Экзотическое для Украины титульное страхование уже успело сыграть злую шутку со страховщиками во время кризиса — многие из них стали жертвами "титульных" мошенников. Поэтому сейчас страховые компании продают "титул" с большими предосторожностями. А некоторые, чтобы максимально обезопасить себя, стараются "забить" в договор как можно больше ограничений. Как без проблем купить "титул" и на что при этом следует обратить особое внимание?

Цена зависит от истории

Титульное страхование начало развиваться в Украине в основном благодаря банкам. «Именно банковские учреждения требовали страховать при ипотеке залоговое имущество на случай потери права собственности на него. А вот добровольно «титул» покупали единицы», — говорит директор по страхованию компании «Наста » Сергей Парфенюк.

Во время бума ипотечного кредитования большая часть договоров титульного страхования заключалась с физлицами. «В нашей компании доля таких договоров превышает 85%», — говорит эксперт по страхованию недвижимости НАСК «Оранта » Катерина Шмурова. Да и компании охотнее продадут такой полис частному лицу, чем юридическому — риск меньше.

Клиенту, который хочет купить «титульную» защиту, нужно понимать, что она не продается владельцам первичного жилья и авто. В первом случае потому что «первичку» нет смысла защищать от посягательства прежних владельцев, за неимением таковых. Во втором, потому что в Украине автомобильный «титул» не прижился. «В нашей практике не было ни одного случая титульного страхования автомобилей. Причина проста — сделка купли-продажи автомобиля не несет в себе рисков такого уровня, как купля-продажа жилого имущества, поэтому нет смысла тратиться на «титул», — объясняет Шмурова.

А вот покупателям «вторички» (домов, квартир и даже участков) «титул» — в самый раз. «Ведь такой покупатель не знает всей истории жилья: кто был раньше владельцем, какие проблемы, конфликты и разногласия были по этому жилью у предыдущих хозяев», — отмечает Парфенюк.

По словам начальника отдела андеррайтинга компании «ИНГО Украина » Александра Мудрака, стоимость такого полиса зависит от целого ряда факторов: вида и характеристик имущества, условий приобретения права собственности на жилье, его приватизации, количества предыдущих владельцев имущества и частоты их смены, юридической чистоты документов, перечня рисков, размера франшизы. Поэтому вилка тарифа большая — от 0,3 до 5% от страховой суммы. Страховщик обязательно проведет экспертизу истории недвижимости. И если выявит сомнительные факторы, то может не только серьезно увеличить тариф, но и вовсе отказаться страховать «титул».

Поскольку риски в титульном страховании очень высоки, все компании будут тщательно подходить к вопросу предварительной проверки документов. «Основными, специфическими для данного вида страхования, документами являются: документ, подтверждающий право собственности на недвижимость, справка БТИ, оценка недвижимого имущества. Также необходим кредитный договор и договор залога (если недвижимость приобреталась в кредит)», — говорит Сергей Парфенюк.

А вот для получения страховой выплаты достаточно предъявить страховщику главный документ — судебное решение, подтверждающее, в результате чего страхователь лишился права собственности на имущество.

При этом следует отметить, что если страховой случай наступил, то клиент может рассчитывать на компенсацию только в рамках страховой суммы, указанной в договоре страхования. «Страховую сумму можно установить исходя из таких факторов: рыночной стоимости недвижимости на момент заключения договора страхования, цены, указанной в договоре купли-продажи; стоимости недвижимости по оценке БТИ; размера кредита под залог недвижимости», — рассказывает главный методолог компании «Универсальная » Людмила Черняховская.

По закону, страховая сумма не может быть выше реальной стоимости недвижимости. То есть, если рыночная цена жилья на момент страхового события оказалась ниже, чем в договоре — заплатят по рыночной. А вот если выше — по договору. «Но страховую сумму можно увеличить. Для этого страхователь должен оформить допсоглашение», — добавляет Черняховская.

Исключений предостаточно

Покупка «титула» зачастую не значит, что страховщик обязательно выплатит компенсацию при наличии судебного решения, отменяющего права собственности страхователя. Поэтому клиенту обязательно нужно обратить внимание в договоре на то, в каких случаях ему не выплатят страховку.

К исключениям могут относиться случаи, когда жилье, которое отчуждают, ранее не было зарегистрировано, как положено по закону, в госорганах регистрации. Кроме того, не является страховым случаем и конфискация застрахованного имущества банками (если это имущество находится в залоге, а кредит не обслуживается) и многое другое. «Такое большое количество исключений страховые компании вынуждены ставить с единственной целью — избежать мошенничества», — объясняет Парфенюк.

Так, по словам экспертов, больше всего проблем у наших страховщиков возникало во время кризиса. Схема аферы была простой: чтобы вывести из-под залога банка свою недвижимость и не вернуть ему кредит, юрлица-мошенники «теряли» право собственности на залог, застрахованный по «титулу». В итоге возвращать банкам-выгодоприобретателям за них деньги приходилось страховщикам. Поэтому сейчас страховщики продают «титул» с большими предосторожностями.

Исключения, которые чаще всего встречаются в договорах титульного страхования:

• преднамеренные или преступные действия страхователя, направленные на наступление страхового случая, в том числе получение страхователем полного возмещения убытков от лица, виновного в их причинении;
• совершение страхователем сделки, о противоправности которой страхователь знал или должен был знать;
• добровольный отказ от права собственности или добровольная передача страхователем права собственности третьим лицам;
• незаконное завладение имуществом страхователем;
• выкуп имущества страхователя (в том числе земельного участка) в связи с общественной необходимостью;
• обращение взыскания на застрахованное имущество, которое является предметом залога, в результате невыполнения страхователем своих кредитных обязательств;
• конфискация застрахованного имущества государственными органами;
• несвоевременное сообщение страхователем о наступлении страхового случая.