Четыре факта о залоговом имуществе

Огромное количество залогового имущества на рынке не смогло значительно обвалить цены на него: разница в стоимости между конфискованной и обычной квартирой лишь в 1-2 тысячи долларов США. В то же время, залоговое имущество остается рисковой покупкой. Детали исследовал Prostobank.ua

Факт первый. Рынок перенасыщен залоговым имуществом

Нынешний кризис не только глубже, чем предыдущий, но и сопряжен с рядом более сложных проблем. Сначала из-за аннексии Крыма банки потеряли всех заемщиков полуострова и активы, расположенные на нем. Затем сильно и неоднократно упала гривна. Наконец, была аннексирована часть восточных областей и создана зона боевых действий.

Все перечисленное повлияло на погашение займов, проблемная задолженность по кредитам постоянно растет, что вынуждает банки постоянно формировать под нее резервы. По данным НБУ, с начала 2015 года более половины всех расходов украинских финучреждений были вызваны именно созданием резервов под проблемные кредиты.

Еще одним отличием нынешнего залогового кризиса стали сложности в сотрудничестве банков и заемщиков. По словам экспертов, реструктуризация займов сегодня проводится крайне редко. В первую очередь это касается коммерческой недвижимости компаний-банкротов – недостроенных многоэтажек, жилых комплексов и коттеджных городков. Но и физические лица сегодня идут на реструктуризацию значительно реже – из-за резко снизившихся доходов, а также из-за войны.

Все это радикально увеличило количество банковских залогов на рынке, но не особо уменьшило стоимость конфиската. Дело в том, что цены на недвижимость, в том числе столичную, обвалилась в два раза. 

К примеру, залоговую двухкомнатную квартиру площадью 50 м.кв. на столичном Виноградаре теперь можно приобрести за цену 33 тыс. долларов. Похожая по метражу и внешнему виду двухкомнатная квартира на Нивках, не отягощенная бытностью в залоге у банка, обойдется покупателю в 35 тыс.долларов.

Факт второй. Теперь залогов хватит на всех

Раньше наиболее интересные залоговые объекты жилой недвижимости и автомобили, конфискованные у проблемных заемщиков, либо реализуемые по согласию заемщика, часто продавались банками узкому кругу лиц. Сегодня же, по словам банкиров, ситуация изменилась. «На мой взгляд, это утверждение не совсем верно. В каждом банке есть подразделения, которые определяют рыночную стоимость проблемного имущества. Согласно определенной стоимости его реализуют либо соответствующие подразделения банка, либо риэлтерские компании. В данном случае вопрос, продается ли имущество «узкому» или «широкому» кругу лиц не столь важен, так как перед банком стоит задача оперативно продать залог по адекватной рыночной стоимости. Если же есть проблемы в злоупотреблении и продаже имущества по бросовым ценам исключительно «своим» покупателем, то это вопрос во внутреннем построении процессов и контроле за продажами», - поясняет Владислав Мотузинский, заместитель начальника отдела оценки и проверки имущества ОТП Банка.

Факт третий. Лучшая площадка для покупки залогов – сайт банка

На сегодня существует несколько способов и площадок для приобретения залогового жилья или автомобиля, и среди них практически невозможно выделить наиболее удобную, всеохватывающую или эффективную. «Несмотря на продолжительный кризис в банковском секторе и огромный пакет залогового имущества в банках, на рынке не сложилось единых стандартов и площадок для продажи такого имущества. С другой стороны, зачем нам единая площадка по продаже залогового имущества? Главная задача банка в данном случае – избежать момента, когда клиент будет отдавать залоговое имущество из-за невозможности платить по кредиту. В свою очередь, если такое залоговое имущество есть, важно оперативно провести его анализ и выбрать путь скорейшей реализации. В зависимости от выбранного пути и определяется площадка, через которую его лучше реализовывать», - говорит Владислав Мотузинский.

Итак, осенью-2015 варианты залогового имущества на продажу можно увидеть:

  • на сайтах банка (примеры см. ниже);
  • на сайте setam.net.ua (Системы электронных торгов арестованным имуществом);
  • на бирже zalog.uub.com.ua.

Каждый из вариантов площадок имеет свои ограничения. К примеру, СЭТАМ торгует лишь банковским конфискатом, то есть наиболее рисковым для покупателя видом залогового имущества. А биржа, на которой можно купить как конфискат, так и залоги, которые продают с согласия заемщика, так и не смогла стать первым по значимости ресурсом. «Сайт zalog.uub.com.ua - интересная инициатива по продаже залогового имущества, но даже на первый взгляд стоимости, которые указаны на данном сайте, существенно завышены. Ключевой аспект успеха таких сайтов в их масштабности, если появятся 1-2-3 сайта, которые будут покрывать все регионы и типы недвижимости (залоговой), то в таком случае данный инструмент полезен и интересен. Если же данный сайт останется локальным или малоинформативным, то пользы в нем не будет», - считает Владислав Мотузинский.

