Залоговое имущество банков Украины

Все о реализации банковского залогового имущества. Узнайте, как правильно купить, продать кредитную квартиру или другую недвижимость, кредитный автомобиль. Мы расскажем секреты продажи-покупки залогов банками Украины.

  1. Четыре факта о залоговом имуществе
  2. Как и где купить залоговое имущество банка?
  3. Как продать залог по кредиту квартиру или авто?
  4. Три варианта продажи залогового имущества
  5. Где можно купить конфискованную банками бытовую технику и товары?

Четыре факта о залоговом имуществе

Огромное количество залогового имущества на рынке не смогло значительно обвалить цены на него: разница в стоимости между конфискованной и обычной квартирой лишь в 1-2 тысячи долларов США. В то же время, залоговое имущество остается рисковой покупкой. Детали исследовал Prostobank.ua

Факт первый. Рынок перенасыщен залоговым имуществом

Нынешний кризис не только глубже, чем предыдущий, но и сопряжен с рядом более сложных проблем. Сначала из-за аннексии Крыма банки потеряли всех заемщиков полуострова и активы, расположенные на нем. Затем сильно и неоднократно упала гривна. Наконец, была аннексирована часть восточных областей и создана зона боевых действий.

Все перечисленное повлияло на погашение займов, проблемная задолженность по кредитам постоянно растет, что вынуждает банки постоянно формировать под нее резервы. По данным НБУ, с начала 2015 года более половины всех расходов украинских финучреждений были вызваны именно созданием резервов под проблемные кредиты.

Еще одним отличием нынешнего залогового кризиса стали сложности в сотрудничестве банков и заемщиков. По словам экспертов, реструктуризация займов сегодня проводится крайне редко. В первую очередь это касается коммерческой недвижимости компаний-банкротов – недостроенных многоэтажек, жилых комплексов и коттеджных городков. Но и физические лица сегодня идут на реструктуризацию значительно реже – из-за резко снизившихся доходов, а также из-за войны.

Все это радикально увеличило количество банковских залогов на рынке, но не особо уменьшило стоимость конфиската. Дело в том, что цены на недвижимость, в том числе столичную, обвалилась в два раза. 

К примеру, залоговую двухкомнатную квартиру площадью 50 м.кв. на столичном Виноградаре теперь можно приобрести за цену 33 тыс. долларов. Похожая по метражу и внешнему виду двухкомнатная квартира на Нивках, не отягощенная бытностью в залоге у банка, обойдется покупателю в 35 тыс.долларов.

Факт второй. Теперь залогов хватит на всех

Раньше наиболее интересные залоговые объекты жилой недвижимости и автомобили, конфискованные у проблемных заемщиков, либо реализуемые по согласию заемщика, часто продавались банками узкому кругу лиц. Сегодня же, по словам банкиров, ситуация изменилась. «На мой взгляд, это утверждение не совсем верно. В каждом банке есть подразделения, которые определяют рыночную стоимость проблемного имущества. Согласно определенной стоимости его реализуют либо соответствующие подразделения банка, либо риэлтерские компании. В данном случае вопрос, продается ли имущество «узкому» или «широкому» кругу лиц не столь важен, так как перед банком стоит задача оперативно продать залог по адекватной рыночной стоимости. Если же есть проблемы в злоупотреблении и продаже имущества по бросовым ценам исключительно «своим» покупателем, то это вопрос во внутреннем построении процессов и контроле за продажами», - поясняет Владислав Мотузинский, заместитель начальника отдела оценки и проверки имущества ОТП Банка.

Факт третий. Лучшая площадка для покупки залогов – сайт банка

На сегодня существует несколько способов и площадок для приобретения залогового жилья или автомобиля, и среди них практически невозможно выделить наиболее удобную, всеохватывающую или эффективную. «Несмотря на продолжительный кризис в банковском секторе и огромный пакет залогового имущества в банках, на рынке не сложилось единых стандартов и площадок для продажи такого имущества. С другой стороны, зачем нам единая площадка по продаже залогового имущества? Главная задача банка в данном случае – избежать момента, когда клиент будет отдавать залоговое имущество из-за невозможности платить по кредиту. В свою очередь, если такое залоговое имущество есть, важно оперативно провести его анализ и выбрать путь скорейшей реализации. В зависимости от выбранного пути и определяется площадка, через которую его лучше реализовывать», - говорит Владислав Мотузинский.

