При приобретении жилья в строящихся домах обязательно необходимо обращать внимание на следующее: правомерность использования площадки под строительство, наличие лицензий и разрешений, а также положительного опыта завершения строительства у строителей. Перед тем как покупать жилье на первичном рынке, необходимо изучить проспект эмиссии целевых облигаций. Если этот документ вызывает больше вопросов, чем ответов, то стоит очень внимательно обдумать столь рисковую операцию.

Обычно схема выглядит следующим образом: вы приходите к застройщику, и он предлагает вам подписать договор купли-продажи пакета облигаций, номинальная стоимость которых равна цене приобретаемого жилья. Одновременно с этим договором вы заключаете договор резервирования квартиры, в котором фиксируется этаж, метраж и другие характеристики покупаемой вами недвижимости. Как известно, основным преимуществом покупки новостройки через целевые облигации является тщательная проверка строительной компании-застройщика Госкомиссией по ценным бумагам и фондовому рынку. В то же время, контроль самого строительства и выполнения обязательств по целевым облигациям уже не относится к ее полномочиям.

Если вам предлагают приобрести облигации с целью инвестирования новостройки, нужно быть внимательным и уделить время анализу взаимоотношений эмитента облигаций (предприятия, которое выпускает облигации) и непосредственно застройщика новостройки. Зарегистрировать выпуск и реализовать облигации на квадратные метры в новостройке, в принципе, может любое юридическое лицо, не имеющее отношение ни к земельному участку, ни к строительству здания: ограничений и контроля в этой сфере практически нет. Поэтому и механизм инвестирования с использованием облигаций находится в зоне риска и зависит от добросовестности застройщика.

При любых обстоятельствах наиболее надёжным является передача средств застройщику новостройки через банковское учреждение. Опасайтесь внесения средств в кассу, поскольку в этом случае вы лишаетесь гарантий обеспеченных банковской системой. Банк в любой ситуации подтвердит оплату средств застройщику, а вот добросовестность кассового учёта не всегда гарантирована.

Целевые облигаций имеют и ряд преимуществ, по сравнению с иными формами финансирования жилья:

• облигации являются «реальным» имуществом и могут быть использованы в качестве самостоятельного актива на вторичном рынке (возможность получения кредита под залог ценных бумаг);
• операции по выпуску облигаций не являются объектом налогообложения на добавленную стоимость;
• у собственника именных облигаций в бездокументарной форме отсутствует риск утраты облигаций, в том числе, в связи с противоправной деятельностью третьих лиц; хранение облигаций осуществляется на счетах в ценных бумагах у депозитария — организации, осуществляющей деятельность относительно хранения бездокументарных ценных бумаг и др.

Слабые стороны оформления сделки покупки недвижимости через целевые (строительные) облигации проявляются в том, что как и при покупке через ФФС, покупателю приходится действовать на свой страх и риск по следующим причинам.

Иногда целевые облигации продают сами строительные компании, сводя к минимуму участие посредников, в связи с чем могут возникнуть определенные проблемы. Во-первых, большинство таких компаний зарегистрировано в виде обществ с ограниченной ответственностью. Это означает, что учредители не отвечают по её обязательствам. Ситуация усугубляется еще тем, что собственные активы компаний-эмитентов обычно в несколько раз меньше суммы займа, то есть в случае невыполнения такими компаниями обязательств, возврата денег может и не быть, так как не из чего будет их возвращать.

Преимущества покупки недвижимости по такой схеме следующие: инвестор закрепляет за собой имущественные права на проинвестированную часть квартиры; получает гарантию на целевое использование внесенных средств; получает квартиру по цене, указанной в облигации; может использовать облигации в качестве самостоятельного актива на вторичном рынке (передача облигаций в залог для обеспечения выполнения обязательств).

В связи с тем, что выпуск облигаций регистрирует ГКЦБФР, для покупателя они надежны как инструмент инвестирования в строительство.

Ирина Бугера, юрист отдела по вопросам недвижимости, строительства и земельного права юридической компании «Юстикон»

Данный вид инвестирования в строительство заключается в том, что строительная компания (эмитент) выпускает беспроцентные целевые облигации, которые обязуется погасить жилой площадью.

Основным недостатком такого вида инвестирования является то, что целевые облигации не обеспечены объектом недвижимости, под который выпущены, и, соответственно, у инвестора отсутствуют преимущественные права на проинвестированный объект. К тому же, строительные облигации привязываются к абстрактным, а не конкретным квадратным метрам. После выкупа определенного количества облигаций, инвестору предлагается заключить договор резервирования определенной квартиры, который является сомнительным документом в качестве гарантии прав на определенную квартиру.

Основные риски инвестора состоят в следующем:

• застройщик может передать объект строительства в ипотеку третьему лицу, который будет иметь преимущественное право требования на объект;
• отсутствие прописанного на законодательном уровне механизма погашения облигаций квартирой и регистрации права собственности на квартиру: договора, которые предлагает к заключению эмитент, как правило, не попадают в Перечень документов, на основании которых осуществляется регистрация права собственности на недвижимое имущество (в соответствии с приказом Министерства юстиции №7/5 от 7 февраля 2002 года);
• возможность признания решением ГКЦБФР выпуск облигаций недействительным, что приводит к обязанности выплатить номинальную стоимость облигаций;
• облигация имеет четко установленный эмитентом срок погашения. Если в этот срок покупатель не предъявить облигации к погашению, застройщик освобождается от каких-либо обязанностей;
• отсутствует ответственность эмитента за невыполнение своих обязательств, что может привести к несвоевременной сдаче объекта строительства в эксплуатацию в установленный срок;
• если облигации покупаются отдельным пакетом с рассрочкой платежа, то до оплаты полной стоимости пакета инвестор не может им распоряжаться, к примеру, продать.

Инвестирование в строительство через приобретение целевых (строительных) облигаций предусмотрено Законом «Об инвестиционной деятельности».

Суть «облигационной» схемы сводится к следующему. Строительная компания выпускает беспроцентные целевые облигации, погасить которые обязуется жилой площадью. При этом одна облигация равняется определенному количеству квадратных метров. Облигации продаются, а на вырученные от продажи средства компания-застройщик возводит жилье.

После этого компания «выкупает» у инвесторов облигации, передавая взамен них построенные квартиры. При этом инвестор становится собственником жилья только после завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию. До этого времени он является собственником облигаций, которые могут быть фактически ничем не обеспечены.

Схема с использованием целевых облигаций выглядит так: застройщик выпускает ценные бумаги (целевые облигации), лица, желающие профинансировать строительство, приобретают их, на вырученные деньги строится дом, а по окончании срока обращения целевых облигаций строительная компания выкупает их, расплачиваясь при этом квадратными метрами.

Преимущества: при регистрации эмиссии и в ходе строительства Госфинуслуг осуществляет проверку застройщика, которая может гарантировать инвестору выполнение последним своих обязательств.

Основной недостаток: за покупателем не закрепляется конкретная квартира, на конкретном этаже, с видом на реку и так далее.