Думаю, что ниже 13-14% годовых ставки до конца 2011 года не опустятся. Плюс постепенно будут удлиняться сроки и вводится плавающая ставка. Соответственно, если к сентябрю будут какие-то сезонные флуктуации на рынке, нехватка гривневой ликвидности, то банки станут повышать процентные ставки по депозитам (тенденция уже наблюдается где-то около месяца). Как следствие, цена ипотеки с плавающей ставкой также вырастет.

Что касается авансов, то 0-5% от суммы, думаю, ожидать не стоит. А вот на снижение до 10-15% рассчитывать можно, но к 2012 году. В целом, все будет зависеть от того, когда все-таки банки договорятся с застройщиками: тогда конкуренция между банками будет расти, соответственно, и кредиты будут становиться доступнее по всем параметрам (цена, срок, собственный взнос). А пока некому выступить гарантом доверия между двумя самыми «пострадавшими» в кризис сторонами (застройщики-банки), никаких существенных изменений ожидать, думаю, не стоит.

Когда банки начнут кредитовать покупку недвижимости в докризисных объемах? В 2012 г. этого не произойдет. Это объясняется рядом факторов: опять-таки, главный – это надежные, легитимные схемы кредитования первичного рынка, участие государства в этом процессе (в том числе, ГИУ, каким оно будет), ситуация со стоимостью гривневых ресурсов и т.д. Думаю, что объемы кредитования будут набираться постепенно, и качественный уровень кредитования будет совсем другим (в сравнении с докризисным): тут и другое отношение населения к заемным средствам, и другое отношение банков к оценке платежеспособности населения, к выдаче длинных кредитов с фиксированной ставкой. И поведение застройщиков на рынке, думаю, тоже будет с учетом пережитого кризиса.

Сейчас практически вся банковская система испытывает избыток ликвидности. Деньги есть, проблема, скорее, в отсутствии крепких платежеспособных заемщиков. К ним предъявляются достаточно жесткие требования. Но в борьбе за таких заемщиков банки пойдут на некоторые уступки, снижая ставки кредитования.  К концу 2011 года можно ожидать средние реальные ставки по ипотеке на покупку жилья на вторичном рынке недвижимости в диапазоне 15-17% годовых.

Значительных льгот по авансу в ближайшие 2-3 года ожидать не стоит. Стандартное требование к первоначальному взносу останется на уровне 30% стоимости приобретаемой недвижимости, возможны авансы в 10-20%. Но такие условия будут касаться, прежде всего, партнерских схем с застройщиками.

Бума кредитования в ближайшие 2 года ожидать не стоит. Некоторые банки сейчас занимают выжидательную позицию, некоторые вообще отказываются от ипотеки. Во втором квартале 2011 года банки, в основном, делали ставку на два ипотечных направления: кредитование покупки заложенной по проблемным кредитам недвижимости, которую они отсудили у неплательщиков, и финансирование завершения строительства жилых домов, возводимых их партнерами.  Такая же тенденция сохранится и в ближайшие несколько месяцев. Возможны лишь отдельные акции по определенным совместным с застройщиками проектам. Пока банки не спешат выходить на ипотечный рынок с принципиально новыми предложениями, поскольку ситуация на рынке недвижимости до сих пор до конца не прояснилась.

Сегодня, несомненно, наблюдается оживление рынка ипотечного кредитования и постепенное снижение процентных ставок. В свою очередь многие банки предлагают специальные ипотечные продукты с пониженной процентной ставкой (в некоторых случаях до 15% годовых). Также на снижение ставок немного повлияет официальное заявление ГИУ о возобновлении активных операций по рефинансированию ипотечных кредитов на вторичном рынке жилья. Эти и другие факторы дают возможность прогнозировать снижение ставок до уровня 15-16% годовых к концу 2011 года.

Понижение первоначального взноса есть фактором, влияющим на повышение рисков по кредитной операции. Заемщик, в данном случае, в отличие от банка, участвует минимальным количеством собственных средств. Крупные игроки ипотечного рынка среди банковских учреждений стремятся оптимизировать процесс кредитования таким образом, чтобы свести риски к наименьшим показателям. По этой причине размер первоначального взноса может дисконтироваться только для заемщиков, имеющих официальный стабильный доход достаточного уровня, а также безупречную кредитную историю. Но и при этих обстоятельствах не стоит ожидать к концу года понижения доли собственных средств клиента в покупке недвижимости ниже 20-25%.

Объемы ипотечного кредитования постепенно увеличиваются. Но говорить о показателях докризисного времени еще очень рано. Мы верим, что 2012 год будет многим продуктивнее для финансово-экономической отрасли и, в том числе, банковской сферы, чем последние несколько лет.

За первое полугодие 2011 года средние процентные ставки по ипотечным кредитам снизились на 3-4% годовых. По моему мнению, тенденция к снижению ставок сохранится, однако темпы снижения замедлятся. В случае сохранения стабильной ситуации в экономике и дальнейшего удешевления ресурсной базы, средние ставки по ипотеке до конца 2011 года еще будут снижаться.

Будут ли банки снова давать кредиты без первого взноса или нет, зависит от состояния рынка недвижимости и от того, будут ли снова расти цены на жилье. Ведь аванс в 0% был спровоцирован стабильным и, главное, прогнозируемым ростом цен на недвижимость, который наблюдался в 2006-2008 гг. Тогда банки давали кредиты с минимальным авансом или вообще без него, понимая, что уже через два-три месяца реальная стоимость квартиры будет значительно выше. При этом коэффициент покрытия суммы кредита стоимостью заложенного недвижимости формировался не столько за счет погашения клиентом основного долга, сколько благодаря росту цен на недвижимость.

Имея посткризисный опыт работы с проблемными ипотечными заемщиками, мы считаем, что наличие авансового взноса в размере 30% от стоимости квартиры является обязательным условием ипотечного кредитования. Это существенно снижает риски банков, подтверждает серьезность намерений клиента, мотивирует его более ответственно относиться к погашению долга.

Принимая во внимание текущее состояние рынка недвижимости, негативный опыт работы с просроченной задолженностью в 2012 году, размер авансового взноса на рынке, на наш взгляд, не опустится ниже 20% стоимости недвижимости, и, тем более, банки не вернутся к практике массового кредитования покупки жилья без первого взноса.

Думаю, что летом-2011 не стоит ожидать каких-либо существенных изменений в ставках по ипотеке. Начиная с осени и до конца года, по моим ожиданиям, ставки снизятся на полпроцента.

Снижение авансов возможно, но только по специальным программам и предложениям отдельных банков, например, с партнерами-застройщиками. Цены на недвижимость еще не стабилизировались, в любой момент может произойти колебание как в сторону увеличения, так и дальнейшего снижения стоимости жилья. К тому же, у банков еще свежи в памяти прошлые выдачи кредитов с низким первоначальным взносом клиентов или без него, которые привели к просрочке. На мой взгляд, в ближайшие полтора года не стоит ожидать существенных снижений требований к первоначальному взносу при кредитовании покупки жилья.

Как только ставки по ипотеке приблизятся к докризисному уровню стоимости кредитов на жилье в гривне, тогда начнется оживление рынка, клиентам станет выгодно рефинансировать валютные кредиты на покупку жилья и переводить их в гривневую задолженность – валюту получения доходов. Это ориентировочно станет возможным во второй половине 2011 года. Однако массовая ипотека в докризисных объемах вернется на рынок при появлении у банков возможности предлагать ставку по кредитам на покупку жилья на уровне 10-12% годовых на длительный срок.