Итак, варианты залогового имущества на продажу можно увидеть:

  • на сайтах банка (примеры см. ниже);
  • на сайте setam.net.ua (Системы электронных торгов арестованным имуществом);
  • на бирже zalog.uub.com.ua.

Каждый из вариантов площадок имеет свои ограничения. К примеру, СЭТАМ торгует лишь банковским конфискатом, то есть наиболее рисковым для покупателя видом залогового имущества. А биржа, на которой можно купить как конфискат, так и залоги, которые продают с согласия заемщика, так и не смогла стать первым по значимости ресурсом. «Сайт zalog.uub.com.ua - интересная инициатива по продаже залогового имущества, но даже на первый взгляд стоимости, которые указаны на данном сайте, существенно завышены. Ключевой аспект успеха таких сайтов в их масштабности, если появятся 1-2-3 сайта, которые будут покрывать все регионы и типы недвижимости (залоговой), то в таком случае данный инструмент полезен и интересен. Если же данный сайт останется локальным или малоинформативным, то пользы в нем не будет», - считает Владислав Мотузинский.

На сайтах банков база залогов ограничена лишь одним финучреждением, однако именно такой способ подбора залога для покупки остается пока наиболее удобным.

Факт четвертый. Полностью обезопасить себя при покупке залога невозможно

Первое, что нужно помнить тем, кто решил купить залоговую недвижимость – опасность того, что предыдущий владелец захочет оспорить сделку купли-продажи.

«Обезопасить себя от оспаривания сделки очень сложно, так как всегда существует вероятность, что бывший собственник в суде попытается вернуть данное имущество, в этом и состоит риск такой покупки. В свою очередь, банк предлагает данные объекты по цене «ниже рынка», как своего рода премию за риск», - комментирует Владислав Мотузинский, заместитель начальника отдела оценки и проверки имущества ОТП Банка.

Впрочем, у покупателя все же остается возможность предпринять некоторые меры, чтобы уменьшить свои риски. «В первую очередь, необходимо получить консультацию юриста или риэлтора, которые смогут провести технический и юридический анализ предполагаемого объекта покупки. Во-вторых, на мой взгляд, необходимо работать не с компаниями-посредниками, а только с надежными банками (Райффайзен Банк Аваль, ОТП Банк, UKRSIBBANK, Укрсоцбанк), так как в они дорожат своей репутацией», - советует Владислав Мотузинский. «Любые операции по такому объекту необходимо проводить исключительно в банке, который осуществлял финансирование покупки этого объекта. Всё залоговое имущество обязательно вносится в реестр, что не позволяет осуществить его продажу без снятия запрета. В моей банковской практике были случаи, когда по причине несвоевременного внесения объекта кредитования в реестр залогового имущества банк оставался без залога, а кредит не погашался клиентом. В основном это были кредиты на покупку авто», - предупреждает Дмитрий Федоров, директор департамента розничного бизнеса Коммерческого Индустриального Банка.

По словам эксперта, ранее в техническом паспорте указывалась отметка о банковском кредите, но теперь это отменили. «Потенциальные покупатели практически никак не могут узнать судьбу объекта кредитования, особенно автомобиля, если он снят с реестра залогового имущества. Мой совет - задавайте прямые вопросы продавцу, просите справку о погашении кредита в банке (оригинал) и будьте бдительны», - советует Дмитрий Федоров.

Как и где купить залоговое имущество банка?

Чем отличается покупка банковского конфиската от покупки залогового имущества по согласию заемщика? Каковы преимущества и недостатки каждого варианта? Где искать предложения по залоговому имуществу? Как принять участие в аукционе? Когда покупка залогового имущества может оказаться выгодной? На эти и другие вопросы отвечает Prostobank.ua

Как правило, желающие купить собственное жилье, рассматривают два варианта экономии. Первый -  участие в торгах о продаже жилья, находящегося в ипотеке у банка. Второй – воспользоваться программой приобретения жилья при поддержке ГИУ. Данную программу активно реализует на рынке и наш банк.