На сайтах банков база залогов ограничена лишь одним финучреждением, однако именно такой способ подбора залога для покупки остается пока наиболее удобным.

Факт четвертый. Полностью обезопасить себя при покупке залога невозможно

Первое, что нужно помнить тем, кто решил купить залоговую недвижимость – опасность того, что предыдущий владелец захочет оспорить сделку купли-продажи.

«Обезопасить себя от оспаривания сделки очень сложно, так как всегда существует вероятность, что бывший собственник в суде попытается вернуть данное имущество, в этом и состоит риск такой покупки. В свою очередь, банк предлагает данные объекты по цене «ниже рынка», как своего рода премию за риск», - комментирует Владислав Мотузинский, заместитель начальника отдела оценки и проверки имущества ОТП Банка.

Впрочем, у покупателя все же остается возможность предпринять некоторые меры, чтобы уменьшить свои риски. «В первую очередь, необходимо получить консультацию юриста или риэлтора, которые смогут провести технический и юридический анализ предполагаемого объекта покупки. Во-вторых, на мой взгляд, необходимо работать не с компаниями-посредниками, а только с надежными банками (Райффайзен Банк Аваль, ОТП Банк, Укрсиббанк, Укрсоцбанк), так как в они дорожат своей репутацией», - советует Владислав Мотузинский. «Любые операции по такому объекту необходимо проводить исключительно в банке, который осуществлял финансирование покупки этого объекта. Всё залоговое имущество обязательно вносится в реестр, что не позволяет осуществить его продажу без снятия запрета. В моей банковской практике были случаи, когда по причине несвоевременного внесения объекта кредитования в реестр залогового имущества банк оставался без залога, а кредит не погашался клиентом. В основном это были кредиты на покупку авто», - предупреждает Дмитрий Федоров, директор департамента розничного бизнеса Коммерческого Индустриального Банка.

По словам эксперта, ранее в техническом паспорте указывалась отметка о банковском кредите, но теперь это отменили. «Потенциальные покупатели практически никак не могут узнать судьбу объекта кредитования, особенно автомобиля, если он снят с реестра залогового имущества. Мой совет - задавайте прямые вопросы продавцу, просите справку о погашении кредита в банке (оригинал) и будьте бдительны», - советует Дмитрий Федоров.

Мнение

Дмитрий Федоров, директор департамента розничного бизнеса Коммерческого Индустриального Банка

Конфискация залогового имущества для банков - крайний и далеко не всегда наиболее оправданный вариант развития событий. Несомненно, банк заинтересован в полном погашении кредита. Но, с другой стороны, банк интересует не залог как таковой, а прибыль, полученная при обслуживании кредита и само тело кредита.  Заниматься конфискацией и продажей залогового имущества является скорее мерой вынужденной и трудоемкой. Именно поэтому банки заинтересованы и предлагают клиентам различные программы реструктуризации кредитной задолженности, кредитные каникулы и прочие банковские инструменты, позволяющие найти необходимое взаимопонимание между банком и заемщиком.

Если же погашение кредита для клиента действительно становится проблемой, с которой он совместно с банком не может справиться, ставится вопрос о реализации залогового имущества. В большинстве случаев, заемщик самостоятельно находит покупателя, размещая информацию о продаже на специализированных сайтах и в печатных изданиях и совместно с банком проводит реализацию залогового имущества и погашение кредитной задолженности.

Заемщик зачастую сам заинтересован в продаже объекта залога, особенно при значительном первоначальном взносе либо на последних сроках погашения кредита. Поэтому большая часть ликвидного залогового имущества продается через открытые источники - специализированные сайты, каталоги, печатные издания. В единый реестр попадает имущество с низкой степенью ликвидности.

Опубликовано на сайте: 17.11.2015

Автор: Олеся Шелевер

Источник: http://www.prostobank.ua/

Тема дня

Покупка и уход за аквариумом в Киеве обойдется около четырех тысяч гривен в год

Аквариум - отличное украшение для любого дома. Больше всего наблюдать за рыбками любят дети, хотя психологи рекомендуют аквариумы как средство для успокоения нервной системы и взрослым. Но во сколько же обойдется покупка и уход за аквариумом?

Видео дня


Рекомендуем