Иллюстрация http://www.sxc.hu/

Prosto их очень много и очень разных… До кризиса в Киеве и пригородах работало свыше 500 риэлторских организаций. Хотя за два года свыше 130 из них ушли с рынка, все же оставшееся количество весьма велико. По каким критериям при таком разнообразии выбрать надежного честного риэлтора – узнавал Prostobank.ua.

1. Найдите риэлтора по рекомендациям друзей, лучше – нескольких

Высокопрофессиональный риэлтор со стажем более десяти лет вообще не ищет себе клиентов. И даже не ждет, скажем, в офисе их появления. Он переходит «из рук в руки», от одних клиентов к другим – по знакомству, в порядке рекомендации. О хорошем риэлторе (а равно об особенно плохом риэлторе) в Киеве нетрудно услышать сразу несколько рекомендаций от разных людей. А потому с этого нехитрого способа поиск риэлтора можно и начинать.

Однако ограничиваться рекомендациями друзей, разумеется, было бы весьма опрометчиво.

2. Первое, что следует проверить при личной встрече с риэлтором – его документы как юридического лица

В случае предприятия (с ограниченной ответственностью или акционерного) в уставе должны быть прописаны как один из видов деятельности: «информационно-посреднические и консультационные услуги при купле-продаже, аренде, мене, дарении недвижимости» (формулировка приблизительная, может варьироваться, но слова «информация», «консультация», «недвижимость» должны присутствовать). В случае частного предпринимателя в свидетельстве о регистрации СПД могут быть вписаны только «информационно-посреднические и консультационные услуги». Только такая запись налагает на риэлтора ответственность за предоставляемую вам информацию.

Кстати, никакой другой ответственности, собственно, риэлтор по закону не несет. Закон о риэлторской деятельности после нескольких слушаний принят не был и давно глубоко похоронен в парламенте . Соответственно, государственное лицензирование этой деятельности не введено (к счастью для риэлторов, ибо лицензии будут стоить многие тысячи гривен). Потому для законодательства такого понятия как «риэлторские услуги» не существует, а риэлтор лишь предоставляет информацию, только за достоверность которой и может по закону отвечать. Поиск и проверка документов, обеспечение просмотров квартир, составляющие 99% работы маклера, законом не контролируются пока никак.

При этом по всем формулировкам нотариально заверенных сделок несут ответственность только участники сделок (а по статье 635 Гражданского Кодекса , даже договор задатка должен быть нотариально освидетельствован как «предварительный договор», хотя многие риэлторы задатки регистрируют лишь на бланках с печатями своих фирм). И лишь в случае нарушения закона в формулировках ответственность налагается и на нотариусов. Но не на риэлторов, которые в основных актах нотариального освидетельствования купли-продажи жилья вообще не фигурируют.

3. Необходимо проверить данные о риэлторском предприятии по месту его регистрации, указанному в его уже просмотренных (лучше- скопированных) вами документах

Для этого следует лично посетить районную администрацию вашего города (в городах без районов – городскую администрацию) и получить у чиновников консультации: действительно ли здесь зарегистрирован и не снят с регистрации СПД (ООО, ОАО, ЗАО) имярек (об этом выдается официальная справка). А в идеале и проконсультироваться: что об агентстве говорят профильные чиновники, с которыми представители агентства регулярно общаются.

4. Стоит поинтересоваться, входит ли «ваш» риэлтор в профессиональные ассоциации

Конечно же, риэлтор (фирма) «в свободном полете», не вошедшая в существующие объединения агентств, не является заведомо мошеннической. Однако и исчезнуть такая фирма все-таки может легче, чем фирма-член объединения (каждое из которых избирало свой состав, в том числе, по принципу честности и законопослушности). В Киеве на данный момент существует четыре ассоциации: два Киевских Центра Недвижимости (КЦН) – «Профессиональная ассоциация КЦН» и «Объединение фирм (агентств) КЦН », а также Союз специалистов по недвижимости Киева  и Ассоциация специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины . Некоторые фирмы входят даже в несколько ассоциаций.

Следует также учесть, что вхождение фирмы в такой союз означает наличие единой базы данных квартир (домов), что значительно увеличивает выбор, который риэлтор может вам предложить. Помимо того, союзы располагают собственными юристами, помещениями для переговоров клиентов и другими важными для сложных сделок удобствами.