Стоимость предмета ипотеки на аукционе может быть на 10-25% ниже рыночной. Но из-за длительной подготовки торгов (процесс может занимать несколько месяцев), рыночная цена заложенной квартиры может вырасти, а стартовая цена продажи недвижимости на торгах при этом не меняется.

Основными нормативно-правовыми документами, регламентирующими реализацию залогового имущества и организацию проведения публичных торгов, являются: Закон  Украины «Про ипотеку», Закон Украины «Об исполнительном производстве», ст. 591 «Реализация предмета залога» Гражданского кодекса Украины, Временного порядка реализации арестованного имущества путем проведения электронных торгов, утвержденного приказом Министерства юстиции Украины от 16 апреля 2014 года N 656/5 .

Проведение торгов берет на себя государственное предприятие, относящиеся к сфере управления Министерства юстиции Украины, которому документы на реализацию передаются государственным исполнителем.

Некоторые банки реализуют недвижимость в обход торгов, - через агентства недвижимости или свои факторинговые компании. Через агентства недвижимости, как правило, это происходит в большей степени к концу года, когда банк стремится избавиться от плохих активов в балансе и закрыть долг неплательщиков. Естественно, что такая продажа недвижимости происходит вне процедур принудительного обращения взыскания, урегулированного Законом Украины «Об исполнительном производстве».    

В данном случае банки не пытаются заработать на продаже предмета ипотеки, их вынуждает необходимость вернуть выданные в кредит денежные средства с процентами. Таким образом, приобретение жилья через торги имеет свои «подводные камни», где потенциальный заемщик не имеет возможности до участия в них четко знать сумму необходимых расходов на покупку выбранного объекта. Наш банк рекомендует прозрачную и понятную схему приобретения жилья - воспользоваться программой ипотеки при поддержке ГИУ.

Как продать залог по кредиту квартиру или авто?

Как получить согласие банка и продать залог? Будет ли производиться переоценка стоимости залоговой квартиры, машины? Сколько времени может занять процедура улаживания процесса с банком? Может ли заемщик сам искать покупателя? Нюансы узнавал Prostobank.ua

Игорь Омельченко, партнер Правовой группы «Маэстро и Партнеры»

В первую очередь, конечно же, нужно связатся с представителями банка. С кредитным подразделением, если ваш кредит еще не перешел в категорию проблемных или с подразделением по работе с проблемными активами, если ваш кредит уже был признан проблемным решением Кредитного Комитета банка и, соответственно, передан ему в работу. Связаться можно любым удобным для вас способом, то есть либо в телефонном режиме, либо путем посещения банковского учреждения с последующими переговорами. Вести переписку с банком по этому поводу совсем не обязательно, это лишь замедлит процесс. Во время кризиса банкам нужно больше реальных денег, а не виртуальных, которые неизвестно когда будут получены и будут ли получены вообще. Это значит, что преждевременное погашение кредита для них сейчас в приоритете перед раздутым кредитным портфелем.

Переоценка квартиры производится не будет, нужно только найти клиента который купит ипотеку за деньги, которых минимум хватит на полное погашение кредита. В противном случае банк свое согласие на совершение сделки не даст.

Уладить вопрос о продаже можно хоть в течение одного рабочего дня. Для совершения сделки нужен будет тот же нотариус, который сопровождал оформление кредита, а также следующие документы от ЖЭК: справка формы №3 (о лицах, прописанных в квартире) и справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.

Разумеется, самому искать потенциального покупателя заемщику никто не запрещает. Главное, чтобы в следствии сделки по продаже залога был полностью погашен кредит.

Людмила Галлини, руководитель проектов сектора по работе с кредитным портфелем ОТП Банка

При реализации залогового имущества банка возможны 3 ситуации:

  1. Получение разрешения клиента на реализацию залога при отсутствии проблемной кредитной задолженности для проведения полного досрочного погашения по кредиту.
  2. Реализация имущества при наличии проблемной задолженности с дальнейшим обслуживанием остатка задолженности.
  3. Реализация имущества при наличии проблемной задолженности с дисконтированием остатка кредитной задолженности.

