому не будет

Несмотря на все чаяния риэлторов и застройщиков, все больше экспертов сегодня продолжают склоняться к тому, что возврата к "золотым" и "жирным" докризисным временам на рынке недвижимости не будет. Ведь сама ситуация, когда "хрущевка" на окраине украинской столицы стоила столько, сколько приличное жилье в центрах ряда европейских столиц не является нормальной. Это осознают и потенциальные потребители, финансовое положение которых после кризиса значительно ухудшилось. Да и политика правительства Николая Азарова приведет к тому, что цены на жилье прогнозировано будут снижаться. Так, повышение тарифов на ЖКХ будет вынуждать хозяев "вторички" продавать квартиры, в которых никто не живет, а платить за них нужно еще больше. Или уходить на рынок аренды. Но последнему может воспрепятствовать налог на недвижимость, который предлагает восстановить правительство.

"Налог на недвижимость будет восстановлен. Так же, как и налог для богатых. Богатые будут помогать жить бедным таким способом", - сказала замминистра финансов Татьяна Ефименко. Кроме того, нынешняя политика правительства по отношению к малому и среднему бизнесу, которая ужесточает ответственность за уход в "тень" и повышает налоги, вряд ли будет способствовать уходу потенциальных продавцов вторичной недвижимости в сферу аренды.

Как результат, украинцы начали присматриваться к "кризисному" жилью – залоговой недвижимости. Кроме того, потребители обратились к тому, кто тоже терпит убытки от простаивающей недвижимости – к застройщикам. Последние начали предлагать потенциальным покупателям жилье в рассрочку. Первый взнос обычно – 30-35%, а годовые – от 5% до 13%. Застройщики предлагают таким образом оплачивать жилье в объектах, готовых на 50-70%. После аферы с "Элита-Центром" многие жители Украине по-прежнему не готовы вкладывать деньги в жилье, строящееся "с нуля".

В пользу такого вида приобретения жилья говорит и тот факт, что застройщик не требует бумаг, официально подтверждающих платежеспособность клиента – достаточно уплатить первый взнос и аккуратно платить последующие. Причина такой "благодушности" застройщиков просты – в случае отказа платить по счетам, клиенту возвращаются его деньги, а застройщику – его квартира. Существенным минусом таких взаимоотношений клиент-застройщик является тот факт, что рассрочку предоставляют всего максимум на 2 года. Если клиент не успевает оплатить квартиру в срок, компания застройщика пролонгирует срок выплаты и штрафует его или, в крайнем случае, возвращает деньги и забирает квартиру.

Еще одним вариантом может быть заключение между застройщиком и покупателем договора на аренду жилья с правом выкупа. Такие преференции для покупателей по словам аналитика инвестиционной компании Concorde Capital Андрея Гостика вынужденный шаг для строителей. Да и сама доля таких сделок на рынке недвижимости колеблется в рамках 10%. Украинцы после кризиса пока не готовы платить высокие цены за недвижимость. А новый Налоговый кодекс и увеличение платы за ЖКХ вряд ли будут способствовать улучшению покупательной способности граждан Украины, тем более в такой недешевой отрасли, как недвижимость.