Рефинансирование ипотечного кредита. Когда это выгодно?

Основное, что нужно знать о рефинансировании, это:

1. Рефинансирование ипотечного кредита позволяет:

1. уменьшить ежемесячный платеж путем уменьшения процентной ставки и/или увеличения срока кредита
2. увеличить сумму долга путем так называемой в народе «докредитовки» - при переводе долга новый кредитор, если позволяет финансовое состояние клиента, может выдать дополнительную сумму кредита под залог все той же недвижимости
3. консолидировать долги – это относительно новое понятие для нашего рынка.

Что это такое?

Например, у Вас есть в банке «А» пятилетний ипотечный кредит в сумме 10000 дол.США под 16% годовых, по которому Вы платите 244 дол. США по аннуитетной схеме, в залоге находится однокомнатная квартира, текущая рыночная стоимость которой составляет 50000 дол. США. В банке «В» у Вас есть трехлетний кредит на покупку авто в сумме 8000 долларов США со ставкой 13% годовых, платеж составляет 89 дол. США, залогом выступает тот же автомобиль. В банке «С» у Вас есть кредитная линия  25000 грн. сроком на 1 год со ставкой 28% годовых, по которой Вы выбрали максимальную сумму и теперь платите 2413 грн. ежемесячно. Таким образом, общая сумма выплат по всем кредитам составит 816 долларов США (244+89+2413/5).

При рефинансировании ипотечного долга в банк «Х» на срок 10 лет, под 12,5% годовых, Вы можете получить максимальную сумму кредита, которая составляет 70% стоимости жилья, что равняется 35000 долларам США, из которых 23000 долларов США (10000+8000+25000/5) идут на погашение кредитов в банках А, В и С, а 12000 долларов США могут быть выданы по желанию клиента в качестве увеличения суммы долга на собственные нужды. При этом общая сумма ежемесячного платежа составит 513 долларов США, что в 1,5 раза меньше по сравнению с предыдущей суммой выплат по всем кредитам. К тому же Вы будете обслуживаться в одном банке вместо трех.

И еще о доходах. За всю историю развития ипотечного кредитования в мире были наработаны определенные коэффициенты платежеспособности, которые позволяют безболезненно выплачивать долгосрочные долги. Считается оптимальным выплата долгов на уровне 40-50% дохода в месяц. Соответственно при первой финансовой модели для обеспечения комфортной выплаты долгов доход должен был составлять около 1600 долларов США в месяц, а при второй финансовой модели – 1000 долларов США в месяц. Если дохода более чем достаточно, то 600 долларов составят неплохую экономию в семейном бюджете.

2. Рефинансироваться необходимо, когда:

• не устраивает обслуживание (постоянные технические проблемы с погашением кредита) в Вашем текущем банке
• ставка по Вашему договору выше среднерыночных. На сколько? Универсального ответа здесь нет. Я бы рекомендовала сравнивать по ежемесячному платежу (сколько я плачу сейчас, и сколько я буду платить после рефинансирования), при этом не забудьте учесть расходы на рефинансирование (комиссия за выдачу нового кредитора, комиссия за досрочное погашение старому кредитору плюс нотариальные расходы).
• уровень ежемесячных выплат по текущему кредиту сильно тяготит Ваш семейный бюджет
• Вы обнаруживаете, что условия Вашего кредитного договора отнюдь не отвечают анонсируемым ранее, например, ежемесячная комиссия за погашение кредита значительно повышает стоимость кредита,
• Вы обнаруживаете, что после определенного количества уплаченных платежей в счет погашения кредита Ваша задолженность перед банком увеличивается. Такое бывает, когда кредит привязан к индексу, а индекс рассчитывается на основе данных, определяемых кредитором, (например, индекс роста цен на троещинском рынке),
• Вы берете кредит в банке на очень выгодных условиях (низкий первоначальный взнос, низкая процентная ставка и т.д.), а через определенное время получаете по почте дополнительное соглашение с Вашим банком, которое увеличивает ставку по Вашему кредитному договору (и хорошо, если такое повышение составит 1-2 п.п.) со следующего месяца независимо от того согласны Вы или нет (другими словами подпишите Вы дополнительное соглашение или нет).

И еще отмечу, что за прошедший год объем рефинансирования значительно возрос в Украине. Но в последнее время на рынке появилась негативная тенденция, когда кредиторы не хотят отпускать клиентов в другие банки, и это понятно, так как ипотечные кредиты представляют для банков выгодные высоколиквидные источники доходности.

Как кредитор может препятствовать клиенту рефинансироваться?

Очень просто - не дать разрешения на следующую ипотеку, без которого практически невозможно оформить ипотечный кредит в новом банке. Такое поведение некоторых участников рынка – есть не совсем корректным по отношению к потребителю, поскольку ограничивает право выбора гражданина, гарантированного основным законом страны – Конституцией.