Заемщику, желающему продать залог по кредиту – квартиру либо авто – необходимо получить согласие банка путем оформления анкеты-заявления на продажу имущества. Для этого необходимо обратиться к ответственному сотруднику Отдела по урегулированию кредитов Региональной дирекции для консультации и оформления необходимых документов. Менеджер данного подразделения индивидуально подберет клиенту наиболее оптимальный вариант урегулирования при наличии проблемной задолженности.

Для реализации залога обязательно проведение новой оценки имущества или же дополнительного залога (в случае его наличия). Оценка проводится в акредитованной банком компании. Со списком акредитованных оценочных компаний клиент может ознакомиться на сайте банка.

В том случае, если клиент самостоятельно уже нашел нового покупателя,  процесс согласования с банком и выведения залога из обременения занимает до двух недель. В том случае, если требуется помощь банка в поиске покупателей и при наличии дополнительных факторов (цена на имущество/ликвидность залога), срок решения вопроса может быть увеличен.

Андрей Осипов, заместитель начальника управления организации кредитования физических лиц банка «Хрещатик»

Если заемщик запланировал продажу собственного залогового имущества, то в первую очередь ему необходимо согласовать этот вопрос с банком в связи с тем, что после реализации должны быть закрыты обязательства перед банком по кредиту.

Исключением может быть случай, когда вместо имущества, которое предполагается продать, заемщик предлагает банку в обеспечение обязательств другой залог.

Если средств от реализации достаточно для погашения обязательств – переоценка квартиры банком производиться не будет. Поиском покупателей заемщик занимается самостоятельно. При этом заемщик контактирует с банком в вопросах организации сделки.

В большинстве случаев сделка купли-продажи, а также расчеты с банком и высвобождение залогового имущества для реализации производятся в один день в отделении банка-залогодержателя с целью проведения расчетов между сторонами.

Вопрос реализации имущества, которое находится в залоге у банка, это всегда индивидуальный вопрос, который рассматривается отдельно в каждом конкретном случае с учетом всех нюансов сделки.

Павел Мельниченко, начальник управления сбора задолженности физических лиц ПУМБ

Заемщик должен обратиться в банк с соответствующим заявлением. Банк может дать согласие на реализацию залога, если предложенная цена соответствует рыночной, или после продажи кредит закрывается. 
Оценку залога делает банк. Для этого у него есть свои оценщики. 
  
Решение о возможности продажи принимается в срок 2-3 рабочих дня, если оценка уже проведена, и до 5 рабочих дней, если нужно сделать осмотр залога и его оценку. 

Поиск покупателя может осуществлять как клиент, так и банк.   

Дополнительно, если обеспечение не покрывает весь кредит, банк может затребовать: 

  • предоставить залог взамен проданному; 
  • сократить срок кредита до 3 лет; 
  • погасить остаток задолженности и закрыть кредит по факту продажи залога.

Роман Бондаренко, начальник юридического управления Банка «ГЛОБУС»

Необходимость продать предмет залога, как правило, возникает у заемщика, когда он не в состоянии своевременно платить деньги по кредитному договору и хочет погасить кредитную задолженность средствами от продажи предмета залога или, что реже, заемщик хочет заменить предмет залога на другой.

Здесь следует помнить, что договор залога обеспечивает обязательства заемщика пред банком по кредитному договору, поэтому продажа предмета залога возможна только с согласия банка.

Для получения согласия на продажу предмета залога, заемщику следует обратиться в банк с соответствующим заявлением, и обосновать свои намерения. Заявление передается на рассмотрение кредитного комитета банка. При условии направления средств от продажи предмета залога на погашение кредитной задолженности или замены предмета залога другим ликвидным имуществом  банк может дать согласие на продажу.

Поиском покупателя может заниматься и заемщик, и банк, возможно также привлечение  для этого третьих лиц. Учитывая то, что проценты за пользование кредитными средствами начисляются до полного погашения кредита, залогодатель (продавец) в данном случае является наиболее заинтересованным лицом, и именно от него зависит, насколько быстро и по какой цене будет продан предмет залога.