5. В случае малого стажа риэлтора – наладьте контакт с его руководством

Многие советуют ориентироваться на риэлторов со стажем больше пяти лет. Однако если бы все клиенты только так и делали, новым работникам с таким стажем было бы неоткуда взяться. Эффективнее будет следующая логика: если вы общаетесь с риэлтором, не являющимся директором агентства или его филиала, и стаж которого невелик – узнайте координаты его непосредственных руководителей, посетите их офис (при наличии такового), время от времени им звоните для перепроверки нюансов, указанных вам риэлтором. Подготовка любой сделки купли-продажи жилья связана с таким количеством звонков и визитов в инстанции, что лишний контакт с руководством агентства вряд ли окажется ощутимой нагрузкой. Если же «над» молодым риэлтором не стоит опытных коллег, есть смысл задуматься о поиске другого агента.

Наличие хотя бы «на горизонте» риэлтора со стажем важно вот для чего. Риэлтор не ограничивается получением данных о жилье лишь в Бюро Технической Инвентаризации (БТИ), как многим кажется. Необходима еще и проверка правомочности документов по участвующим в сделке квартирам (домам) – что требует, в идеале, просмотра предыдущих нотариальных сделок, если квартира после приватизации уже хоть раз продавалась. Нужна проверка и нотариально освидетельствованных доверенностей (при их наличии в сделке). Также риэлтор проверяет данные ЖЭКов (плюс, во избежание сокрытия продавцами задолженности, данные Киевэнерго и Укртелекома) по этим объектам.

Однако если «энергетики» и «телефонисты» дают справки по долгам любой квартиры кому угодно, то паспортистки ЖЭКа отнюдь не обязаны консультировать третьих лиц о количестве прописанных в квартирах граждан, их фамилиях и коммунальных задолженностях. Тем более нотариусы не открывают (и это строго) третьим лицам совершенные ими ранее сделки. Вот если примут закон о риэлторстве, право на получение такой информации, возможно, у риэлторов появится, как оно имеется у их коллег за рубежом – но пока ситуация обратная.

Но право правом – а опытный постсоветский риэлтор, узнавший за десять лет работы госчиновников многих районов Киева, в том числе паспортисток, все нужные официальные справки получает по знакомству. Или, по крайней мере, уверенно и где нужно использует метод «шоколадок» и другого увлекательного общения с обладателями необходимой информации, попутно приобретая эти самые знакомства.

А будучи знакомым хотя бы с одним нотариусом, риэлтор может инициировать получение и от других нотариальных контор данных по сделкам (такую информацию нотариус предоставляет по запросу другого нотариуса). Подобным путем решаются и многие незначительные (справочные) нюансы государственной опеки над жилищными условиями несовершеннолетних детей при переселении семей с последними – для чего риэлтору следует иметь знакомства в соответствующих отделах райадминистраций.

Риэлтор-новичок, разумеется, такими связями в десятках учреждений по всему городу не располагает. Однако если его подстраховывает многоопытный маклер, тогда можно довериться и начинающему агенту.

Что касается стоимости услуг, то общее правило состоит в том, что стоимость услуг всех участвующих в сделке риэлторов составляет 5% стоимости сделки, и эта сумма взимается с покупателя. Правило это нарушается крайне редко. Если сделку обеспечивает два и более маклеров (один или несколько работают с продавцами квартиры, еще один с покупателем), указанные 5% они делят между собой (принципы раздела у них могут быть разные, но покупателя это вряд ли может интересовать). Скажем, для покупки квартиры стоимостью 70 тысяч долларов покупатель должен будет практически несомненно выплатить риэлторам не больше и не меньше 3 500 долларов.

P.S. Напоследок отметим, что выбрав достойного риэлтора, особенно внимательно стоит изучить формулировки договоров эксклюзивного обслуживания с риэлторской фирмой, если вам предложат такой договор заключить. Ведь если за правильностью нотариальных договоров купли-продажи, задатка, дарения следят (и составляют их) сами нотариусы, которые крайне рискуют в случае любой ошибки или подтасовки – то частная договоренность между предприятием и гражданином достойна весьма пристального внимания со стороны последнего.

О важных «формулировочных» нюансах договоров, связанных с покупкой и арендой недвижимости, портал Prostobank.ua расскажет в одной из своих следующих статей.