Покупаем залоговое имущество. Как избежать рисков?

Приобретение залогового имущества, как правило, привлекает покупателей своей стоимостью. Однако многие считают такие сделки слишком рискованными. На что обратить внимание при покупке залога и как минимизировать риски такой сделки расскажет Prostopravo

Прежде всего, разберемся: что такое залог и из чего он возникает? Залог является способом обеспечения выполнения обязательства, в данном случае обязательства, предусмотренного кредитным договором. В силу залога кредитор (банк или другое финансовое учреждение) имеет право в случае невыполнения должником (заемщиком) обязательства, обеспеченного залогом, получить удовлетворение за счет заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами. Однако, вопреки расхожему мнению, это не означает, что в случае невыполнения должником обязательства залоговое имущество автоматически переходит в собственность кредитора или он получает право его изъять, реализовать и т.д.

Существуют несколько способом удовлетворения требований кредитора за счет залогового имущества. От этого и будет зависеть степень риска в приобретении такого имущества для третьего лица.

Реализация залогового имущества может происходить как в добровольном порядке, с согласия заемщика, так и принудительно.

Способ 1. Продажа залогового имущества, добровольно переданного должником банку

В данном случае продавцом выступает сам банк или другое финансовое учреждение, а следовательно он будет заинтересован в том, чтобы сделка состоялась и в дальнейшем не была оспорена. По этой причине такой вариант считается наименее рисковым для покупателя, однако перепроверить документы все же стоит.

На что обратить внимание:

  • договор, на основании которого предмет залога был передан банку;
  • наличие других обременений имущества (например, по налоговым обязательствам);
  • отсутствие судебных разбирательств относительно предмета залога;
  • техническая исправность объекта (в отношении транспортных средств).

Преимущества:

  • высокая надежность сделки;
  • простота самой процедуры.

Недостатки:

  • цена, как правило, выше по сравнению с другими способами отчуждения залогового имущества.

Способ 2. Приобретение залогового имущества у должника

Такой вариант возможен с согласия залогодержателя (банка). При этом происходит замена должника в обязательстве – новым заемщиком становится покупатель залогового имущества. Особенностью является то, что запрет на отчуждение предмета залога может быть снят окончательно только после полного погашения задолженности продавца по кредиту.

Возможна и другая схема: покупатель передает заемщику денежные средства в сумме, необходимой для погашения задолженности по договору кредита, а тот, в свою очередь, передает имущество в собственность покупателя после погашения задолженности и снятия с имущества запрета на отчуждение. В этом случае риск для покупателя наиболее велик, ведь продавец, рассчитавшись с долгами, может и передумать. Несколько обезопасить себя можно, заключив с продавцом предварительный договор купли-продажи, а также взяв с него расписку о передаче денег.

На что обратить внимание:

  • изучить договор перевода долга на предмет отсутствия дополнительных комиссий и других платежей;
  • удостоверится в том, что кредит погашен полностью, взять в банке справку об отсутствии задолженности;
  • проводить сделки лучше в помещении банка.

Недостатки:

  • продавец может «передумать»;
  • высокая цена.

Способ 3. Приобретение принудительно отчужденного имущества с публичных торгов

Безусловно, наиболее привлекательный вариант с точки зрения стоимости – цены на имущество, которое реализовывает государственная исполнительная служба на аукционе, намного ниже рыночных.   А вот риски покупателя, к сожалению, выше, чем в случае добровольного отчуждения залогового имущества. Раз залогодатель не пожелал расстаться с предметом залога добровольно, высока вероятность того, что он попытается это имущество вернуть. Вариантов развития событий несколько: оспаривание кредитного договора, оспаривание договора залога, признание самого аукциона недействительным.

На что обратить внимание:

  • изучить кредитный договор и договор залога на предмет их возможной недействительности;
  • узнать, что послужило основанием для принудительной реализации имущества: судебное решение, исполнительная надпись нотариуса;
  • если взыскание на предмет залога наложено по решению суда, узнать не оспаривается ли оно в кассационном порядке;
  • если имела место исполнительная надпись нотариуса, удостовериться, что задолженность является бесспорной;
  • удостовериться в правомерности действий государственного исполнителя;
  • следить за соблюдением процедуры проведения публичных торгов;
  • удостовериться, что в ипотечной квартире не зарегистрированы несовершеннолетние.

Преимущество:

  • самая низкая стоимость.

Недостатки:

  • высокая степень риска.

Как видим, без квалифицированной юридической помощи, покупателю вряд ли удастся разобраться во всех тонкостях и нюансах приобретения залогового имущества. Экономя на стоимости покупки, на затратах на правовую помощь экономить не стоит.

Опубликовано на сайте: 02.12.2015

Автор: Екатерина Гутгарц

Источник: http://www.prostopravo.com.ua/

Тема дня

Как изменятся ставки акцизного сбора на бывшие в употреблении автомобили?

На днях Президент Украины подписал Закон о внесении изменений в Налоговый кодекс, которым снижены ставки акцизного сбора для автомобилей, бывших в употреблении. Целью законопроекта является предоставление гражданам возможности недорого приобрести б/у автомобиль за рубежом для собственных нужд. При этом, на официальном сайте Президента появилась информация о том, что закон подписан с условием о незамедлительном внесении в него правок, предложенных Президентом. Но не будем сейчас поддавать анализу явные нарушения процедуры, рассмотрим закон в том виде, в котором он принят парламентом и уже подписан Гарантом Конституции. Prostopravo остановится на новых ставках сбора и случаях, когда они могут или не могут быть применены.

Видео дня


Рекомендуем