В схеме финансирования строительства с созданием ФФС кроме непосредственно застройщика принимают участие финансовое учреждение (управитель), имеющее соответствующую лицензию, и страховые компании .

Лицо, желающее приобрести квартиру или иное, нежилое, помещение в новостройке (доверитель) заключает с управителем договор участия в ФФС, согласно которому передает управителю средства в доверительную собственность, управитель же использует их для финансирования строительства.

ФФС бывают двух видов. Для ФФС вида А все риски, связанные с недостачей средств на сооружение объекта берет на себя застройщик. Для ФФС вида Б такие риски берет на себя управитель. После завершения строительства, введения объекта в эксплуатацию и окончательных расчетов с управителем ФФС доверитель получает у управителя ФФС справку, которая подтверждает его право на получение в собственность объекта инвестирования. На основании этой справки застройщик оформляет право собственности доверителя на жилье, причем делает это за свой счет.