Получить налоговую скидку в связи с выплатой процентов по ипотеке невозможно, пока в паспорте не будет штампа о регистрации по местонахождению данного жилья. Естественно, пока жилой дом строится, скидки инвестор не получит. В таком случае налоговая скидка за первый год погашения ипотечного кредита может быть включена в состав скидки по результатам отчетного года, в котором дом был построен, передан в собственность и начал использоваться как жилье. Последующие платежи соответственно включаются в состав скидки следующих периодов.

Особенности налоговой скидки для заемщиков по ипотеке:

• в состав скидки включается часть суммы процентов за пользование кредитом;
• если кредит в инвалюте – пересчет в гривны по официальному курсу НБУ  производится на день оплаты процентов;
• приобретаемое жилье должно быть основным местом жительства налогоплательщика (штамп в паспорте о регистрации);
• для исчисления скидки используется коэффициент минимальной площади жилья:

К=МП/ФП,

где К – коэффициент,

МП – минимальная общая площадь, равная 100 м кв.,

ФП – фактическая площадь приобретаемого жилья.

Для расчета скидки сумма процентов, оплаченных по кредиту за отчетный год, умножается на коэффициент.

• право на скидку по одному ипотечному кредиту предоставляется в течение 10 последовательных календарных лет с момента приобретения;
• если сумма полученного кредита превышает сумму, потраченную на строительство, в состав затрат, дающих право на скидку, включается сумма процентов, оплаченная за пользование ипотечным кредитом в части, потраченной по целевому назначению.

Налоговый Кодекс Украины, так же как и ранее действующий ЗУ «О налоге с доходов физических лиц», оставил в перечне расходов, разрешенных к включению в налоговую скидку, часть суммы процентов, уплаченных плательщиком налога за пользование ипотечным жилищным кредитом. Таким образом, плательщик налога - резидент имеет право включить в налоговую скидку часть суммы процентов за пользование ипотечным жилищным кредитом, предоставленным заемщику в национальной или иностранной валютах, фактически уплаченных в течение отчетного налогового года.

При уплате процентов по ипотечному жилищному кредиту в иностранной валюте сумма платежей по таким процентам, осуществленным в иностранной валюте, пересчитывается в гривне по официальному валютному (обменному) курсу Национального банка Украины, действующему на день уплаты таких процентов. При этом следует отметить, что ранее право плательщика налога включить в налоговую скидку часть суммы процентов за пользование ипотечным жилищным кредитом, предоставленным заемщику в иностранной валюте, вызывало у государственной налоговой службы сомнения, что приводило к судебным спорам.

Плательщику налога, который имеет желание воспользоваться правом получить льготу, необходимо уделить особое внимание его основному месту жительства. Согласно п. 1 ст. 175 Налогового Кодекса право налогоплательщика включить в налоговую скидку часть суммы процентов за пользование ипотечным жилищным кредитом возникает в случае, если за счет ипотечного жилищного кредита строится или приобретается жилой дом (квартира, комната), определенный плательщиком налога как основное место его проживания (отметкой в паспорте о регистрации по месту нахождения такого жилья).

Также заемщику необходимо знать, что если дом (квартира, комната) приобретается за счет ипотечного жилищного кредита, часть суммы процентов, которые включаются в налоговую скидку, равняется произведению суммы процентов, фактически уплаченных плательщиком налога в течение отчетного налогового года в счет его погашения, и коэффициента, учитывающего минимальную площадь жилья для определения налоговой скидки.

При этом коэффициент рассчитывается по формуле:

К = МП / ФП,

где К - коэффициент;

МП - минимальная общая площадь жилья, равный 100 квадратным метрам;

ФП - фактическая общая площадь жилья, строящегося (приобретаемого) налогоплательщиком за счет ипотечного кредита.

Еще одной из ключевых особенностей права на включение части суммы процентов за пользование ипотекой в налоговую скидку является его предоставление только по одному ипотечному кредиту в течение 10 последовательных календарных лет, начиная с года, в котором:

• объект жилищной ипотеки приобретается;
• построенный объект жилищной ипотеки переходит в собственность налогоплательщика и начинает использоваться как основное место жительства.

Для тех заемщиков, у которых срок погашения ипотечного кредита превышает 10 лет, право на включение части суммы процентов в налоговую скидку по новому ипотечному жилищному кредиту возникает после полного погашения основной суммы и процентов предыдущего ипотечного жилищного кредита.

Однако налогоплательщик может восстановить право на включение части суммы процентов, фактически уплаченных по новому ипотечному жилищному кредиту, в налоговую скидку без соблюдения вышеуказанного срока в случаях:

• принудительной продажи или конфискации объекта ипотеки (в случаях, предусмотренных законом);
• ликвидации объекта жилищной ипотеки по решению местного органа исполнительной власти или органа местного самоуправления (в случаях, предусмотренных законом);
• разрушения объекта жилищной ипотеки или признания его непригодным для использования по причине непреодолимой силы (форс-мажорных обстоятельств);
• продажи объекта ипотеки в связи с неплатежеспособностью (банкротством) налогоплательщика в соответствии с законом.

К ключевым особенностям налоговой скидки по ипотечному кредиту также относится целевое назначение кредита. Согласно п. 5. ст. 175 НКУ, в случае, если сумма полученного физическим лицом ипотечного жилищного кредита превышает сумму, потраченную на приобретение (строительство) предмета ипотеки, в состав расходов включается сумма процентов, уплаченная за пользование ипотечным кредитом в части, потраченной по целевому назначению.