4 шага к успешной продаже

Шаг первый

 

 Согласно ст. 9 Закона «Об ипотеке», продать ипотечную квартиру ипотекодатель (должник) имеет право только по согласию с ипотекодержателем (банком). Ведь она внесена в государственный реестр обременений, и при совершении сделки купли-продажи нотариус обязан ее в этом отношении проверить.

 

 Таким образом, для начала нужно письменным заявлением уведомить банк о намерении продать заложенное жилье. Отказывать в такой заявке банку нет смысла: если заемщик уже не «тянет» выплату кредита, ему выгоднее способствовать реализации предмета залога.

 

 

Шаг второй

 

 Следующая задача — определиться с ценой продажи залоговой квартиры. Сам факт обременения квартиры залогом на ее стоимости обычно не отражается.

 Чтобы легче сориентироваться, почем выставить квартиру на продажу, заемщик может нанять независимого оценщика, но вправе и сам назначить любую стоимость, учитывая, что жилье дешевеет чуть ли не ежедневно. Банк может не вмешиваться в этот процесс, его точно устроит цена, которой хватит на выплату остатка кредита и набежавших процентов и комиссий. А может не возражать и против меньшей цены.

 

 Тут возможны два варианта. Первый - недостающую разницу должник компенсирует за счет личных сбережений или дополнительных заемных средств, второй - продав квартиру, человек продолжает погашать остаток кредита.

Шаг третий

 

 Пожалуй, сегодня самый сложный этап — поиск покупателя. Ранее банки открещивались от этого, поскольку это достаточно затратный процесс по времени и трудовым ресурсам. Но сейчас на сайтах банков выставляется все больше «продажных» квартир, причем абсолютное большинство из них продается по согласию сторон, и лишь единицы — принудительно, через аукционы.

 

 А для поиска клиентов в помощь продавцам банки нередко нанимают профессиональных риелторов. Интересный нюанс: если раньше исключительно покупатели платили брокерам 3—5% от стоимости приобретаемого жилья, то теперь эти расходы часто несет продавец.

 

 

Шаг четвертый

 

 После того как найден покупатель, он вместе с продавцом и банком выбирает схему проведения сделки. Есть два варианта, отличающиеся одним принципиальным моментом — когда квартира будет выведена из залога: до или после перерегистрации прав собственности (ППС). В первом случае банк дает согласие на смену собственника, потом снимает обременение. При этом покупатель помещает деньги в две депозитарные ячейки: в одну — сумму, равную остатку задолженности банку, в другую — все остальные.

 

 После того как произошла ППС, сотрудник банка забирает остаток задолженности из «своей» ячейки, а из другой ячейки деньги забирает продавец. Если по каким-то причинам регистрация договора купли-продажи и ППС не произойдет, деньги из обеих ячеек обратно заберет покупатель.

А во втором случае должник перечисляет на свой счет остаток долга, после чего банк дает ему документ, подтверждающий, что он выполнил свои обязательства в полной мере и вправе снять обременение. Эти деньги заемщику может передать покупатель на условиях предварительного договора купли-продажи квартиры.