В прежние годы застройщики активно застраивали столицу жильем, сдавая более 4 млн. квадратных метров в год. При этом цены на квартиры в Москве были тогда относительно невысокие - в 1999-2004 годах уровень стоимости столичного квадратного метра составлял порядка 700$-1500$. Тогда многие торопились инвестировать в недвижимость, небезосновательно полагая, что в будущем цены будут только расти. Так и произошло, и только за 2005-2006 годы столичный квадратный метр подскочил более чем вдвое - с 1844$ до 4209$ по индексу ИРН. Очевидно, что успешный опыт прошлых лет сильно повлиял на поведение частных инвесторов в 2007-2009 годах. Однако цикличность рынка недвижимости отнюдь не означает, что в "одну и ту же реку можно войти дважды".

Так с наступлением осени 2008 года ситуация стала заметно меняться не в пользу квартирных инвесторов. Грянувший финансовый кризис спутал все карты: строительство притормозилось, цены поползли вниз, а рынок недвижимости впал в летаргический сон.

При этом все инвесторы столкнулись с непростым вопросом – продавать ли купленное впрок жилье с дисконтом или ждать лучших времен? С одной стороны, услышав однажды оценку своей недвижимости на пике цен перед кризисом, мало кто захочет потом отдавать ее дешевле. С другой стороны, накупленные в «сытые» годы квадратные метры могут довольно долго «висеть» мертвым грузом, ожидая лучших времен.

Сегодня большинство частных инвесторов заняло позицию ожидания, надеясь на то, что ситуация постепенно нормализуется и цены не недвижимость вернуться на докризисный уровень. Многие приводят в качестве примера прошлый кризис 1998 года, когда стоимость жилья, как и сейчас, просела примерно на треть. Но уже в 2001 году цены снова «пошили в гору», а в 2002 году полностью отыграли свои позиции.

Казалось бы, в выигрыше оказался тот, кто набрался терпения и «придержал» продажу недвижимости до лучших времен. Однако это всего лишь иллюзия и еще один стереотип, на который аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» решил обратить внимание заинтересованной аудитории.

Предположим, что как и после 1998 года, на этот раз цены на недвижимость в Москве также отыграют свои потери примерно за 3-4 года. Что означает это предположение? Не что иное, как постепенное восстановление и экономики страны, и общего макроэкономического фона. Ведь если они не будут показывать положительную динамику, повышая доходы российских компаний, доходы населения и улучшая инвестиционный климат, то и недвижимости дорожать и отыгрывать свои потери будет не с чего. Вспомним, что рост цен на квартиры в Москве в 2001-2002 годах был связаны с появлением политической стабильности после 2000 года, началом восстановления экономики России, а также позитивным макроэкономическим фоном, ростом цен на нефть, потоком инвестиций в страну и т.д.

Соответственно, заявляя сейчас, что пусть и не сразу, но через 2-3 года цены на недвижимость уж точно вернутся на докризисный уровень, частный инвестор, по сути, верит, что и все остальные финансовые и экономические показатели вернутся на свои предкризисные позиции. Только тонкость заключается в том, что все остальные более ликвидные инвестиционно-финансовые инструменты, очевидно, опередят недвижимость, начав расти раньше. Ни для кого не секрет, что менее ликвидная и более инертная недвижимость реагирует на все экономические перемены с задержкой и отыгрывает общие тренды с опозданием.

Так многие участники рынка недвижимости с гордостью отмечают, что с 2001 по 2008 год недвижимость в Москве выросла в цене в 7-10 раз (в зависимости от сегмента). Однако при этом выпадает из внимания, что более чем в 10 раз вырос за этот же период и индекс РТС (с 200 до 2000-2400 пунктов), то есть цены на акции основных российских компаний. В 7-8 раз выросли и цены на нефть (с 20$ до 150$-160$ за баррель). При этом финансовый сектор опережал рост цен на недвижимость на 1-2 года и это вполне понятно. А значит, если инвестор верит, что и теперь недвижимость вырастет в цене через 2-3 года, то это означает, что все инвестиционные финансовые инструменты должны также пойти в рост еще раньше – уже в ближайшие год-два.

Мы не будем сейчас обсуждать есть для этого основания или нет. Мы говорим лишь о том, что вера инвестора в среднесрочный рост цен на недвижимость, по сути, автоматически означает и веру в рост экономики и финансового сектора, так как без этого не вырастет в цене и недвижимость. А раз это так, что возникает вполне закономерный вопрос – целесообразно ли сейчас «сидеть» в недвижимости, ожидая роста только через 2-3 года? Не логичнее ли пока выйти из нее, заработать в ближайшие год-два на росте других более ликвидных финансовых инструментов, а потом, через год-два, вновь вернуться в недвижимость, и заработать в итоге на послекризисном восстановлении экономики дважды?

