О подводных камнях покупки квартиры в новостройке

Ипотека - первичные и вторичные решения

Приняв решение о покупке собственного жилья, автоматически оказываешься перед проблемой выбора: приобрести квартиру в уже существующем доме или купить квартиру в новостройке. Банки предоставляют кредиты на покупку как первичной, так и вторичной недвижимости, а ставки по этим программам практически идентичны. Однако в действительности существует множество подводных камней, о которых следует знать заемщику. Их выяснил «Простобанк Консалтинг ».

Вторичка популярнее

По словам банкиров, на сегодняшний день более востребованными оказываются ипотечные кредиты на покупку вторичного жилья. Главным преимуществом в этом случае является то, что, оплатив жилье, можно получить его практически сразу. Тогда как при покупке только строящегося жилья всегда существует риск переноса сроков его сдачи на неопределенное или отдаленное время.

Причин для этого может быть множество, ведь существует довольно длинный перечень документов, которые необходимо предоставить в соответствующий орган для ввода дома в эксплуатацию: заявление о выдаче разрешения на ввод, градостроительный план участка, разрешение на строительство, акт приёмки объекта, правоустанавливающие документы на участок; документы, подтверждающие соответствие построенного объекта требованиям технических регламентов и многие другие.

Стоит отметить, что в некоторых договорах строительных компаний есть условие, в соответствии с которым решение комиссии не принимать дом в эксплуатацию освобождает застройщика от ответственности за задержку срока сдачи дома. В этом случае остаётся только ждать. Если же стройка завершена и с документами все в порядке, все равно существует множество неудобств для будущего жильца. Так, покупая квартиру в новостройке, новосел столкнется с необходимостью обязательного ремонта. Кроме того, на первичном рынке не так уж и много предложений, а цены несколько выше, чем на вторичном.

Способы кредитования ипотеки в новостройке и вторичке

Существует несколько способов кредитования первичного рынка – например, под залог жилья, которое строится. Однако многие банки не идут на это, осознавая, что в любой момент может повториться история с «Элита-Центр». Поэтому более предпочтительным остается кредитование под залог уже существующей недвижимости или банковский депозит.

Например, ОТП Банк не предлагает кредиты на первичную недвижимость вообще, объясняя это тем, что необходим обязательный залог в виде уже существующей недвижимости. Кредиты на вторичку в ОТП банке выдаются до 30 лет по ставке 13,99% в гривне, при этом необходим первый взнос в размере 15% от стоимости жилья. Впрочем, заменить эти 15% можно уже существующей недвижимостью, которая станет для банка залогом. Взяв кредит на 85 тыс. долларов на 20 лет, ежемесячно придется выплачивать 6 793 грн., впрочем, каждый месяц сумма будет уменьшаться на 20 грн. и через 20 лет составит 1809 грн. Семейный доход для получения такого кредита должен быть в 2 раза больше первой выплаты.

Банк «Универсал» предоставляет кредиты на недвижимость  на первичном рынке лишь в Тернополе и Хмельницком.

Что касается «Укргазбанка», то он также различает для себя первичный и вторичный рынки недвижимости. На вторичном рынке данный банк предоставляет кредиты на жилье сроком на 10 лет под ставки 16,8% в гривне и 12,3% в долларах при разовой комиссии 1% от суммы кредита. При покупке жилья на первичном рынке за кредит сроком на 10 лет придется заплатить 14,5% в гривне и 9,9% в долларах. Однако в данном случае банк решил застраховаться от повышенных рисков и, кроме одноразовой комиссии, взимает ежемесячную в размере 0,2% от суммы кредита. Таким образом реальная стоимость кредита сроком на 10 лет составит уже: на вторичном рынке – 17% в гривне и 12,5% в долларах; на первичном – 19,5% и 14,9%.

Еще одним отличием кредитования на покупку квартиры в новостройке и вторички является то, что кредит на существующую уже квартиру в некоторых банкам можно получить и без первого взноса, а вот с новым жильем это сделать не удастся. Так, УниКредит Банк  выдает такие кредиты при наличии 20%-го аванса. Процентные ставки составляют 16% в гривне, 12% в долларах и 10,5% в евро. Единоразовая комиссия – 1%. Залогом для кредита выступает сама квартира. К тому же, для того, чтоб обезопасить себя от возможности «незавершения» строительства, в основном банки предоставляют кредиты уже после 30-50% готовности здания.

Когда условия одинаковы

Во многих банках условия кредитования на первичную и вторичную недвижимость практически одинаковы. Например, банк «Форум» кредит на жилье на первичном и вторичном рынках предоставляет по ставкам 12-12,5% в долларах, 11-11,5% в евро и 16-16,5% в национальной валюте. Процентная ставка при кредитовании жилья на вторичном рынке по программе сотрудничества с Государственным ипотечным учреждением составляет 12%.

Одинаковые процентные ставки на приобретение первичного и вторичного жилья без первого взноса предлагает и банк «Надра» - 19,79% годовых в гривне, 14,29% в долларах и 13,59% в евро на срок до 30 лет. Однако при покупке строящейся квартиры кредит без первого взноса можно получить по купле-продаже целевых облигаций, которые можно приобрести у застройщика. Впрочем, в некоторых банках, предоставляющих кредиты на ипотеку, ставки на новостройки выше на 1-2% выше, чем на вторичку.

В любом случае, надежность застройщика должен обязательно проверять сам клиент. В некоторых банках заемщикам предоставляется список компаний-застройщиков, поясняя, что со всеми подписаны договора. Тем не менее, клиенту практически никогда не предоставляют никаких гарантий на случай, если стройка по каким-то причинам прекратится. Стоит отметить, что если стройку на несколько лет «заморозят» или вообще прекратят строительные работы, клиент будет обязан и дальше выплачивать кредит.