Татьяна Шаповал, директор департамента развития розничного бизнеса ПАО "ИНДЭКС-БАНК", о ипотечных займах, снижении ставок на вторичном рынке и о кредитах под залог недвижимости.

Количество банков, кредитующих ипотеку (покупку жилья на вторичном рынке), достигло уровня ноября 2008. По Вашему мнению, с чем связано такое увеличение предложений по продукту?

В теории банк – это посредник. В природе и сущности банка заложена необходимость кредитования. Банк существует за счет того, что привлекает деньги на рынке и размещает их в кредиты. Поэтому, как только у банков начинают появляться свободные ресурсы, которые можно вложить в новые кредиты, и при этом их ресурсы всецело не поглощаются существующим кредитным портфелем (направляются на улучшение качества ранее выданных кредитов путем реструктуризации и рефинансирования), тогда банки стремятся возобновить кредитование. Начинают с краткосрочных кредитов: кредитов наличными, карточных кредитов, кредитов на покупку авто.

Ипотечный кредит имеет более долгосрочный характер, но и он не исключение, так как спрос порождает предложение. Целевая группа для таких кредитов – клиенты, желающие воспользоваться возможностями рынка (снижение цен на недвижимость), которые уже накопили значительную сумму средств, хотят уберечь ее от обесценивания и в данный момент серьезно рассматривают возможность покупки жилья. Банковский кредит им нужен лишь на недостающую сумму для покупки.

Если внимательно посмотреть на перечень банков, заявивших о начале ипотечного кредитования, то их можно условно разделить на две категории. Первая – это те, кто сравнительно недавно появился на украинском рынке, обеспечены внешними ресурсами, не имеют «груза» кредитования прошлых лет, или небольшие ипотечные кредитные портфели и желание успеть занять долю на рынке. Вторая – универсальные банки, возвращающиеся к прежнему кредитному укладу и ассортименту продуктов постепенно и не испытывающие недостатка в кредитных ресурсах, привлеченных либо на внутреннем рынке у населения, либо у материнских структур. По всей видимости, со временем, перечень банков, предоставляющих ипотечные кредиты на покупку жилья, будет только расширяться.

Увеличение количества предложений по ипотеке - свидетельствует ли о стабилизации и выходе из кризиса или ситуативное?

Я думаю, это объективная реальность, так как в развитии сегодняшнего рынка прослеживается некая закономерность со становлением рынка кредитования частных лиц. На этапе выхода банков на рынок розничного кредитования в конце 90-х финансовые учреждения постепенно завоевывали этот рынок, сначала предоставляли краткосрочные кредиты под высокие ставки с большим первоначальным взносом, впоследствии сроки кредитов стали увеличиваться, а ставки и первоначальные взносы снижаться. Думаю, сейчас происходит похожая ситуация – банки только начинают выходить на рынок, как бы тестируя его, и мы наблюдаем первые их шаги. Впоследствии появится больше предложений по мере наращивания финансовыми учреждениями ресурсной мощности и понимания рынка.

Однако предложение по ипотечным кредитам сейчас выглядит намного более консервативным, чем летом 2008 года, и пока будет пользоваться ограниченным спросом. Ведь заемщики, как и банки, вынесли для себя важные уроки из прошлого: необходимо жить по средствам и давать кредиты по средствам, не брать и не выдавать кредиты на пике цен, далеких от реальности. Все эти моменты банки сейчас и постарались учесть в своих кредитных предложениях.

Ставки по кредитам на вторичку начали снижаться - это начало тенденции или просто коректировка из-за возобновления кредитования конкурентами?

О конкуренции, на мой взгляд, пока говорить рано. Ставка по ипотечным кредитам напрямую зависит от стоимости привлекаемых ресурсов на рынке. Основной источник ресурсов для банков в данный момент – это средства населения. В силу экономического регулирования НБУ, выдавать кредиты в иностранной валюте банкам не выгодно. Ставки по депозитам начинают медленно снижаться, аналогично ведут себя и кредитные ставки. Ведь не секрет, что по ставке 24-28% годовых в гривне на срок 10 – 15 лет (средние условия по рынку на покупку жилья в кредит) трудно массово кредитовать и обслуживать задолженность, поскольку спрос довольно ограничен. Наш банк, например, учитывая реалии рынка, предлагает два варианта ставок: преференционную для своих клиентов, получающих регулярный доход на счет в банке – 24,2% годовых в гривне, а для остальных клиентов – 26% годовых. Ставки по кредитам на покупку жилья плавающие, зависят от действующих ставок по депозитам в гривне и пересматриваются раз в год. Учитывая тенденцию рынка к снижению депозитных ставок, с большой долей уверенности можно рассчитывать на аналогичное снижение ставки по действующему ипотечному кредиту в будущем.

Одновременно начали появляться и кредиты наличными под залог недвижимости. Связано ли это со стабилизацией цен на недвижимость и, соответственно, более уверенной оценкой недвижимости специалистами?

Пока трудно говорить о стабилизации рынка недвижимости. Цены на жилье хоть и гораздо медленней, но все еще продолжают снижаться. Поскольку банки, предоставляя кредиты на покупку или под залог недвижимости, выдают кредиты с соотношением 50% (кредит к стоимости недвижимости), то это обеспечивает значительный запас прочности – возможное падение цен в два раза по сравнению с сегодняшним уровнем. Другими словами, при текущей средней стоимости по рынку около 1700 дол. США за кв. м жилья, закладывается вероятное падение цен до уровня 850 дол. США за кв. м, что равносильно ценам начала 2005 года.

Ваши прогнозы по ставкам по ипотечным кредитам на зиму - весну 2009-2010?

Если ставки по депозитам в национальной валюте будут снижаться, то аналогичным образом поведут себя и ставки по кредитам – будут постепенно уменьшаться на 2-3 процентных пункта.