Да, разница между ценами на залоговое имущество и рыночными ценами на его аналоги существует. В первую очередь это связано с тем, что с началом кризиса произошло резкое падение цен, в том числе и из-за резкого снижения платежеспособного спроса, обусловленного снижением уровня доходов. Рынок очень оперативно отреагировал на такие изменения.

Что же касается залогового имущества, то при формировании цен банки ориентируются на его залоговую стоимость и остаток суммы задолженности по кредиту. Поэтому залоговое имущество банки стараются реализовать по цене, позволяющей закрыть долг заёмщика перед банком.

Что касается цен на конфискованные автомобили, то их падение вполне вероятно. Рынок перенасыщен предложениями о продаже авто, и не только залоговых.

При этом сроки и суммы кредитов на покупку автомобилей всегда были меньше, чем при кредитовании на покупку жилья. Соответственно, и суммы задолженности по таким кредитам на сегодня значительно ниже, что может позволить банкам при продаже конфискованных автомобилей формировать цены, приближенные к рыночным.

Относительно недвижимости могу сказать, что ожидать падения цен на неё вряд ли стоит. Учитывая, что перед кризисом такие кредиты выдавались банками на достаточно длительные сроки, до 30 лет, то и суммы остаточной задолженности заёмщиков по ним на сегодняшний день довольно велики. К тому же, доля просроченных ипотечных кредитов в портфелях банков невелика по сравнению с автокредитами, поэтому, скорее всего банки не станут снижать цены на залоговую недвижимость.

Говоря о залоговой недвижимости, нужно рассматривать 2 группы продаваемого имущества отдельно:

• недвижимость в ипотеке банка, которую заемщик продает добровольно для полного досрочного погашения кредита,
• недвижимость, которую продает банк в процессе принудительной реализации.

В первом случае уровень цен обусловлен желанием заемщика получить достаточно денег для полного погашения кредита, а с учетом 50% падения цен на недвижимость со времен ипотечного финансирования приобретения жилья (особенно это касается 2007-2008 годов) и высокого соотношения кредита к стоимости залога, понятно, откуда берутся объявления о продаже квартир по стоимости в 2 раза выше рыночной. Во второй группе рынок еще не ощутил значительного предложения жилья. С каждым днем появляется все больше недвижимости, но только на начальных стадиях процесса исполнительного производства (опись имущества, выбор оценочной компании, оценка, ознакомление должника с результатами оценки, выбор торгующей организации для проведения торгов и т.д.), и зачастую многие должники осознают неизбежность продажи залога и гасят кредит до аукциона.

Думаю, в этом году падение цен по причине массовой продажи недвижимости с торгов маловероятно, по крайней мере, до окончания президентской кампании. Такие прогнозы могут оправдаться после наступления расплаты страны за предвыборную погоню за избирателем, что повлечет за собой рост курса и всплеск невозвратов валютных кредитов. Если к тому времени цены на жилье не начнут расти, а предпосылок для этого не предвидится в ближайшее время, и не изменится законодательное поле страны, то в следующем году объем аукционных продаж жилья в ипотеке может вырасти в 10 раз. При этом нельзя сказать, что цена продажи такого жилья упадет, поскольку это «закрытый» рынок, который регулируется законодательством и его участниками. Стартовая цена продажи – это среднерыночная стоимость, определенная оценочной компанией, прошедшей тендерный отбор Минюста, понижение цены в ходе торгов также регулируется законом (возможно до 25% от стартовой стоимости).

Если покупателей на первых торгах нет, то на вторых торгах банк, как правило, сам покупает недвижимость во избежание аннулирования договора ипотеки. В ситуациях, когда цена недвижимости меньше суммы кредита, банк заинтересован выкупить залог на первых торгах либо вообще до торгов по договоренности с должником. Дело в том, что согласно ипотечному законодательству, если вторые торги признают несостоявшимися (нет покупателя), ипотекодержателю предлагается перевести право собственности на себя в зачет невыполненных обязательств по кредиту (по стартовой цене первых торгов) и, если банк не согласен, то по обращению в суд должника договор ипотеки может быть признан недействительным. В такой ситуации у банка останется необеспеченный кредит.