Уже практически все банки говорят о том, что снижение ставок по ипотеке до приемлемого уровня возможно только при условии перехода на плавающую процентную ставку, что подтверждается появлением на рынке предложений под 17% годовых. В то же время, анализируя динамику привлечения пассивов в разрезе банков, которые предлагают такую ставку в ипотеке, видно, что вкладчик пока не готов размещать средства на депозиты в этих финансовых учреждениях под ставку 13–14% годовых, тогда как на рынке есть более привлекательная альтернатива – вклады под 17–18% годовых.

То есть, в принципе, до конца года в ипотеке, конечно, вполне могут появиться единичные случаи предложения плавающей ставки 15% годовых, но скорее как временное явление, а не укрепляющий позиции тренд, поскольку стоимость ресурса будет определяющей для массовых предложений в кредитовании, а депозитный рынок пока еще не готов снижаться до 11-12 %. И поскольку на следующий год существенного снижения процентных ставок по депозитам в национальной валюте не прогнозируется, значит, и кредитование под ставку 15% не будет массовым.

Я не согласен с тем, что ставки по ипотеке снизятся до 15% так быстро. Ведь на самом деле нет строгой привязки ставок по ипотеке к ставкам по депозитам: ипотечный кредит выдается на 20 лет, а депозиты в сегодняшних условиях - на 6-12 месяца, максимум 2 года. Дальновидные банки закладывают возможные колебания рынка и свою маржу в ставку, таким образом, обеспечивая возможность выдавать кредиты с фиксированной ставкой. Для клиента фиксированная ставка имеет ряд преимуществ, придавая стабильность и защищая его же от всевозможных колебаний, которые могут возникнуть в течение 20 лет.

Поэтому до конца 2010 года фиксированные ставки по ипотеке не упадут ниже 17-19% в гривне, а в следующем году - возможно лишь незначительное снижение - до 16-17% максимум.

Чтобы такое снижение произошло, необходима соответствующая по стоимости и срокам ресурсная база. На сегодня среднерыночная стоимость заемных средств колеблется в пределах 21-23% годовых, и обоснованных предпосылок для их резкого снижения до 15% нет.

В тоже время банки, которые сотрудничают с застройщиками, заинтересованы в том, чтобы объекты строительства были закончены и проданы. Поэтому они могут стимулировать потенциальных клиентов в приобретении ипотеки несколько более низкими ставками (около 18-20%).

Также на снижении ставок благоприятно может сказаться возобновление программы ГИУ по рефинансированию ипотечных кредитов при условии постоянного финансирования в значительных объемах. Но и в этом случае стоимость кредитов будет ниже рыночной на 3-4 п.п.

Мы ожидаем плавного снижения процентной ставки при условии постепенного улучшения экономической ситуации в стране. 15% годовых по ипотеке – это вполне реальная перспектива, достижимая во второй половине 2011 года. К сожалению, для полноценного оживления рынка ипотеки ставка кредитования должна быть на уровне 10% и ниже. Однако говорить о достижении данного уровня можно только в долгосрочной перспективе.

Относительно перспектив развития рынка кредитования первичной недвижимости, думаю, что это вопрос не 2010 года. На мой взгляд, условия кредитования в 2010 году существенно не изменятся. На протяжении года ставки могут снизиться на 3-5% в национальной валюте, при этом они все равно останутся на достаточно высоком уровне для большей части потенциальных заемщиков. Снижение процентных ставок по кредитам вызвало небольшой приток клиентов, но все равно спрос на кредиты еще не достаточно высокий. Основным фактором, сдерживающим ипотечное кредитование, является снижение платежеспособности населения на фоне кризиса, а соответственно и уменьшение количества потенциальных заемщиков. Кроме этого, после кредитного бума продолжавшегося последние несколько лет большая часть платежеспособного населения Украины оказалась обременена кредитными обязательствами и, соответственно, со стороны таких клиентов спрос на кредиты также сократился.

Полноценно восстановиться такое кредитование сможет в случае восстановления рынка недвижимости, стабилизации экономической ситуации, нормализации ситуации в реальном секторе экономики, что увеличит число потенциальных заемщиков, а также при дальнейшем улучшении условий кредитования (снижение процентных ставок, увеличение сроков кредитования, уменьшение первоначального взноса) под действием конкурентной борьбы между банками.

Процентные ставки по кредитам напрямую зависят от стоимости ресурсной базы, т.е. процентных ставок по депозитам. В случае дальнейшего снижения ставок по депозитам ставки по кредитам также будут снижаться. Но значительного снижения ставок по кредитам мы не планируем, максимум на 1-2 п.п.

Думаю, что снижение депозитных ставок в ближайшее время прекратится. Скорее всего, они зафиксируются на нынешним уровне по крайней мере до весны. Таким образом, и снижения ставок по кредитам ожидать не стоит в ближайшем будущем. На мой взгляд, гораздо больший потенциал снижения ставок по ипотечным кредитам лежит не в снижении стоимости пассивов, а в развитии государством целевых ипотечных программ. Только активное участие государства, которое взяло бы на себя миссию компенсации части кредитных ставок, могло бы реально оживить этот рынок.

Сверхликвидность банковской системы вынуждает к снижению процентных ставок по всем видам кредитов, в том числе по ипотеке. К сожалению, депозиты сегодня являются достаточно коротким ресурсом для финансирования ипотеки. Мое мнение, что реальная эффективная ставка по ипотечному продукту снизится до 15% не раньше конца 2011 года при условии сохранения тенденций на внутреннем денежном рынке и появлении широкого доступа банков к внешним финансовым рынкам. Внешние рынки позволят банкам привлекать более долгосрочные ресурсы. К сожалению сегодня не существует эффективного механизма их трансформации в национальную валюту. Думаю, здесь нужно задуматься регулятору. До этого времени возможно появление продуктов с достаточно низкой номинальной процентной ставкой, но доходы банков будут "зашиты " в дополнительные платежи по кредиту.