На момент продажи субъектом оценочной деятельности должна быть проведена актуальная оценка предмета залога, которая  определяется его рыночной стоимостью, и по которой будет осуществляться продажа.

Нотариус, удостоверивший договор залога, на основании разрешения банка снимает запрет по предмету залога и оформляет договор купли-продажи имущества. При этом следует помнить, что сейчас действуют нормы законодательства, предусматривающие проведение расчетов на сумму, превышающую 150 000,00 грн. в обязательной безналичной форме.

Таким образом, после продажи предмета залога кредит должен быть полностью или частично (в части обеспеченной проданным предметом залога) погашен или предмет залога заменен на другой.

Три варианта продажи залогового имущества

Специалисты утверждают, что существует всего три способа, с помощью которых можно продать залоговое имущество, если вы не имеете возможности далее погашать кредит. Правда, следует оговориться, что одна из предложенных технологий в практической жизни почти не встречается. Но, тем не менее «Простобанк Консалтинг» решил ознакомить читателей со всеми тремя.

Итак, первый вариант – назовем его классическим. Покупателя вы находите самостоятельно. В этом случае деньги покупателя идут частично продавцу, частично – банку для погашения оставшейся части кредита. Разберем пример с ипотечной квартирой: продается квартира, стоимость которой составляет $50 тыс., а остаток ссудной задолженности – $20 тыс. Покупатель закладывает в две разные ячейки $20 тыс. и $30 тыс. – первая сумма - для банка, вторая - для продавца. После закладки денег в депозитарную ячейку банк подает в регистрационную службу документы для снятия залога с квартиры и одновременно регистрации новой сделки. Обе эти сделки проходят параллельно.

Возможен и вариант, когда погашение долга происходит за счет средств покупателя, уплаченных авансом, после чего идет перерегистрация прав собственности. Но поскольку это подразумевает наличие риска для покупателя, то этот вариант используется реже.
 
Второй вариант – смена должника. В этом случае покупатель платит только то, что причитается продавцу (в приведенном выше примере – $30 тыс.), а долг банку выплачивает в виде кредита. Все в этой схеме хорошо, но она категорически не нравится банкам: они говорят, что здесь появляется новый ипотечный заемщик, которого надо изучать, проверять и т.д. И кредит – даже если он будет выдан – окажется не под 11% годовых (как у продавца, получавшего его год назад), а под сегодняшние 16-18%.

Третий вариант, он же последний – перестать платить по кредиту. У него, несомненно, есть плюсы – не нужно делать ничего, все хлопоты возьмут на себя банк-кредитор и служба судебных приставов. Минусы, однако, существеннее: квартира будет продана с торгов (что само по себе не предполагает, что за нее будет выручена приличная цена), плюс к тому незадачливому заемщику придется оплатить огромное количество штрафов, судебных издержек и т.п. К тому же, вырученных от продажи денег может не хватить на покрытие ссуды, и тогда вы останетесь должны банку.

В случае, если предметом залога является недвижимость, Закон Украины “Об ипотеке” предусматривает возможность заключения договора об удовлетворении требований ипотекодержателя между последним и ипотекодателем (таким договором также считается соответствующая оговорка в ипотечном договоре). Он может предусматривать передачу ипотекодержателю права собственности на предмет ипотеки в счет погашения кредита или право продать предмет ипотеки от своего имени третьему лицу.

В этих случаях предмет ипотеки передается в собственность банку или продается третьему лицу по рыночной стоимости, подтвержденной актом оценки или согласованной между сторонами, поэтому судебное разбирательство не требуется.

Где можно купить конфискованную банками бытовую технику и товары?

Большинство банков выставляют списки конфискованного залогового имущества на своих сайтах, также подобную информацию можно получить в отделениях банков. Эта информация обновляется там относительно оперативнее, чем размещенная на сторонних сайтах. В частности, конфискованные автомобили проходят процедуру публичных торгов (их организацией занимается «Укрспецюст» и Государственная исполнительная служба). После продажи конфискованных автомобилей часть денег, эквивалентная сумме задолженности, перечисляется на счет банка, оставшиеся деньги, если таковые имеются, возвращаются заемщику.



Актуальные обзоры банковского рынка на ваш e-mail!


Забавное видео




Поиск организаций