Примечательно, что уже 2009 год позволяет продемонстрировать эффективность этой стратегии. Так немало частных инвесторов решили в конце 2008 – начале 2009 годов, с приходом кризиса не продавать свою недвижимость с дисконтом, а дождаться лучших времен. Хотя продать квартиру в Москве с дисконтом порядка 25%-30% тогда было вполне реально. В итоге за прошедший год глубина коррекции цен на недвижимость только увеличилась и составила порядка 35%. При этом индекс РТС вырос почти второе (с уровня 500 до 1400 пунктов), стоимость нефти – вдвое (с 40$ до 80$ за баррель). Соответственно, зафиксировов потерю порядка 25%-30% при продаже инвестиционной недвижимости с дисконтом год назад, оставшиеся 70%-75% капитала за этот год можно было увеличить минимум вдвое. Причем здесь не идет речь о рискованной игре на бирже «под плечо», а о самой консервативной инвестиционной стратегии «buy and hold» (купи и держи) на собственные деньги.

Соответственно теперь, имея уже 140%-150% начального капитала можно снова «войти» в недвижимость, купив на эти средства вдвое больше квадратных метров, чем было в начале. Вспомним, что сейчас дисконт составляет порядка 35% от докризисных цен, то есть цена начального актива, проданного год назад, составит 65% от исходного капитала. Соответственно, за 140%-150% начального капитала можно купить уже в 2,15 - 2,3 раза больше недвижимости, чем было изначально, и достойно встретить уже рост стоимости квадратного метра. Очевидно, что продавать недвижимость с дисконтом и временно переходить в другие инвестиционные инструменты выгодно, если рост квадратного метра ожидается не сразу, а только в среднесрочной перспективе – через 2-3 года. В итоге в выигрыше оказались те, кто с началом финансового кризиса «слил» недвижимость, ушел в кэш и потом сделал выгодные инвестиции в более ликвидные активы, которые тогда оказались «на дне».

Сейчас суть ситуации изменилась не сильно. Осень 2009 года показала, что скорого отскока цен на недвижимость ожидать вряд ли стоит. В отличие от 1998 года абсолютный уровень цен на жилье в столице все равно слишком высок. Если в 1999 году средняя цена квадратного метра находилась на отметке 700$, что было близко к уровню зарплат среднего класса (по экспертной оценке www.irn.ru от 500$ до 800$ в месяц), то нынешние 4.000$ за метр минимум вдвое выше этой отметки (сейчас, экспертно, это от 1000$ до 2000$ месяц). Также в 1999-2002 годах рыночные цены на новостройки в Москве и Подмосковье всего лишь на 20%-30% были выше строительной себестоимости (стоимость строительно-монтажных работ), то сейчас – минимум в 2-3 раза (за эти годы заметно возросла стоимость земли, затраты на подключения к инженерным сетям, иные обременения и расходы).

В итоге в нынешних условиях цены на квартиры в Москве могут возвращаться к докризисному уровню даже дольше, чем это потребовалось на волне экономического и инвестиционного подъема начала 2000-х. А значит, политика держать инвестиционные квартиры «до победного конца» сейчас может обернуться куда большей упущенной прибылью, чем за прошедший год. Ведь возврат за 3-4 года к начальному уровню стоимости – это потери, так как даже депозиты в госбанках могут за это же время дать почти полуторный прирост (при нынешних ставках 12-14% годовых при размещении крупной суммы на длительной срок + сложным процентом).

Как поступать в нынешней ситуации – вопрос спорный и каждый должен решать его для себя сам. Разумеется, для консервативных инвесторов, проживающих, скажем, на Канарах, продавать сейчас купленную впрок недвижимость, думать, куда вложить деньги, а потом еще и отслеживать момент, когда пора перекладываться назад – явно «не с руки». Для тех де людей, кто ведет активный бизнес и все равно вынужден ежедневно отслеживать макроэкономический фон, курсы валют, котировки индексов и «быть в теме», терять существенную прибыль из-за банального ожидания «у моря погоды» явно нецелесообразно.

Мы не призываем в этой статье инвестировать в те или иные инструменты. Ее цель – лишь показать, что недвижимость – не панацея для инвестора. Инвестиции в недвижимость, как и в любые другие инструменты, могут быть эффективны и одни периоды времени и убыточны – в другие. Другими словами, грамотный подход к инвестированию состоит не в том, чтобы на всю оставшуюся жизнь запастись парой-тройкой лишних квартир «на черный день», а своевременно перекладываться из одного инструмента в другой. Это позволит и больше заработать, и вывести в оборот «подвисшие» без дела инвестиционные квартиры.