Для банка, который осуществляет рефинансирование, такой кредит является вновь выдаваемым займом с необходимостью четко проконтролировать, чтобы кредитные средства были направлены клиентом на погашение кредита в первом банке. Переход залога, как правило, по трехсторонней договоренности (два банка и клиент), оформляется посредством залога второй очереди. Суть процесса состоит в том, что в реестрах запретов одно и то же имущество на протяжении короткого срока (в течение 1-2 дней) обеспечивает обязательство клиента одновременно перед двумя банками. При этом банк-новый кредитор стоит вторым в очереди по взысканию залога. По факту получения денег и закрытия кредита банк-первичный кредитор снимает свой запрет и новый банк становится единственным, кто может претендовать на заложенное имущество. Поскольку для банка-нового кредитора такой кредит является вновь выдаваемым, то, как правило, не получается избежать дополнительных расходов на нотариуса и на оценку недвижимости. Единственное, на чем можно сэкономить – на страховке. Со страховой компанией, скорее всего, можно будет договориться без дополнительных затрат – там просто произойдет смена выгодоприобретателя.

Учитывая вышеописанную схему перекредитовки, совсем обойти банк-первичный кредитор вряд ли получится именно на этапе оформления залога второй очереди. В таком случае много будет зависеть от банка-нового кредитора, насколько он будет готов взять на себя риск фактически беззалогового кредита пусть даже на очень короткое время (в пределах 1-2 дней).

Для банка рефинансирование кредита может иметь как минимум два различных последствия. В случае, когда рефинансируется проблемный кредит, у банка улучшается качество кредитного портфеля, что, безусловно, хорошо. Если же происходит рефинансирование рабочего кредита (такое случается, если банк и клиент не достигли согласия, например, в вопросе понижения ставки), то для банка это означает снижение рабочего кредитного портфеля, т.е. снижение дохода. В нынешней ситуации банки, как правило, готовы вести переговоры и с проблемными заемщиками о реструктуризации задолженности, и с рабочими клиентами относительно пересмотра условий кредита.

Рефинансирование ипотеки – это погашение взятых ранее кредитных обязательств посредством оформления нового кредита под обеспечение, которое должно прейти от старого ипотекодержателя к новому. Как правило, выдача нового кредита и погашение старого происходит единовременно, по заранее обговоренному сценарию между банками, заемщиком и нотариусом. Заемщик несет все те же расходы, как и при оформлении обычного кредита под обеспечение недвижимости.

Рефинансирование без согласия банка-ипотекодержателя осуществить можно, если новый банк готов пойти на риск и выдать кредит заемщику с отлагательным условием предоставления обеспечения (что, как правило, неприемлемо для банков). Если хороший клиент выбирает другой банк и уходит – это всегда неприятно.

Если рефинансирование осуществляется под обеспечение, находящееся в залоге у банка, прежде всего, необходимо получить письменное разрешение банка-залогодержателя на залог второй очереди. Если рефинансирование будет происходить под залог любого другого имущества, свободного от обременений, согласие банка не требуется, однако новый банк в любом случае должен понимать цель кредитования, то есть на что будут использованы кредитные средства.

Что касается дополнительных расходов, то они будут – связанные с нотариальным оформлением договора залога, внесением в государственные реестры отягощений имущества информации по предмету залога, расходы по страховке, так как необходимо в договоре страхования поменять наименование выгодополучателя (с одного банка на другой) или застраховать предмет залога, если он не застрахован, оплатить комиссии по новому кредитному договору.

Кроме того, предыдущий банк может установить комиссию за предоставление разрешения на повторный залог.

Чтобы ответить на вопрос, каким образом происходит рефинансирование задолженности, необходимо выяснить, что означает это понятие. Рефинансирование (перекредитовка) – это получение заемщиком кредита с более низкой процентной ставкой для погашения кредита с более высокой ставкой, взятого ранее. Общая схема такова: клиент, взявший ипотечный кредит в одном банке, обращается в другой банк с просьбой о выдаче нового ипотечного кредита под тот же залог. Банк выдает клиенту новый кредит, который используется для погашения старого путем перечисления всей суммы кредита в первый банк. Залог (квартира или дом) перерегистрируется на «новый» банк и продолжает служить средством обеспечения кредита, а клиент начинает расплачиваться по «новому» кредиту по новой, более низкой процентной ставке.

На первый взгляд, данная схема кажется весьма привлекательной: ставка по кредитному договору снижается и, как следствие, уменьшается ежемесячный платеж по кредиту. Однако можно отметить ряд отрицательных моментов, а именно: у заемщика появляются дополнительные расходы, связанные с оплатой комиссии за рассмотрение кредитной заявки, за выдачу кредита, за открытие и ведение ссудного счета и др. Кроме того, банк в обязательном порядке проводит проверку объекта недвижимости, передаваемого в залог, и может оценить его ниже, чем банк заемщика. Также стоит учесть расходы, связанные со страхованием объекта залога и нотариальные расходы.

Следовательно, прежде чем проводить рефинансирование, заемщику необходимо четко взвесить свои возможности, а также все «за» и «против».

В случае обращения заемщика с просьбой о рефинансировании кредита, банк оказывается перед выбором: либо отпустить клиента, лишившись части своего дохода, либо пойти на уступки и провести рефинансирование, сохранив доход (хоть и в несколько меньшем объеме). Для этого многие банки практикуют такую программу как реструктуризация ипотеки, которая предполагает заключение соглашения об изменении условий действующего кредитного договора в части сроков и размеров выплат. Например, банк может продлить срок кредита дополнительно на 5-10 лет. В этом случае общий размер выплат по кредиту несколько увеличится, но размер каждой отдельной выплаты снизится. Существуют отсрочки по погашению «тела» кредита, «каникулы» по уплате процентов. Реструктуризация используется в случае, если заемщик в целом доволен условиями предоставления кредита, но по тем или иным причинам временно неспособен оплачивать его в полном объеме (находится в поиске новой работы, имеет крупные непредвиденные расходы и т.п.).

Рефинансирование происходит с согласия банка (первичного кредитора), которое он дает на оформление второй ипотеки. Естественно, до этого происходит процесс принятия решения в банке, который предлагает программу рефинансирования: клиенту согласовывают возможность выдачи нового кредита на рефинансирование задолженности другому банку. В момент оформления сделки нотариус, который оформлял первую ипотеку, должен оформлять и вторую. Ипотечный залог по письму банка (первичного кредитора) о снятии запрета со своего залога передается в ипотеку второй очереди. А после того, как выдается новый кредит и погашается предыдущий, залог уходит из-под обеспечения по закрытому кредитному договору и становится обычным залогом по кредиту, выданному по программе рефинансирования. При этом заемщик несет расходы на оформление нового кредита и ипотеки.

Без согласия банка, в котором взят кредит, осуществить рефинансирование нельзя. Это прописано во всех кредитных договорах, и нотариус, оформляющий ипотеку, всегда обращает на это внимание. Банки не заинтересованы отдавать тех клиентов, которые хорошо погашают кредит. Потеряв такого заемщика, финансовое учреждение теряет доходы. А вот в отношении плохих заемщиков заинтересованность явная.